房子比行情高還可以熱賣的原因是？有錢人跟你想的不一樣？

當聽到某個建案熱賣又創區域新高，你的第一反應是什麼？

 A   假成交、帶風向 

 B   一定是超級小兩房 

 C   有錢人不在乎價格 

 D   建設公司的品牌價值 

常常看到新聞上，說某某地區的個案熱賣又創新高，這到底是不是真的？價格高卻有很多人要買，有什麼原因嗎？我們下面一起來更深入分析！

雙北高價卻還是熱賣的十大個案？

#元利四季莊園  #大陸耑芃  #頂溪大苑  #三輝白盷  #潤泰CITY PARK  #遠雄泱玥  #碧湖雲景  #世界明珠  #御上天母  #勤美璞真城仰

首先，如果你覺得是A：假成交、帶風向。那可以觀察，有沒有持續成交，如果只是炒作，那麼成交就只會有一兩戶，不可能一兩百戶都是假成交。我們找了一下資料庫，列出雙北市，建案價格比區域行情每坪至少貴10萬以上，且有持續在成交的個案。

像是木柵的「元利四季莊園」、板橋亞東醫院「大陸耑芃」，以及永和的「頂溪大苑」，每坪單價都比同區的新案行情高出十幾萬。

聽起來很驚人，如果看新板特區的「三輝白盷」、捷運三重站「潤泰City Park」、北士科「遠雄泱玥」，每坪成交價比區域行情高出約25萬左右。

那還有高更多的嗎？西湖生活圈「碧湖雲景」、南港車站「世界明珠」、新天母「御上天母」，與區域其他新案的價差都在30萬/坪以上。最驚人的是捷運南京復興站的「勤美璞真城仰」，區域行情約125萬/坪，但本案的價格卻來到了213萬/坪，比肩信義計畫區的豪宅皇翔御琚，整整高於區域行情 89萬/坪。

注意喔~剛剛說的這些案子，是兼具價格高而且有持續成交，像陶朱隱園或者松濤苑，單單只是價格高，但卻賣不好的案子就不會入列。這樣的案例，不算以前，單純舉現在有在賣的個案，就有超過10個，而且遍布每個行政區，可見他是一個普遍現象。

所以A，假成交、帶風向，通常不是！

高價個案都是超小坪數規劃嗎？

比區域行情高？答案會不會是B超級小兩房規劃，這樣才可以衝高單價？這在中南部比較常見，但在雙北卻比較不是。這些上面說的10個建案中，只有1個建案有規劃20坪以下的產品，而規劃70坪以上大坪數房型的建案卻有6個，主要坪數區間為25～60坪。

當總價高到一定程度的時候，小坪數只能讓個案順銷，但無法再比區域一坪高10萬以上，所以B也不是主要原因。可以這麼說，能買這些建案的人不會是一般人，他們的客層應該是有錢人或者稱高資產族群。

那麼答案會是C有錢人不在乎價格？  的確，當有錢到一定的程度，不會在乎小錢，但是每個房子都是七八千萬，甚至破億的金額，在這種金額上，會成為有錢人，通常會比一般人更精於盤算。有人說，有錢人不看實價登錄，這完全是錯的，很多高價案的現場，客戶都會打開樂居或實價登錄來議價。價值要與價格相匹配他們才會買單。

高價建案具備的三大特性

那麼，能讓有錢人買單，需要具備什麼特性呢？我們整理上面的案子，發現大概有三個共通性。

一、地段的稀有性

地段價值，通常都是房地產創高價的最主要原因。但地段價值其實是相對的，不是只有信義計畫區才叫”好地段”，他反而是分散的，這些個案都是位於各行政區較精華的區域，相同條件的供給量很少，想要這樣的條件，只此一家別無分號，就會產生大幅的溢價。

例如「勤美璞真城仰」位於松山區慶城街，機能完善，慶城街一號商場、東方文華酒店、南京復興站，都在這裡。機能完善的另一面就是幾乎沒有空地。但如果這一區有一個2000坪基地的面公園個案出現，就立刻會突破行情的天花板。

其他像是板橋「三輝白盷」位於新板特區，「碧湖雲景」位於港墘站旁，且又有面學校的景觀、「世界明珠」和「潤泰City Park」位於南港站與三重站的商場共構，都是這種稀有的條件。

二、大基地的稀有性

觀察前面談的十個建案，不難發現它們的建築基地都較大且方整，基地面積最少都有六百多坪，大的甚至近萬坪。一般人買房較關注的會是室內格局，很少在第一時間注意基地的大小。但基地大小會直接決定建築物的棟距、採光、車道動線，以及公設空間。不會出現被夾在兩棟高樓之間的狀況。

大基地的個案在都會區相對稀有，建商在規劃期，就會下比較多的成本，例如：拉高總樓層高，請名師來設計外觀、用比較好的建材，也反向造就了大基地個案通常是區域的指標個案。

三、景觀的稀有性

無論是國內還是國外，在建築密度高的都會區，面大型公園、水岸甚至海景的「景觀宅」，通常都會成為當地最高價的社區，比如英國泰晤士河沿岸，以及倫敦的海德公園第一排、美國加州爾灣海景宅、紐約中央公園第一排，都是超級豪宅的誕生地。

英國泰晤士河岸

倫敦海德公園一號

美國加州爾灣

紐約中央公園

台灣情況也相同，十個案子中最具代表性的，就是坐落北士科、位於基隆河畔第一排的「遠雄泱玥」。南側是面基隆河景，北側是國小預定地，亦可遠眺陽明山。

正常來說有一面景觀就已經很難得，這種全棟永久景觀的基地條件相當罕見，也因此在去年底一開案每坪成交均價衝到132萬，目前實價登錄最高到144萬，比北士科其他個案高出不少。所以會成為區域高價，一言以蔽之，就是「稀有性」，不論是地段、基地和景觀的稀有性至少要符合一項。稀有性越高的房子，會類似古董、藝術品的市場，高資產族群會用收藏品的角度來看房子。

品牌不等於買單，規劃細節才能堆疊品牌

市場上常常會聽到：某某建設公司推出的個案，不用打廣告，靠他的老客戶介紹，就會搶購一空，或者必定創高價。但我要說的是，這有點過於簡化品牌效益的概念。有句話說得好：「有錢人的消費觀是價值，不是價格。」有錢人買房更在意的是花錢能買到什麼、能為自己生活帶來什麼改變與好處，而不是掛上某某品牌建商名號就會買單。為了讓富人願意掏錢買單，建案規劃需要有很多細節才能構成價值，甚至要超出期待，才能真正堆疊出價格。

我們舉某一個建案的規劃細節，讓大家體驗一下，到現場看房子時，當下會有什麼感受：

1. 首先，是平面規劃的細節。一般建築物的柱子，位置是不會改變的。但柱位卻會影響樓上的隔間，還有停車場的設計。但房子和車位的需求不同，導致常常要做一些取捨，不是樓上的柱子影響了室內使用，就是停車開門容易撞柱。這個案子為了解決這樣的困擾，於是做了斜柱設計，這樣樓上的格局還有地下室的停車位可以發揮最大坪效。

2. 再來是提升居住時的舒適度。這個案訴求「被動式建築」。什麼是「被動式建築」呢？就是你不用主動去做一些事情，例如開冷氣、開暖氣、白天開電燈，透過自然的條件與設計，就可以讓你覺得溫度足夠舒適、光線足夠明亮。當然，這個是從德國來的設計理念，在台灣夏天炎熱，不太可能不開冷氣，但透過很多的設計細節，讓室內溫度達到自然降溫的作用，減少冷氣耗能。

例如，很多高樓大廈因為峽谷效應，一樓的風特別的大，甚至有出現過颱風天，有人要去堵住一樓門口的狀況。這個案子的一樓，就有針對這個問題，做特別的設計。在規劃的階段，透過科學的風向及強度模擬，以大門入口的設計、花園周圍植栽的規劃，形成天然的風阻屏障，讓住戶在一樓與花園停留時，感到舒適。

此外，為了讓室內的溫度在夏天可以降低，把開窗置於柱內線、樑內線，就是所謂的深凹窗，就能有效減少陽光直射室內；外牆直曬最強的部分，設置金屬隔柵，透過類似遮陽板的原理，遮蔽陽光直射外牆的炎熱感。

其他像是增設地下室天井，改善地下室採光不足與潮濕的問題。研究樹種以及大樓陰影位置，確保樹木可以生長良好。都是這個建案強調未來住進這個房子的時候，很多的細節都有被事先考慮到。

當這個公司每個案子都有這樣規劃細緻度的時候，才會逐漸積累出品牌價值，並且每次客戶到現場賞屋，都有新的發現，而不是單純掛上某某建設的品牌這麼簡單。

買得比區域行情高，還會賺錢嗎？

回到一開始的問題，答案不是ABCD任何一個，稀有性和規劃細節，才是價格高，並且是消費者願意買單，最主要的原因。

最後，很多人會問，買得比區域行情高，還會賺錢嗎？我們之前的影片就有說過，因為每個房子都有獨特性。比區域行情高，不是造成賺錢或賠錢的主要原因。會買這種房子的高資產族群，比較重視的是能否為生活帶來更好的體驗及價值，未來的轉售戶數通常都很少，在供給量少的情況下，房價表現並不會差。