房屋稅大漲，但地主還是輕稅？從制度告訴你台灣打房為什麼不成功？

(1) 重打房卻輕放土地

(2) 中央與地方不同調

(3) 想打房又要鼓勵自住。

這三個原因如果沒有改變，台灣的打房注定不會成功。

政府打房並不影響房價？

很多人期待政府能夠把房價打下來，但在台灣，基本上很難成功，房價會修正都是因為經濟衰退所造成。近20年來，唯二房價下跌的波段，一個是2008年，發生金融海嘯，另一個是2015、2016年，台灣的經濟大幅衰退，經濟成長率出現負成長，這些都是跟經濟有關。其他的時間，即使政府有打房，房價都還是維持上漲。國泰房價指數在2024年Q4還寫下歷史新高的紀錄。

所以打房造成了交易量萎縮、房屋坪數縮小、政府稅收大增，但房價卻沒有下來。會造成這樣的結果大概有三個原因：

打房下不來原因1. 重打房卻輕放土地

台灣這幾年對於房屋的持有或買賣，都大幅徵稅，「麵包」的房屋課重稅，但作為「麵粉」的土地卻是輕稅，持有麵粉繳稅繳的少，又有暴利，麵包的價格自然很難下來。

從這波房價上漲的起始年2019年開始，我們比對六都「公告地價」與「房價漲幅」的差異(房價漲幅採用信義房價指數的資料)。從這張表可以發現，全國的房價平均上漲了六成，但地價只漲了約8%，台中的地價還往下跌，六都整體的地價漲幅都遠遠落後房價漲幅，代表著土地持有成本過低，長期持有會有不小的超額利潤。

再來，不知道你有沒有注意到，每年在繳稅時，到底是地價稅高還是房屋稅高？你現在可以拿出來看看，答案絕對是房屋稅！一般住宅的地價稅大多只有幾百元至幾千元，而新房子的房屋稅卻高達數千到數萬元。差距高達10倍以上。

當然你會說，因為現在大多是大樓，土地很少，所以房屋稅多比較合理。但如果對照在買預售屋的時候，土地價格與房屋價格的拆算，大概都在5:5或4:6。其實都會區的房子，主要價值都是在土地上。如果按照價值來課稅，新房的房屋稅應該要與地價稅相差不多，建物持續折舊後，房屋稅應該就要小於地價稅了。

與實際的課稅金額有這麼大的落差，代表著政府對於房屋課重稅，但土地卻是輕稅。從房屋稅與地價稅率比較表，就可以看出，在自用的情況下，地價稅是0.2%，房屋稅率則高了五到六倍，達到1%~1.2%。

在非自用的情況，地價稅最高稅率為5.5%，但要被課到最高稅率並不容易，土地價值要超過”累進起點地價”20倍以上才會適用，所謂累進起點地價，是以該縣市700平方公尺，大約211坪土地的平均價格來計算，大約是4220坪以上，才會適用。而且這個土地是分縣市，並沒有像房屋稅是合併計算的，台北市、新北市、高雄市各持有4000坪，都不會被課到最高稅率，即使有超過，也只要做一些合理的分散給不同的親友即可，因此大部份的地價稅，多以1%~2.5%的稅率為主。而房屋稅率原本就較高，在這一次的囤房稅2.0，又上調至2%~4.8%，稅率差不多是地價稅的兩倍。

在土地稅已經很輕的情況下，來問你一個問題：A是一塊空地，B是有建物的土地，哪一種狀況稅會比較少？答案是A空地，土地閒置可以繳更少的稅。

台灣的地價稅有個BUG，那就是還沒蓋房子的土地，被政府視為未充份發揮開發價值，因此公告地價很低，等到蓋房子之後，公告地價才會大幅提高，就導致了許多有錢人”養空地＂。也有人利用停車場來養地，因為停車場適用1%的最低稅率，還能取得停車費收益，可以說是一石二鳥。台灣的土地本就稀有，加上持有稅低，與房價的漲幅落差越拉越大，這也不難理解為何地主姿態高，比房價更難下跌的狀況。

此外，農地是目前避稅一哥！台灣對於農地的態度就是：稅賦優惠，查緝寬鬆。停徵田賦，所以沒有類似地價稅的東西；繼承或贈與農地，可以免課遺產稅、贈與稅及土地增值稅。買賣的時候，賣給自然人，除不課徵土地增值稅，也有機會免徵房地合一的所得稅。想買農地的人，因為大部分的農地都位於非都市計畫區的土地，不受限貸令影響，貸款最高可以到八成。

在持有期間內，政府對於農地是否農用，不會特別的嚴查，有些投資人買農地後違規使用，例如蓋農舍，開闢為停車場、蓋鐵皮廠房。由於農地沒有持有成本，違規使用的投資報酬率比一般土地更高。在台灣這幾年大量的建設往南的情況，像是青埔、竹北、南科周圍、桃園航空城，都有大量的農地轉成建地，遇到這種都市計畫變更，可以翻好幾倍的利潤。

蘆洲北側農業區變更前鐵皮廠房遍布 (圖片來源：新北市城鄉局)

投資農地，買賣、繼承、贈與，都遠比一般房地產有優勢，看到這裡，你不覺得有錢就應該買農地來投資嗎？所以有錢人節稅的標的，早已從豪宅轉向農地。

打房下不來原因2. 中央與地方不同調

我們舉兩個例子作說明。第一個案例，台中市府在2020年公告地價大幅調降約20％，聲稱九成市民降稅受惠。原本台中公告地價已偏低，而房價卻持續上漲，導致市價與公告地價落差更為擴大。第二個例子，則是台南市調降囤房稅2.0的稅率。建商如果有待售餘屋，第一年的稅率從2.4％降到2.2％、2～4年稅率由3.6％降至2.8％，分別調降0.2、0.8個百分點。

房屋稅與地價稅，都屬於地方稅，地方上的政治生態盤根錯節，中央政府想打房，但地方政府卻不一定買單。前面提到輕放土地也與地方政府的態度有關，是打房失敗很重要的原因之一。

打房下不來原因3. 想打房又要鼓勵自住，兩面不討好

台灣住宅自有率超過八成，想要房價下來，對自住的人一定會有影響。想要鼓勵自住、首購，就一定會激發出原本沒有買房需求的人，進入市場，房市景氣好，所有的自住客都會變成投資客。當政府兩個政策目的都想要達到的時候，就會變成政策相互矛盾，想要自住換屋的人也頻頻叫屈，面臨貸款成數不足或者一堆限制的問題，但房價也沒有因此下來。典型的父子騎驢，兩面不討好。例如推出《平均地權條例》修正案，以及選擇性信用管制來抑制房市，沒多久就祭出了「新青安」優惠房貸，立刻抵銷了前面的成效。再如房地合一稅，就針對自住留下了獲利400萬免稅額度的特別條款，也是這種打房又要鼓勵自住的思維。不是說鼓勵自住或者新青安政策不對。但政策的時間是可以錯開，依據當時市場的狀況來訂定的。

結論

很多人都說，台灣的房屋稅賦很低，持有房子沒什麼成本，但就我來看，與其說是稅賦低，不如說是不公平，以及執行法令不落實。真正有錢的其實是持有很多土地的人，而不是在都會區住4000萬以上房子的人。違規使用卻理直氣壯的情形也很常見，國土計畫法一直上不了路就是很重要的證明。那你會覺得打房為什麼失敗呢？