未來房市怎麼走?從建商購地策略透露出祕密

未來房市怎麼走?從建商購地策略透露出祕密

股票市場有籌碼分析,每天會分析法人與大戶的期貨留倉狀況,多單超過一定金額代表未來幾天看多,反之則是看空。房地產市場也有類似的方法,只是看的時間比較長。

所以從建商的購地金額變化可以推斷未來的市況,這些真槍實彈用金錢買出來的數據,遠比網路的鍵盤觀點有更好的參考價值。房價在高點卻停止購地甚至反向賣出,或者在一片看壞聲中進場大量購買土地,都是代表他們對未來的看法已有改變。


購地金額反應建商對未來一到兩年看法

興富發集團(2542)是上市建商,且經營團隊是代銷起家,對於市場敏感度高,土地操作靈活,較少出現養地的狀況,買入的土地大多會推案或者伺機出售,與養地型的建商或區域型的建商相比,他們對於一兩年內房市狀況的判斷,較值得參考。

對建商來講,土地就是一種期貨,從購地到實際推案會快則三到六個月,慢則一到兩年的時間差,所以建商需要提前判斷景氣,否則會發生市場好的時候無案可推,或者市場差的時候,滿手土地沒有現金。

從過往經驗來看,興富發集團的購地金額變化,領先房價漲跌約一年左右,在連續看淡兩年房市後,今年卻砸下超過 109 億的銀彈,購地金額大增,背後的意義值得注意。

上圖是興富發集團近 10 年來的購地金額變化。從圖中可以看到,它都把握到幾個重要的房市轉折點,譬如 2008 年金融海嘯,房市急凍,但該公司在 2006 年後就陸續降低了購地金額。

其次是 2009 年房市底部 V 型反轉,興富發在當年投入了史上最高的金額 130 億獵地,之後的房市多頭,讓它大幅獲利;第三是在 2014 年,當年的第三季到第四季是房價的高點,從此之後房價開始下跌,興富發早已提前反應,其當年度的購地金額為負(代表賣出土地)。2015年的購地金額也不高,遠少於之前的水準。

但是在2016年,興富發集團的態度又有了轉變,大砸了 109 億購地,是否代表反轉點又到了呢?

仔細看看 2009、2013、2016 這三年購地金額超過百億的年度,它的購地動機與內容:2009 年強烈看好後市,即使高價取得土地也會有利潤;2013 年買入了很多土地都是帶建照的,可以馬上就推案,代表看好短期;2016年購入的地價都相對合理,未出現高價,應該是判斷房價不會續跌,只要地主價格放軟,或者容積獎勵放寬(例如高雄厝計畫),就可以進場逢低布局。


新北台中平穩,看好台南

另外,從興富發今年的土地布局,也可以了解它對於區域房市的看法。從附錄表中發現,今年主要布局的土地在北市南港、板橋的江翠重劃區、台中南屯的單元二重劃區、台南仁德區和安平區、高雄市三民區。除了台北市因為土地過於稀少,買賣需看機緣,分析意義不大以外,其他區域配合過往的購地紀錄,可以看出區域的去化是否順利。

新北市和台中,是興富發持續投入的地區,金額未放大卻也未降低,銷售應屬平順。台南的購地金額創新高,代表之前的購地推案在台南反應不錯,未來看好;新竹在2013年購入大量土地以後,至今未再購地,顯見該集團在新竹地區的去化並不順利;高雄地區今年購地金額大幅提高,但推斷是地方政府容積政策放寬所導致,實際去化需要其他數據配合。

以上的數據都可以從政府的公開資訊觀測站獲得。對房市有興趣的朋友可以持續追蹤,看看房市主力想的有沒有和你一樣呢?
 

興富發購地表格.jpg

 

更新時間 2017/01/04
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