【區域房市】教科書級的發展速度-北屯機捷！不被看好下的逆襲

 
你知道這幾年台中發展最快速的地方哪裡嗎？答案是北屯的機廠重劃區。很多人在當初不看好，但現在的發展讓人眼睛一亮，生活機能和人口移入的狀況比預期的要好非常多。今天就要來帶你看看，發展快速的原因，還有未來的機會點在哪裡？

一、北屯機廠三年間的變化

1.2021年

三年前的北屯機廠重劃區，沿著主幹道敦富路兩側，大部分都還是空地或是興建中的工地，更不用說商店了，只有捷運總站和COSTCO，此外，北屯機廠重劃區的規劃時期，台中縣市尚未合併，未將與周圍區域道路的聯通納入規劃，西側又與鐵路相鄰，道路開通不易，導致此區的南興路與隔壁的北屯路，雖然是相鄰近的兩條路，卻完全不連通，往北去74快速道路也只有小路可以走，通行極為不便。

2. 2024年

把鏡頭轉來2024年的北屯機廠重劃區，一棟棟的大樓拔地而起，密集度大幅提升，敦富路沿線的大樓陸續完工，也多了很多的商場，樹木植栽也長高不少，大型工地的氛圍下降很多。敦富路北側往74快速道路進行了拓寬，南興北一路、敦富六街也陸續開通。

2021年整個重劃區僅有12棟大樓，現在已有32棟大樓完工，總戶數多了快5000戶，是台中的重劃區中，戶數增長最快的重劃區。如果加計還在興建中的19個個案，這兩年陸續還會增加4000戶以上。重劃區將在這幾年進入成熟期。

這裡另一個令人驚奇的地方，在於商圈發展的速度。很多的重劃區，即使推案量很大，大樓也一棟棟的蓋好，但區域內的店家卻不一定開得起來，

2021年機廠重劃區只有好市多、總站夜市，但是三年後，在敦富路上，有匯豐銀行、康是美、超商、燦坤、大地商場，南興北一路上有101文具天堂、中聯百貨、全家，南興路有楓康超市，還有很多街邊店，像是咖啡店、早餐店、托嬰中心，生活機能遠比預期的要好非常多。

二、發展比預期快速的原因

為什麼北屯機廠重劃區會發展的這麼快？做到了許多重劃區做不到的事？大概可以歸納為兩個原因：

1. 較高密度的開發

有些人會推崇低密度開發的區域，認為會有比較舒適的居住空間。

但很多事情是一體兩面的，低密度意味著人少又不集中，商店就很難展開，像是單元二，北十二期，即使發展了快十年，但就是長這樣，區域內看不到什麼商店。

北屯機廠重劃區的面積只有103公頃，算是一個中型重劃區，但這五年來的新推案有8063戶，扣除海線後，算得上是台中環內最多。

全區有2/3的個案，都有申請開發時程獎勵，因此大量的交屋會落在2021~2024年，這就形成近3年機廠重劃區人口遷入的爆發

2020年重劃區所屬的舊社里(含北屯機廠、單元12、部分松竹生活圈)人口數為7565，在2024年增長到18201，成長超過2倍，是全台中人口成長最快速的地方。

此外，現在的建築法規，對於新大樓的高度、退縮、綠覆都有嚴格的要求，不一定要低密度開發的區域住起來才會舒適，實際的感受上，只要是完整的新區，居住起來都會比舊市區要來的舒適很多。

2. 住宅區的商業發展快速

商業區+特商區，占整個機廠重劃區20%以上的面積，相比其他重劃區的3~10%，商業區的比例相當高

在重劃區一開始的時候就租用給COSTCO和總站夜市。但其餘的商業地，大多被拿來蓋一般事務所來銷售，未來要推出的12個住宅新建案，其中8案就坐落在商業區。

本來以為這樣搞，商業發展要準備電梯向下了，但商家和商場反而意外的在住宅區發展得很好。在台灣的法規裡，住宅區土地的一樓，是可以做商業使用的，因此(畫面)如前面提到的匯豐銀行、中聯百貨、楓康超市、未來的敦富商場，坐落的用地都是在住宅區，一般大樓的店面也都有進駐商家，充分展現出民間的活力壓過政府的規劃失誤。

人口快速增加，生活機能大幅提升，讓此區的房價表現，也跌破很多人的眼鏡，在環74沿線的重劃區中，漲幅排名第一，3年約65%的漲幅，而且這個還是在推案量最大的情況下發生，可以說得上是價量齊揚。

三、北屯機廠的未來發展

北屯機廠重劃區，有點像是灰姑娘上演華麗大轉身，從當初不被看好到現在發展亮眼

從目前的開發率來看，總面積約59公頃的建地，取得建照的土地，在住宅區已有81％；商業用地的開發率也有52%。

這代表著開發已經步入中後期，重劃區的發展差不多要定型了，那未來還會有向上發展的空間嗎？兩個關鍵字：人口結構和14期重劃區。

1. 人口結構

前面有提到，2021-2024年人口大幅地移入，但這個人口遷入潮還沒結束，以即將完工的戶數推估，未來還有約8000人，差不多是現在人口的⅓，會陸續遷入此區，會是整個北屯區人口密度最高的區域。另外，重劃區所屬的舊社里，45歲以下的人口占總人口的70%，遠高於全台平均的52%，居住者相對年輕，是一個充滿活力的區域。強勁的移入人口和消費動能，會吸引更多的連鎖店面和大型集團

目前已知麥當勞(松竹路)、岩漿火鍋、統一商城、美而快服飾等、都會陸續進入設點。像台北的林口、桃園的青埔，都是這種人口增加帶動商業投入，商業投入又吸引更多人口移入，進而產生出飛輪效應而發展起來的案例。

再來，14期與機廠重劃區，其實就是一個閘道的距離(台74)，尤其現在南興北一路的開通後，平面道路也可以直通14期，未來14期的建設，像是漢神購物中心、巨蛋等設施，機廠重劃區都是可以享受的到，但是房價上卻有每坪10萬以上的差距，對於認為14期房價過高的購屋者，就很有可能選擇機廠重劃區。

從這三年的房價來看，兩個區域的房價，是呈現連動的狀況。因此如果你覺得台中未來的建設發展在水湳和14期，機廠重劃區也會是受益的一區。

四、北屯機廠面臨的問題

機廠重劃區的發展是不錯的，但是想要住這裡，也要提醒一下注意事項。

最多人會反應的問題是區域內道路較小，加上有costco在這邊，容易塞車的問題。重劃區只有南興北二路東側、南興北一路、敦富路規劃4車道，其餘道路多為雙向雙車道。車流只要一多就容易塞車。但好在此區大樓停車位的規劃規定較高，平均的房車比為1:1.2，高於正常的房車配比，路邊停車的需求會比較少，違停問題會較輕。

另外，區域內是否會塞車，還要看車流的流向，如果全部流向特定的路口，就會有塞車的問題，政府目前持續地投入重劃區周圍的道路系統工程，包含敦富路連接福貴路(28米寬)、南興路連接復興路(20米寬)，以及南興路與北屯路的橫向道路聯通，預計交通的順暢度會隨著時間持續改善。

重劃區的第二個問題，在於未規劃文教用地，如果住在這裡，需要去重劃區外的僑孝國小、北新國中就讀。因為有一定的距離，要做好開車接送小孩上下學心理的準備。2026年重劃區南邊的單元十二，南興國中、國小會開始招生，距離會較近一些。不過，如果小朋友是規劃唸私立學校，像是葳格國中、國小，華盛頓小學、常春藤高中都在附近。重劃區內的天堂鳥幼兒園也會啟用，對想念私立幼兒園與小學的人，反而是一個優勢。

五、哪一區地段價值較高？

1. 臨公園的區域

高密度開發的區域，最重要的就是公園，會隨著一棟棟大樓的完工，價值性持續提升，所以優先選公園旁的社區增值性會較好。

2. 選步行可達商圈的區域

像是敦富路的沿線，或者靠近重劃區南段的位置，目前主要的商店都開在這裡。散步就可以買東西跟一定要騎車或開車才能買，地段價值也會不同。

3. 靠近捷運站

雖然現在不一定會用到捷運，但多一個選擇是不錯的，且長期捷運路網完成後，又會提升到一個新的高度。北屯總站旁沒有甚麼社區，因此靠近舊社站或松竹站也是一個不錯的選擇。

北屯機廠重劃區發展，有沒有比你預期的好？當初你是看好還是看不好這一區呢？