看屋筆記：新北市鶯歌區欣懋渼麗綻(個案+價格分析)
閱讀重點
捷運三鶯線預計2025年底完工通車，預期可減少約20分鐘三鶯地區至台北市區的通勤時間，並帶動沿線區域發展，欣懋渼麗綻位於鶯歌區鶯桃路，LB11永吉公園站及LB12鶯桃福德站之間，為本區少見的大基地開發案，規劃22~34坪2-3房，一起來看看吧！
欣懋渼麗綻外觀3D示意圖
建案特色
1. 新北4字頭捷運宅：距離三鶯線LB11永吉公園站、LB12鶯桃福德站均約500米左右，走路就可到，三鶯線預計2025年底完工通車，未來可享捷運利多，為新北地區難得仍可見4字頭房價的捷運宅。
2. 生活機能完善：基地位於鶯桃路麥當勞旁巷內，享鶯桃路商圈的生活機能，可滿足日常採買及餐飲需求。
3. 千坪大基地、900坪中庭花園：區域少見的1600坪大基地開發，相較周邊大多為棟距緊密的透天、公寓建築，面中庭花園的戶別可享有較舒適的棟距。
欣懋渼麗綻生活機能圖
欣懋渼麗綻格局分析
欣懋渼麗綻一樓平面圖
欣懋渼麗綻標準層平面圖
1. 基地面積約1611坪，1幢6棟分為A、B、C、D、E、F棟，地上8層、地下2層。A~C棟皆為3房，坪數規劃34坪，D~F棟皆為2房，坪數22~26坪，共162戶住家、9戶店面、9戶事務所。
2. 全坡道平面車位共188個，停車場車道及社區大門都位於鶯桃路413巷，全棟地下室互通，電梯都可直達地下室。
3. 一樓為店面、事務所及公設，規劃有接待大廳、宅配室、健身房、兒童遊戲區、會議室及約900坪的中庭花園，公設比約34.9%。
4. 橘色為2房，位於D~F棟，標準層皆為一層6戶2梯，可分為2房1.5衛、2房2衛及邊間2房這三種房型：
- 2房1.5衛是D6/E6/F6(22.48坪)、2房2衛是D2/E2/F2(25.22坪)，兩種房型的格局相似，都是單面採光，餐廚空間為開放式，位於客廳前方並連通陽台，主臥空間大，可設獨立衣帽空間，次臥空間都較小僅能放單人床。主臥衛浴的部分，D6/E6/F6是半套衛浴，D2/E2/F2則有完整的3件式衛浴，此格局雖是單面採光，但公領域及兩間臥室都有在採光面上，而D6/E6/F6面中庭花園，能享有不錯的棟距。
- D1/D3/E1/E3/F1/F3(25.61坪)、D5/E5/F5(24.91坪)、D7/E7/F7(24.93坪)都是有雙面採光的邊間2房，客廳、臥室、廁所都有開窗，採光通風佳，廚房可依需求規劃為獨立式，連通工作陽台，動線順暢，次臥空間較小僅能放單人床，衛浴規劃單一洗手台外置、一間獨立廁所、一間廁所及淋浴空間(有開窗)，使用上較靈活。D3/E3/F3的玄關空間較大，可設置鞋櫃收納。D5/E5/F5/D7/E7/F7面中庭花園，棟距視野較佳。
5. 藍色為3房，位於A~C棟，標準層皆為一層2戶1梯，A1/C2為34.77坪，A2/B1/B2/C1皆為34.38坪：
- A1/C2為邊間享三面採光、A2/B1/B2/C1為前後雙面採光，整體格局相似，都有前後陽台、半獨立式廚房、餐廳空間，其中一間臥室較小適合放置單人床，客衛浴為四件式規劃，後陽台有出口可連通逃生梯。A1/C2的兩間衛浴都有開窗，通風會較好，所有戶別都面中庭花園，可享有不錯的棟距視野。
實價登錄分析
欣懋渼麗綻位於鶯歌區鶯桃路商圈，本區位於桃園八德區與新北鶯歌區的交界處，以鶯桃路為主要幹道，相較於北側的鳳鳴重劃區，享有較便利的生活機能，未來還有捷運三鶯線的鶯桃福德站、永吉公園站，預計2025年底完工通車。鶯桃路商圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$43.38萬/坪。
1. 鶯桃路商圈個案
欣懋渼麗綻：預售屋。平均成交價43.93萬/坪。近一年成交價42.88萬/坪。
鳴日之城-日禾：預售屋。平均成交價46.01萬/坪。近一年成交價45.41萬/坪。
富霖富鄰：預售屋。平均成交價45.88萬/坪。近一年成交價46.16萬/坪。
鶯桃路商圈個案
2. 鳳鳴重劃區個案
金和昌仰沐：預售屋。平均成交價52萬/坪。近一年成交價52.57萬/坪。
宏苑The One：預售屋。平均成交價44.82萬/坪。近一年無交易資訊。
京澄為德：屋齡0年。平均成交價51.17萬/坪。近一年成交價50.71萬/坪。
鳳鳴重劃區個案
3. 鶯桃路商圈屬舊市鎮，區域內建案除了舊有的公寓、透天，巷弄間還有許多小型工廠，因此相較於鳳鳴重劃區的整齊街廓，顯得小環境較為雜亂，價格方面也是鳳鳴重劃區高一些。但舊市鎮的優勢就是享有既有的生活機能，且鶯桃路為捷運沿線，在不久的將來還有捷運利多，欣懋渼麗綻在價格上符合區域行情。
欣懋渼麗綻評價
歷時多年的捷運三鶯線即將於2025年底通車，將從土城行經三峽、鶯歌地區，未來預計延伸至桃園，串連北北桃，欣懋渼麗綻正位於這條捷運的沿線，雖然周邊小環境較為老舊，但鄰近主要幹道，走出巷口就是麥當勞，生活機能完善，中小坪數的規劃，總價也較容易入手，如果有在鶯歌區看房或正在找新北的捷運宅，可以參考看看欣懋渼麗綻喔！