看屋筆記 : 台南市北區成大之森(個案+價格分析)

開元生活圈是發展成熟的生活區域，以透天建築為主，素地稀少，區內生活機能完善，主要道路為開元路與東豐路，交通便捷。區內地標包括成大醫院，為台南重要的醫療機構，並鄰近成功大學，享有學術與人文氛圍，該區域鄰台南車站樞紐計劃，一起來看看成大之森有哪些特色吧！

成大之森外觀3D

建案特色

1.成大首排公園，兼具景觀與學府氛圍：

• 位於成功大學首排，享有綠地環境，周邊擁有25萬坪校園綠地與5.5公里南鐵綠園道，良好的居住環境。
• 學術與人文並存的區域特性，成功大學歷史悠久，周邊具有日式建築與學術機構，區域內居住氛圍穩定，適合長期居住與學習。
• 市中心少有的大面積住宅用地，結合公園綠地與成熟生活機能，在市區內提供相對完整的居住環境。

2.1862坪大基地，完整規劃，全街廓開發：

• 全街廓規劃，1862坪基地，規劃24層住宅建築，確保街區整體性，提供穩定的居住品質。
• 生活機能完善，交通便利，鄰近台南車站與站前商圈，周邊有購物、學區、公園等配套，滿足日常需求。
• 與綠園道相連，提升居住環境品質，社區與南鐵綠園道預定地相鄰，提供步行空間，提升居住舒適度。

3.台南車站樞紐計劃，8公頃開發，區域功能提升：

• 三鐵交匯，台南車站為台鐵、捷運綠線、公車轉運系統的交會點，未來可快速銜接平實轉運站、舊城區及安平地區，提升整體交通效率。
• 鐵路地下化與綠園道規劃，南台南車站至大橋車站區間進行鐵路地下化，全長8公里，未來將整合為連續綠園道，提供更多公共空間，兼顧文化與綠意發展。
• 產業與商業發展核心，台南車站專用區8公頃開發計畫，規劃3棟商業大樓，共計8萬坪辦公與商業空間，未來將連結捷運綠線站體，強化科技與商業聚落發展。
• 鄰近的台南車站亦受沙崙科學城、南科園區影響，每日人流約10萬人次，並可在15至25分鐘內銜接雙園區，區域經濟潛力持續提升，預計2026年完工啟用。

成大之森生活機能圖

成大之森格局分析

1.本案基地1862坪，獨立街廓開發，規劃地上24層，地下5層，共571戶(本案為軍宅棟+茂德可售，實際對外可售只有265戶住宅)，稀有立地優勢，完工將成為成大首排具代表性的地標。

2.公設規劃於1、2樓：交誼廳、閱覽室、健身房、親子遊戲區、兒童遊戲區、KTV、廚藝教室。

成大之森A棟 一樓平面圖

成大之森A棟 標準層平面圖

3.粉色部分(A7/A8/A9戶型)，約21坪，規劃1+1房：

• 單面採光，+1房位於陽台旁，可依個人需求隔間。
• 主臥空間寬敞，可放下雙人床、衣櫥、書桌椅，並且有對外窗。
• 衛浴規劃三件式，乾濕分離，位於大門旁。
• A7/A9戶廚具規劃一字型；A8戶規劃L型，均為開放式廚房。

4.綠色部分(A1戶型)，約26坪，規劃2房：

• 單面採光，兩房均有對外窗，面對陽台。
• 主臥空間寬敞，可規劃獨立更衣區。
• 雙房雙衛浴，雙衛浴規劃三件式，乾溼分離。
• 規劃一字型廚具，獨立式廚房，動線連接工作陽台，輕鬆阻擋油煙。

5.橘色部分(A3/A5/A11/A12戶型)，約24坪，規劃2房：

• 單面採光，進門預留落塵區。
• 客餐廳位於中央，兩房靠外側，規劃雙陽台，次臥連接一陽台。
• 廚具規劃一字型，位於雙房間中央，動線連接工作陽台。
• 雙衛浴規劃三件式，乾溼分離。
• 室內無柱位，整體坪效較高。

6.藍色部分(A5戶型)，約24坪，規劃2+1房：

• 單面採光，進門預留落塵區。
• 客餐廳位於中央，兩房靠外側，規劃雙陽台，臥室連接一陽台。
• +1房位於廚房旁，可規劃和室、琴房、遊戲室等。
• 廚具規劃一字型，做獨立式，並預留電器放置區，動線連接工作陽台。
• 衛浴規劃三件式，乾溼分離，位於大門旁。
• 室內無柱位，整體坪效較高。

7.黃色部分(A2/A6/A10/A13戶型)，約32~34坪，規劃3房：

• 雙面採光邊間戶，進門預留落塵區與鞋櫃空間。
• 三房均可放下雙人床、衣櫥、書桌椅，並且有對外窗。
• 客餐廳有間接採光，廚房規劃一字型廚具，開放式，動線連接陽台。
• 雙衛浴規劃三件式，乾溼分離。

實價登錄分析

開元生活圈開元生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$55.59萬/坪

1.開元生活圈周邊個案：

成大之森預售屋。平均成交價58.62萬/坪。近一年成交價58.58萬/坪。

昕開元屋齡2年。平均成交價44.61萬/坪。近一年成交價41.79萬/坪。

永龍V&A3成大寶仁屋齡3年。平均成交價33.08萬/坪。近一年成交價51.24萬/坪。

花園夜市生活圈花園夜市生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$42.83萬/坪

2.花園夜市生活圈周邊個案：

城之樹大樓區預售屋。平均成交價48.98萬/坪。近一年成交價48.27萬/坪。

欣府城君子樓預售屋。平均成交價-萬/坪。

3.上述兩個生活圈相鄰，為台南火車站周邊的生活圈，市中心素地稀少，區域均價差異不大。成大之森地理位置特殊，擁有成功大學首排與鄰火車站之優勢，單價較難與附近個案比較。

成大之森評價

本案地理位置佳，位於成功大學首排，與台南車站相鄰，擁有穩定的學術氛圍與成熟的生活機能，隨著台南市政府的城中樞紐計畫進行，台鐵地下化，原鐵道沿線將轉為綠帶公園，消除平交道與陸橋，提升市區交通與景觀，以及火車站周邊規劃8公頃開發，包括三棟商業大樓，結合台鐵、捷運綠線與公車轉運，將形成台南最大交通樞紐，同時捷運藍線與綠線加速推進，該地段未來潛力大，若對於成大之森有興趣的話，不妨到接待會館看看吧！