【區域房市】台南不是只有南科和高鐵！市中心長線價值浮現？

台南的房市不是只有南科和高鐵特區，今年開始可以把目光投回台南的市區。最主要的原因，就是台南鐵路地下化即將於2026年完工。到底這項工程的完工，會為台南市帶來什麼改變？

被低估的市中心

台南的城市格局，是以台南火車站為中心，中華路以內算是早期的市中心區，除了高鐵的三井outlet，台南的7間百貨公司都位於此區，市中心區被台鐵一分為二，台鐵以西是前站區域，屬於商業較發達的中西區與北區，台鐵以東則是成大所在，屬於傳統高級住宅區。較新的重劃區則分布於周圍，如虎尾寮、平實、大橋、鄭子寮、九分子、市政、水交社重劃區等。

台南市區以往最大的發展問題，就在於鐵路穿越了最精華的市區，除了商業活動遭到切割，許多連結兩區的高架道路、地下道與平交道，都形成車流瓶頸，造成嚴重的交通堵塞。

加上主要的議題，例如南科，高鐵，都在外圍，所以這幾年台南房市的發展，呈現外圍區域優於市區的發展方向，像是善化、新市、安南、歸仁區，房價漲幅都高於台南市中心。

市區為何會大躍進？

不過從今年開始，台南的市區，也會成為一個可以關注的焦點。主要是兩個原因：

1. 時機點

當市場好的時候，外圍的區域將會比蛋黃區表現得更好，外圍區域像是新市的世界南科、鹽行國中重劃區的遠雄山禾、國泰仰睦、九份子的海富深見，均價都在四十幾萬，往50萬/坪靠近，超過市區很多的中古屋。

但反過來市場較差的時候，蛋黃區的剛性需求將較為強勁，流動性較好。

2. 台鐵地下化完工通車

地上鐵軌這個長期不利因素如果被消除，台南市區將會迎來重大的改變。台南鐵路的地下化工程，從永康的大橋車站往南開始地下化，經過台南火車站，新增林森站以及南台南站，全長8.2公里。

後續立體化的建設會往北延伸到善化，包含永康站、大橋站的地下化，以及新市及善化的高架化。

未來台南的市區，將不會再看到叮噹叮噹的平交道，以及轟隆轟隆的火車經過。沿線的9處平交道、8處地下道、2處鐵路箱涵及3處陸橋都會消除，鐵路沿線則變成綠帶公園。

伴隨南鐵地下化，台南車站也會進行都市更新，也就是台南市政府的[城中樞紐計畫]。在北門路、小東路、前鋒路與民族路環繞的台南最核心地段，有約8公頃土地的空間做重新規劃。

從交通部在2024年11月招商大會釋出的規劃圖來看，會興建3棟大樓，最北側的會是30樓高，地下深度8層的的轉運站大樓，並連通綠線捷運站，作為台鐵轉乘捷運、客運的區域，可以說未來的台南車站，會是三個交通系統匯聚的中樞，會帶動周圍的商業發展。剩下的二棟則分別是樓高20樓的北側與南側商業大樓，兩者之間還有保留作為古蹟的舊台南車站。

這三棟商業大樓就是這次交通部主要招商的區域，地上層作為台鐵的出入口，並透過B2層的連通道，前往成大以及大遠百，2~4層的裙樓則有規劃人行平台。如果招商成功，這裡將成為繁榮的商業步行區。

此外，這裡也會是台南未來最大的交通樞紐，周圍的道路都會進行拓寬，像是前鋒路由18米拓寬為22米、北門路由20米拓寬為24米、並打通公園南路，串聯車站兩側。

車站前廣場的部分，目前是一個圓環，停車接駁的動線並不好，交通容易打結。未來會拓寬並改建為U字型雙向動線，公車停靠區整併在一處、計程車與接送區整併並擴充3倍的空間、並重新規劃行人動線，達到交通動線簡化，增加車輛停等及人行空間的優化。

這些改變，將會對市區產生三個重大的效益：

1. 鐵路變綠廊：

鐵路地下化後，原本經過的地方將改為25~30米寬的綠園道，兩側住宅將瞬間變成公園第一排，整個城市的公園面積大幅提升。

2. 城市縫合：

從台中和高雄的案例來看，鐵路一旦立體化，對於整個城市的影響都相當的巨大，不論是景觀或者便利性，而且房價也會有大幅的飛躍狀況發生。

3. 新商業核心：

台南市區的商辦不多，而且偏舊，很難說有那裡算是台南的CBD核心商業區。城中樞紐計畫如果招商成功，將有機會吸引較大型的企業進駐，增加工作機會。

從捷運規劃看長期發展

除了期待即將完工的台鐵地下化，城市的長期發展，還要關注捷運的規劃。雖然時間還很遙遠，但你要知道整個台灣政府目前的城市規劃，都是TOD導向，也就是以捷運或大型交通站點為中心，優先投入經費，規劃新的建設，甚至是重劃或徵收、給予較高的容積獎勵作為發展。有確定規劃成捷運站的周圍，發展都會快過於其他舊城區。要看懂是政府公開報的明牌，發展不僅僅是一個捷運站這麼簡單。

目前台南的捷運在市區的部分，進度最快的是藍線和綠線。藍線和綠線目前的規畫為中運量高架捷運系統，藍線沿著中華路開發，合計會有11個站點，串聯大橋、南台南車站(新設站)，綠線則是東西向的路線，橫跨歸仁北端、永康、台南市區，最後連接到安平區，合計19個站點，其中交會站有平實轉運站、台南車站，市區的部分規劃與動工都會較快，成為優先受惠區。

台南買房的三個建議

如果實際來台南看房，你會發現，台南市中心區域的房價，因為地段和小環境，不同個案的價差其實很大。如果你這一兩年也看好台南市區的補漲，該怎麼選？可以參考3個條件：

1. 近交流道：以往台南市中心區容易塞車，因此財力比較足夠的購屋者，要買市區通常都會考慮靠近交流道。因此可以快速上交流道的區域，需求的強度會較高，可以優先考慮。

2. 面公園綠地：市中心區的房屋密度較高，因此面公園綠地的房子都會特別保值。鐵路地下化後會多出不少綠帶公園，熱鬧的市區又臨近大型公園，例如台南公園或成大校園，都是一個長期較佳的選擇。

3. 靠近交通站點：搭乘台鐵往返南科，從台南火車站過去也只要20分鐘，如果未來路網展開，也有機會吸引南科工作的族群。加上前面有說過，在台灣TOD的開發政策不變的情況下，交通站點周圍絕對是一個不敗的選擇。

結論

台南的市中心，其實還有一個亮點，就是成功大學。作為理工科的四大名校：台清交成之一。如果結合未來火車站樞紐計劃的發展，還有大學本身產學結合的優勢，加上周圍土地稀缺，新建案供給不多，從稀有性的角度來看，成大的周圍將被視為富人區門牌指標。