房價怎樣才會下來？除了加稅、限貸，政府還有什麼打房絕招？

房價怎麼樣都打不下來，而且還有副作用：房子越蓋越小，格局越來越差，但房價卻越來越高的問題。今天，我們來提一些建議性的作法，給大家參考看看。

一、政府打房效果不佳，還有副作用

房價持續高漲，政府也推出了不少打房措施，像是房地合一稅、限貸令、還有像是取消雨遮面積以及推出虛坪改革議題等等。但結果卻是：房價越打越高，2024年還創下台灣歷史以來的最高房價漲幅。另一方面，因為採取的是總價的打房思維，每個建商都在控制總價、提升單價，導致新的房子坪數越蓋越小、格局越蓋越鳥，一個樓層塞進十幾二十戶，每一戶都是狹長型，採光少、通風差，這種號稱1+1小兩房的產品變成市場主流。

這種小坪數當道的結果，大部分的解釋是因為少子化，大坪數的房子不再吃香，大家願意買小一點但新一點的房子。但這其實有點導果為因，最主要的原因是所得追不上房價的上漲，買方在資金有限的情況下，只能降低居住坪數還有犧牲格局。

目前市場上所有批評高房價的影片或者文章，大部分的觀點都是痛斥政府無能，放任炒房客與建商狼狽為奸，但謾罵沒有個結果，只是讓其他人多了更多仇富情緒，或是更堅定房價終究會大跌，卻不知道這個大跌什麼時候才會發生。但其實，要讓房價下降，除了目前看到的限貸、房地合一稅以外，方法是有的，只是在縣市層級作推動，但從數據上就可以看出是有成效的，我們今天就來介紹一下。

二、限制最小坪數：台中案例

首先，是台中市政府在水湳的核心商業區-文商段的規定，在這裡如果要蓋房子，整個建案的最小的坪數室內要有100平方公尺以上，才可以取得容積獎勵，這樣加計公設的話，整個社區最小坪數都會在45坪以上。

在這規定下，像是「親家中央公園」沒有申請容積獎勵，規劃2房17~26坪，成交均價達到86萬/坪，最高價格為102.5萬/坪，一開賣就銷售一空，用搶的搶完。但有申請容積獎勵的案子，最小坪數都從45坪起跳，賣的價格或銷售速度就差很多了。像是「豐邑Park one」，建商要賣的價格與親家中央公園接近，約83萬/坪，卻導致從2023年開案至今，即使在房地產最熱銷的期間，銷售也不到2成。一樣是45坪起跳的「博元雍悅一方」、「當代首馥」，雖然銷售狀況不錯，接近九成，但是每坪成交單價只有60～67萬之間。

從台中水湳的案例來看，只要有最小坪數的限制，就會壓低至少20萬元/坪的單價，不用政府蓋牌、取締排隊，而是真實由市場機制決定的降價。很多時候的房價飆漲，都源自於新的重劃區，政府標地後，掀起一波大漲。但只要政府在標地的時候，都附註45坪(室內最少30坪)的開發限制，建商在評估投標價格與未來房價的時候，自然就會有所保留，既可以減少建商規劃奇型怪狀的小宅，部份程度還能達到紓緩房價的作用。

三、違規使用限制：台北案例

台北市對於非住宅土地，偷渡成住宅使用，下了不少功夫。很重要的思維也是在制定最小面積。如工業區或登記為一般事務所的戶別，建築物的單戶「室內面積」須大於150平方公尺(45坪)；若加計公設，則權狀總面積至少要70~80坪。當坪數足夠大的時候，就不會有拿來作住宅賣的誘因，讓商業區或工業區真正發揮它的作用。除此之外，於2020年6月起，「商業宅」與「工業宅」都不能遷入戶籍，房屋稅以營業用稅率計算；違規者，會依都市計畫法第79條裁罰6萬至30萬元。

因為這些規範，「商業宅」與「工業宅」與一般住宅，在台北市會約有2~3成的價差。例如內湖五期重劃區，明美公園左側是一般住宅區，中古屋社區成交單價約80萬～90萬元/坪，但明美公園右側的工商綜合區，中古屋的如「華固I-PARK」、「新潤峰哲」、「忠泰恆美」、「遠雄藝朗」，每坪成交價就只有60～70萬元/坪之間。

同樣的情況也發生在北士科，北士科住宅預售案成交價約100萬元/坪至120萬元/坪，可是商辦只能賣70萬/坪至80萬元/坪。

如果把目光轉向雙北以外的區域，在沒有最小坪數限制，也沒有嚴格規範的情況下，一般事務所幾乎與住宅沒有價差，像是台中七期市政路上的微型商辦案，每坪成交均價高達72萬元/坪，與一般正常的住宅案的價格無異，而且因為坪數小，又可以用公司名義購買，反而賣得比一般住宅更好。

其實政府應該好好檢討，如果沒有那麼多的商辦需求，就不要劃那麼多的商業區，因為在台灣的住宅區，一樓也是可以做商業使用的。如果真的需要商業區，那麼就應該認真的執行，讓他發揮應有的功能。

四、關鍵絕招：更細緻的貸款限制

當然有人會說，如果政府釋出的土地都有最小坪數的限制，會不會導致其他的極小房型的建案反而大漲，因為市場這樣的產品更少了？其實關鍵在於更細緻的貸款限制。不知道你有沒有發現，無論怎麼推小宅，坪數都還是會在15坪以上？因為很多銀行在14坪以內的套房或1房，不願意貸款或者利率較高，導致14坪以下的房子並不好賣。

舉例：

像是20坪以內的房子、總價超過1200萬會做貸款限制；25坪以內的房子、總價超過1500萬會有貸款限制。

每個縣市可以依照各自的情況在總價上進行調整，而不是像現在一樣，只要列為高價住宅：台北市7000萬、新北市6000萬、其他縣市4000萬，超過這個價格，貸款只剩下3成。造成換屋族很難換屋，但在這個總價以下的房子，建商不斷的把坪數切更小，但房價還是漲不停。

舉例：房屋坪數更細緻的貸款門檻建議

五、結語

目前的狀況是所得跟不上房價的漲幅，所以無論如何總價都有一個上限，只是各縣市不同。總價不變，縮小坪數，單價就可以漲上去；但如果反過來，坪數不能往下調，房價就自然會回歸市場機制。不然按照政府這樣只限制總價的貸款成數，然後單價一高只能蓋牌的作法，台灣遲早會走向香港的道路。

• 香港公宅改革

香港因為房價過高，所以出現很多室內很小的房子，逼著香港政府做出公宅改革，規定2026年後的公宅，室內面積最低必須達到21平方米，大約是6.4坪。改革後才6.4坪！你就可以想像香港的問題有多嚴重。

綜觀我們今天提的三個方法，包括限制最小面積、管制違規使用、把對付套房的貸款限制做延伸，都是現在已經有在運行，而且相對有效的方法；不過管制麵包也得管制麵粉，後續我們會針對台灣只對房屋課重稅、土地卻課輕稅的問題做探討。