公設比怎麼算？為什麼這麼高？

許久沒有來跟大家聊聊公設議題，面對日漸攀高的公設比，你有多少的了解？公設項目有哪些，又應該如何選擇建案呢？這次就帶大家一起更深入看公設吧！

「公設比」怎麼算？大公、小公有什麼？

公設比的比例是如何計算出來的？首先公設比的公式是 社區的共有部分 / 權狀坪數(扣除車位面積)。再來公設又分為「大公」與「小公」，兩者差異在哪裡呢？差別在於「所有權人分攤的範圍」。

• 大公

大公是由社區全體所有權人分擔共同使用空間，必要性大公例如大廳、管理室、機電室、逃生梯...等等；平時大家所指的公設則例如健身房、閱覽室、交誼廳、兒童遊戲室...等等，都是屬於大公的範疇。

• 小公

小公則是由部分的所有權人一起分攤，例如當棟共同使用的電梯空間、當層的梯廳空間...等。

• 露天空間算公設嗎？

如果要買房的時候銷售人員表示露天游泳池、中庭花園也會被算進入公設比，那就可能有點不專業喔！沒有頂蓋空間(屋頂)的露天花園、游泳池，都是屬於「法定空地」，自然就不會算入公設比喔！相對是室內的溫水游泳池的話，佔有樓地板面積就會被算入。

網路評選大整理，哪些公設認為最沒用？

五花八門的社區公設，對大家來講真的都實用嗎？近幾年網路上都有做公設喜好度的評選，我們整理各種機構2021~2024年各種公設的排名，看看大家覺得哪個公設最無用！

綜合排名下來依序是游泳池、圖書室/閱覽室、健身房、交誼聽/宴會廳、三溫暖、瑜伽教室、電影院/視聽室、棋藝室、卡拉OK室、麻將室。之所以會不太受歡迎主要有兩個層面：維護費用、使用率的問題，例如游泳池需要定期清潔、換水、請救生員，都有維護成本比較高的問題存在。這些都是給特定使用需求而打造的公設，付出了這麼高的維護成本，住戶的使用率有無達到預期確實飽受討論。

刷新你三觀！超狂社區公設還有這些

除了上述提到的公設，當然還有其他新奇特殊的公設！羽球場、壁球場已經漸漸不足為奇，規劃全日餐廳、高爾夫球模擬練習室，甚至有台中建案有室內音樂廳的公設，看來有錢人享受生活的方式，真的會跟我們想像的不一樣呢！

高爾夫球模擬練習室 示意

全日餐廳 示意模擬

歌劇院公設 示意

我家沒有什麼公設，但公設比還是很高？

健身房、閱覽室等等的公設常在社區大樓建案出現，如果是居住在公寓、華廈或是沒有多少公設的小建案，即便沒什麼太多的公共空間，公設比也是存在的！原因在必要的大公空間例如大廳、管理室、機電室分攤的人數相對多，而小公的電梯、梯廳空間因為分攤的人數少，列入公設比計算的面積其實相當地大，這些面積是不能忽略的。不同住宅類型常見的公設比範圍，沒有電梯的公寓約8~15%；增加電梯空間的華廈約15~20%；社區大樓更多的公共空間以及建築法規需要兩部消防梯的規定，讓公設比多半佔到30%以上。

• 現行法規：8層樓以上建築物需要兩部消防梯

起源在2003年蘆洲一個社區的一場大火，一樓穿堂停放的機車全數燃燒堵住了唯一逃生梯的路線讓樓上住戶難以逃生，造成嚴重的死傷意外，因此在2005年建築法規修法通過後，規定8樓以上的大樓新推案需要設有2座的直通安全樓梯、11樓以上需有排煙室。可以觀察到在2005年前後的建案公設比差異會到3~5%，但為了同時兼顧防震與消防安全，甚至是自己的生命財產規劃，會建議選擇至少2005年以後，設有兩座逃生梯的建案。

舊法規下，僅有一部消防逃生梯

兩部以上消防逃生梯

結論

在介紹公設的同時，可以結合近期內政部預計在2025年提出「虛坪改革」方向的時事議題一起觀察。關於現況地下室車道、停車位的面積計算在各建商的計算方式都不一，也相當模糊，傳聞有規劃規定將地下停車空間獨立劃設跟獨立產權並另外計價，後續的改革動向還值得我們持續關注。

這次幫大家做了很多關於公設的介紹，希望大家都能對自己住的社區公設比或是公設的概念更加了解喔！