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新竹關埔重劃區房價解析

2020-02-04 | 李奕農

關埔重劃區位置介紹

 

關埔重劃區地理位置在新竹市的東側,上方為竹北高鐵特區,下方為新竹科學園區,是最靠近竹科的重劃區,整體面積大約59公頃,交通上有國道1的新竹交流道、台68線快速道路以及台鐵捷運化的新莊車站,區域位置相當不錯。大型賣場已經有好市多進駐,之後還會有迪卡儂,加上靠近光復路商圈串連整個關埔重劃區,此區的生活機能相當便利。如果要再細分的話,關埔重劃區其實是由先開發的關長重劃區,再加上近期開發的光埔重劃區所形成,以下分別介紹。

 


關長重劃區環境介紹

 

關長重劃區整體圍繞著日光公園來做開發,為關埔重劃區裡較早開發的區塊。關新商圈延伸至光復路商圈一帶,連鎖店家多,加上台鐵捷運化的新莊車站,可以接駁到新竹高鐵和新竹火車站,不管交通和生活機能上,都是相當的優良,與竹北的高鐵特區,算是新竹的兩大高級住宅區域。此區域算是接近開發完成,已經沒有多餘的空地可開發,區域個案屋齡大部分為6~10年,目前區內3-4房的房型,總價在1500 萬上下的個案,詢問度會比較高。

 

 

關長重劃區-個案分析

 

在價格部分,日光公園第一排的個案,像是豐邑1第、富宇君鼎、東京中城等個案,早期成交價大約26-27萬/坪,目前已上漲到32-34萬/坪左右,日光公園外圍的個案,如東京六本木、豐邑1極、親家Q-est、昌禾丹麥、喬立悅容、喬立有容等個案,重劃區剛開始的時候成交價大概是25-26萬/坪,現在的價格差不多在30萬/坪上下。整體來看,重劃區的完成都有一定著漲幅,且日光公園第一排的個案漲幅較高。

 

 

光埔重劃區環境介紹

 

光埔重劃區位於新竹科學園區旁,為竹科的門戶,COSTCO是這裡的重要地標。主要幹道是慈雲路,透過經國橋串聯竹北高鐵區域和竹科。整體生活機能雖然沒有日光公園一帶那麼便利,但是在持續完善中,此區目前是新竹的大量推案區。

 

 

光埔重劃區-慈雲路兩側的商業區個案分析

 

慈雲路兩側的商業區,目前的新成屋的成交行情,像是豐邑晴空匯、富宇權峰、東方明珠、東方文華等個案,價格大多落在26-27萬/坪,在售的預售個案,像是富春居、竹科悅揚,單一社區的戶數都在800戶以上,也因為銷售戶數多,賣壓較大,所以這一區的預售案價格是略低於成屋案的,而且成屋案的價格與幾年前的售價,差異也不大,幾乎沒有漲幅。商業區比較南邊的個案,像是Ur夢想市、興世代等個案,成交價在此區是比較低的,大約在22-24萬。

 

 

光埔重劃區-住宅區個案分析

 

住宅區的個案,漲幅就比較明顯了。左側的個案像是愛凡斯、大塊藍山、悅讀四季、惠宇雲品等個案,三、四年前大約21-25萬/坪,最近的成交均價大約在26-29萬/坪。 
慈雲路右側的住宅區,環境上靠近關埔國小,小環境較佳,整體的漲幅在重劃區裡是比較高的。像是坤山上謙、富宇雲鼎、惠宇天晴、昌禾世界島、三禾硯、富宇六藝等社區,早期成交價約21-23萬/坪,目前的成交價約26-29萬/坪。

 

 

從關埔重劃區的案例來看,區位和小環境條件其實是影響未來房價漲幅的重要因素。面公園的住宅漲幅優於一般住宅區個案,再優於商業區個案。預售時期的價格差異不大,但重劃區成熟以後,價格差異就會顯現了。價格的變化,可以使用樂居網站-我的觀察名單功能。加入觀察名單以後,可以看近兩年和近半年的成交價格,對照個案的平均價,就可以知道區域個案的歷史房價變化軌跡。想要更簡單的了解關埔重劃區行情,可以直接觀看下面影片。