買房會賠錢嗎？三大賠錢特徵你中了幾個？

房地產艱困的時機要來了！有什麼行為會讓你買房子賠錢？會賠錢的區域有什麼特徵？我們整理了近10年的交易統計結果，今天跟你分享！

房地產八二法則真的存在嗎？

「月子彎彎照幾州？幾家歡樂幾家愁。」這幾年台灣房價連年上漲，但賠錢的人還是有，北市中正區豪宅「非非想」，2024年1月出現10樓兩戶同時以單價120萬元出售，比8年前入手價各賠800和1400萬元。博愛特區頂級豪宅「松濤苑」，有一戶9樓戶在2024年五月刊登求售，開價4.2億，比2014年以買入總價4.5億，光開價就比成本低了3000萬。當然，「非非想」、「松濤苑」，都屬於大坪數、高總價的產品，你可能覺得會賠錢不意外。但某個重劃區，在2016-2020年總共有290筆的再轉手交易，有223筆是賠錢的，五年間的轉手有77%都在賠錢。到底是哪個重劃區，你可以先在心裡猜猜看。

先透過樂居專業版的賺賠筆數這個功能，我們統計了近10年以來有買房的客戶，轉手後有賺錢的筆數，達到30.2萬筆，而賠錢的有約4.2萬筆，整體來看，買房子會賠錢的比例平均是12.2%。從統計上可以看出，房地產的「八二法則」是存在的，你只要敢買房，有8成以上的機率是賺錢的，不過賣房的時機點有沒有抓好，也會造成勝率的差異。2016-2020年間賣房的，賠售比例大都在20%以上，2018年甚至達到了快28%的比率。

不過2024年賣房的只有2%賠錢，但無論如何，時機再怎麼不好，例如2016-2020，賺錢的人還是多數；時機再怎麼好，例如2024年，也是有快900筆的交易賠錢，那要怎麼避免成為那賠錢的20%呢？主要是看購屋者本身和區域的特性。

全台十大賠售社區

但無論如何，時機再怎麼不好，例如2016-2020，賺錢的人還是多數，時機再怎麼好，例如2024年，也是有快700筆的交易賠錢，那要怎麼避免成為那賠錢的20%呢？主要是看購屋者本身和區域的特性。我們統計2016～2020年，賣房最容易賠錢的時期，賠售筆數最多的前十名社區，從第一名到第十名依序是林口「國家一號院/世界首席」、淡水「台北灣5四季之旅」、萬華「台北晶麒」、中壢「遠雄龍岡1、2期」、淡水「宏盛新世界」、八德「遠雄艾菲爾」、板橋「新巨蛋」、淡水「海洋都心」、土城「華固新綠洲」。

這些賠售的社區，大致有三個特徵：

（一）景氣高峰時的推案

除了「新巨蛋」外，其餘9個社區都是2012年～2014年之間的推案。這段時間正是前一波景氣高峰，購入的價格都會偏高，景氣一反轉，產生賠售機率是很高的。

（二）投資客比例高

這些社區並不是爛社區，很多都是大基地的整體開發，公設或規劃很棒、在銷售時都相當熱銷。但問題在於有很大的比例是投資客進場購買，希望轉手能夠獲利。如果買這個社區的人都是這樣想，再拿出來賣的人就會很多，即使房子不錯，房價也漲不上去，景氣只要一轉差，拋售的人會更多，所以造成很多的賠售。

（三）屋主的持有時間不長

從現在的時間點來看，這些社區其實都已經漲回來，超過當初的買價。但問題是賣在「2016年～2020年」的案例，大部份都是持有5年內的短期交易，沒有足夠耐心，等不到房價漲回來就已經賣掉，才會虧損。

很多人買房時會在意的建商品牌，在我們統計下來後發現，這跟你買房會不會賺錢，關係並不大，品牌建商的個案，只要是推案期是在房市高點，都有賠錢的案例出現，遠不止前面列出的10個社區。最重要的重點是：買在成交量低的時間、持有時間久、不要一窩蜂的跟買，這些才是買房能賺大錢的原因。

全台十大賠售生活圈

接下來看最容易賠售的區域，一樣以「2016年～2020年」這些賣屋較差的時間點來觀察，經選五年累計有轉手紀錄超過100筆的區域。第一名新莊副都心重劃區，就是我們一開始問跟大家講的77%賠售區域，五年內有290筆轉手交易，有高達223筆賠售，相當驚人，不知道你有沒有猜對？

第二名是五股的洲子洋重劃區，賠售比率也不遑多讓，接近72%，第三名和第四名是頭前重劃區和塭仔圳重劃區，也都有超過60%的賠售率。由於塭仔圳重劃區還沒有真正開始推案，這裡的賠售主要是由旁邊的新泰(機捷A5站)和港泰自辦重劃區個案所貢獻。

第五名開始，依序是內湖的四期和五期重劃區，北市的中山國中、龍山寺、松山車站等。賠售比率也都超過50%。

我們先來看前四名，共同的特色都是全新的重劃區、於房價高點大量推案，房市轉空後大量交屋，但生活機能卻沒有同步發展起來，與預售時的願景有不小的落差，無法支撐房價。 

以新莊副都心為例， 2012-2014年的預售價格已飆上6字頭，推案量與房價同步飛奔，2015年後開始陸續交屋，但因重劃區機能還沒發展起來，在銷售困難的情況下，建商開了第一槍，祭出新建案3字頭超低價，再加上許多商業區的一般事務所被當住宅使用，買方因為退戶或交屋問題，而去檢舉建商的違規銷售行為，在新聞媒體推波助瀾下，出現了建商、屋主的賠售大逃殺，賠售潮從2016年爆發後就餘波盪漾，一路延續到最近幾年才紓緩。

第五名之後，頗讓人意外的，都位於台北市精華區。這非常挑戰大家以往的觀念：蛋黃區比蛋白區更保值，空頭的時候不易下跌，這可能是錯的。十年以內的買賣，「漲多就是最大的利空」，這句話其實更重要。地點再好，像是安和路、中山國中、松山車站，都是交通便利、學區、高級住宅都具備的區域，如果價格買得過高，持有期間又少於10年，兩項要件同時符合，就有很大的機會賠錢。

特殊案例：宜蘭礁溪生活圈

宜蘭的礁溪生活圈，在2021-2024這一波大多頭的情況下，竟然有182筆，近30%的賠售比例，相對於全台平均不到5%的賠售比率，是相當的顯眼。我們仔細研究後發現，礁溪賠售的社區數高達近40個，幾乎都是「溫泉住宅」。為何礁溪的溫泉住宅賠售如此嚴重呢？關鍵在「客源」與「售價」。

2014年以前，礁溪溫泉住宅成交價動輒要4字頭到6字頭，而當地一般住宅成交單價只有2字頭、3字頭。溫泉住宅價格之所以偏離行情，是因為這類產品都鎖定台北市消費者，不是賣給在地人；後來到礁溪買房的台北人銳減，溫泉住宅需求量急降，急售的屋主只得降價求售。

結論

看完上面所有的數據後，幫大家整理幾個重點：首先，下訂的時候，你發現人潮洶湧，身邊的人決定都很快，還有人一次買很多間，甚至還要排隊，請記得要撤退。這種情況兼具了景氣高點，以及投資客多兩大賠錢要素。

再來，買房子的價格和時機點很重要。當一個建案高出區域行情很多的時候，不管地段再好，建商的品牌力再強，都還是有賠錢的可能，景氣只要一轉空，沒有買精華區就不會賠錢這種事。

最後，長期持有是你在房地產最重要的保命符，即使你之前犯了諸多錯誤，但只要不是真的買在山邊海邊溫泉邊，都還是有回來的一天。