看屋筆記：新北市土城區土城日月光(個案+價格分析)
閱讀重點
基地面積共7298坪，號稱土城地王的土城日月光目前已正式公開銷售，其坐落於暫緩重劃區及舊市區的交界處，同時享有舊市鎮及重劃區的優勢，此外土城日月光同時規劃了日月光廣場(大型商場)並有影城進駐，對該區的發展帶來相當大的幫助，就讓我們來看看土城日月光。
建案特色：
1. 交通生活機能：離土城捷運站約550公尺（走路約7分鐘），開車到未來北土城交流道約5分鐘。前往舊市區中央路商圈也僅需250公尺，步行約3分鐘即可抵達。
2. 大基地規劃：基地面積7,298坪，規劃大型商場，增加不少重劃區的發展。此外亦有規劃2500坪，長25米泳池的熱帶空中水花園，是較少見的配置。
3. 低公設比：全案平均公設比不到29%，相較於目前建案大多在32%以上公設比來說，顯得相當的低，也讓土城日月光坪效使用上較佳。
土城日月光格局分析：
1. 本建案共分7棟，ABC棟為31~33坪大兩房及49坪大三房；EFGH棟則為38坪小3房以及51坪4房，各棟圍繞中央廣場(商場)，樓高為28樓。
2. 各棟單層4戶共用2部電梯，在使用上足夠。商場的電梯與住宅用電梯有分離。
3. ABC棟、EFGH棟以及商場停車場皆各有一獨立車道，可區隔不同的社區、商場。
4. 全案房型皆有前後陽台的規劃設計，且梯廳及樓梯皆有採光面。
5. 橘色區塊為ABC棟的31~33坪大兩房，邊間三面採光，前陽台面商場及泳池；衛浴部分有開窗設計。較佳戶為改作2+1格局戶別，因主臥室空間較大，隔出一間房作書房可做額外用途。以棟別來說較不推薦C棟，因距離回收場較近。
6. 粉色區塊為ABC棟的49坪大三房，為邊間三面採光，前陽台面小型工業區；室內部分主客浴客皆有開窗，較特別的是室內無柱體，室內格局方正，適合家具擺放。
7. 綠色區塊為EFGH棟的38坪小三房，邊間雙面採光，前陽台面矮房，視野相對較佳。室內部分主客浴皆有開窗設計，且有規劃玄關，但有一些柱位部分位於室內，在空間規劃上需要多花一些心思。
8. 黃色區塊為EFGH棟的51坪四房，邊間三面採光，前陽台面商場；室內部分主客浴皆有開窗設計，且有規劃玄關。若以棟別來說，較推薦G棟已及H棟，因棟距較遠視野相對佳。
補充說明：因為很多人有提到土城日月光有棟別太多，容易有壁刀的疑慮，這部分其實需以個人觀感判斷，整體來說ABC棟已及EFGH棟直線棟距為70米，基本上在感受上不會有明顯的壓迫感，但若對此仍有疑慮的人則建議盡量避開面商場的戶別。(下圖為實景棟距)
實價登錄分析：
1. 土城日月光目前開價約48.5萬，實際成交價可以參考這邊。
2. 暫緩重劃區個案：
璞真仰睦目前已結案，先前開價約47.5萬，實際成可以參考這邊。
文心奕奕目前已結案，先前開價約43萬，實際成交可以參考這邊。
昌興桐樂目前已結案，先前開價約43.5萬，實際成交可以參考這邊。
東運御光目前開價約42萬，實際成交可能低一些，可以參考這邊。
弘暉大苑目前開價約46萬，目前尚未有任何實際成交資訊。
3. 土城捷運站周圍個案：
風華目前開價約45萬，目前尚未有任何實際成交資訊。
中正威登屋齡2年，平均成交約48.39萬，近期成交約41~43萬。
4. 整體來說暫緩重劃區的生活機能尚未成形，因此對比舊市區近土城捷運站周圍個案來說，成交價會稍微低一些。至於土城日月光雖同處暫緩重劃區內，但因緊鄰舊市區，對比文心奕奕、昌興桐樂、東運御光等學士路及學府路中間的建案，價格略高；而弘暉大苑以及璞真仰睦本身有品牌優勢，在價格上土城日月光相差則不大。若與土城捷運站個案相比，風華、湛然龍邸以及中正威登成交價格與土城日月光相近，但在交通上相對方便，也因此土城日月光在價位上算是略高於區域行情。
土城暫緩重劃區
土城捷運站
土城日月光評價：
土城日月光雖然在價格上不具優勢，但在整體的基地條件上是有不錯的利多，大基地加上商場進駐以及鄰近舊市區，所帶來的便利性是明顯可見，這也是讓土城日月光在重劃區內主攻高價客層的主要原因。此外，土城日月光29%的低公設比以及長25米的大泳池也是該區少有的特色個案。若對坪效要求較高的換屋族群，可以前往土城日月光看看。