看屋筆記：桃園市桃園區鴻灃ART(個案+價格分析)

桃園區的中正藝文特區，一直是桃園的精華地區，整體生活機能相當成熟，這次就來看看，位於藝文特區旁，首購型個案鴻灃ART的特色。

建案特點：

1. 生活機能：綠線捷運G10站約600公尺（走路約8分鐘），離藝文特區生活圈約350公尺（走路約4分鐘），知名連鎖店家多，之後還有圖書總館（電影院規劃），整體生活機能相當成熟，國際綜合運動館約230公尺（走路約3分鐘），運動超便利。

2. 鄰近學區：慈文國小約150公尺（走路約2分鐘）、慈文國中約250公尺（走路約3分鐘），上下課免煩惱接送問題。

3. 區域低價：單價在此區相對較低，加上又是小坪數個案，因此總價相對有競爭力(1+1房598萬起含裝潢）。

鴻灃ART格局分析：

1. 全區分為A、B棟，為1+1房(23~24坪)、2房(27坪)、2+1房(32坪)、3房(39坪)規劃。

2. A、B棟同一層6戶，2部電梯。

3. 黃色區塊為1+1房23~24坪規劃，格局相似，以B5戶24坪較佳，邊間雙面採光，有獨立玄關規劃，有多的＋1空間，可以隔一間小房，作為2房使用，衛浴有開窗較為難得，低樓層會面老舊公寓視野較不佳，可考慮中間樓層以上。

4. 綠色區塊為2房27坪規劃，格局相似，衛浴皆沒開窗，A7、B7戶別兩間房間大小較為接近，使用性較佳。A1、A7戶低樓層會被前方鐵皮屋給影響，建築中、高樓層較佳。

5. 藍色區塊為2+1房32坪規劃，格局相似，皆為邊間雙面採光，有多的加1空間可規劃做3房使用，衛浴皆沒開窗。

6. 橘色區塊為正3房39坪規劃，格局相似，皆為前後採光，方正格局，空間好規劃，主、客浴都沒開窗較為可惜，面中庭花園視野較佳。

實價登錄分析：

1. 藝文特區周圍個案： 

鴻灃ART目前開價約29.5萬，實際成交會再低一些，以廣告戶23坪598萬起含裝修的優惠方案來預估的話，應該是26萬/坪含裝修。

京上澄屋齡3年，平均成交約28.24萬，近期成交約27萬。

悅龍莊屋齡4年，平均成交約32.67萬，近期成交約30~33萬。

合雄帝璽屋齡5年，平均成交約31.07萬，近期成交約27~33萬。

2. 藝文特區區域個案：

印象羅芙屋齡3年，平均成交約32.65萬，近期成交約33.68萬。

嘉璟華爾道夫屋齡5年，平均成交約36.96萬，近期成交約33~34萬。

白朗峰屋齡2年，平均成交約33萬，近期成交約31~34萬。

3. 藝文特區整體街廓及生活機能，會比藝文特區旁佳，整體價位上也會比較高，印象羅芙、嘉璟華爾道夫、白朗峰，都站上3字頭。藝文特區旁，大概是27萬到30萬初的價格。而鴻灃ART目前的廣告方案價格，比京上澄、悅龍莊、合雄帝璽便宜，也會低於區域行情。

鴻灃ART評價：

鴻灃ART雖然個案在巷弄裡面，但是位置靠近藝文特區，近慈文國中、小雙學區，離未來的綠線捷運G10站約600公尺，加上本身為首購型坪數規劃，總價帶在區域內有優勢，有在藝文特區周遭找小坪數個案，可以來參考一下鴻灃ART。