【區域房市】水湳經貿是台中最高房價？生態、文商、創研、單元八怎麼選？

你如果問台中人，未來最看好哪個重劃區？有一半以上的人回答是水湳。水湳到底有什麼魔力，讓支持者堅定的相信？另外，水湳這麼大，選哪裡比較好？這次就來告訴你！

一、為什麼要介紹水湳？

2024年是水湳經貿園區爆發的一年，水湳平均房屋成交價格的69.4萬/坪，甚至超過了七期重劃區的67.6萬/坪，成為全台中房價最高的區域！支撐水湳成為全台中房價最高區域，有一個很重要的原因，就是他的公共建設。有174公頃都是公共設施用地，約占總面積的68.5%，遠高於一般重劃區的40~50%。代表政府的主導力量，在這一區是很強的，而這也成為很多人看好水湳的因素。

水湳位於北屯區與西屯區之間，旁邊就是台中最熱鬧的逢甲商圈，因此雖然是全新的重劃區，距離有生活機能的區域也不遠。水湳的房價既然與七期相當，交通條件自然也要差不多：七期有台中交流道、水湳則是往北一個的大雅交流道；七期有捷運藍線和綠線，水湳則有橘線；七期臨台灣大道、水湳是中清路。此外，水湳距離中科更近，走中科路就可以直達。

二、水湳經貿園區的特色？

在土地的使用規範上，水湳也相當特別。一般的分法會是住宅區、商業區、工業區，水湳卻是經貿專用區、文化商業區、創新研發區、生態住宅區，為什麼要用這麼不直覺的命名方式，是為了讓住在這裡的人有更高級的感覺嗎？其實不是，而是政府希望用更嚴格的規範，來讓這一區的使用，能夠更符合他們想像的樣子。

一般的住宅區、商業區是以負面表列為原則來規定使用的方式，例如住宅區，工廠、舞廳、餐酒館不能進入，八米路寬以下不能開餐飲業。但水湳的土地使用分區卻是以正面表列規定用途，只有政府表列的行業類別才能進駐，規範相當嚴格。例如生態住宅區的規範中可以進駐的業種是日常服務業，像是美容美髮就可以進入，但如果是被歸在一般服務業，像是寵物店、機車修理、健身房、水電行、60坪以上的補習班，或者一般事務所類別的仲介店、辦公空間，因為政府在法規中沒有列入就都不可以在這裡開設。另外，像是本區的招牌、最小開發面積、棟距都有比一般區域更嚴格的規定。

前面提到水湳有68%都是公設用地，那這些公設用地都拿來做什麼呢？最大部份是中央公園，占地67公頃，號稱全台最大的都會公園，是很多網美的打卡景點，也是2023年台中跨年晚會舉辦的地點，裡面還有美術館與圖書館結合的綠美圖，設計理念是公園中的圖書館、森林中的美術館，是一個可以結合公共藝術展演的市立圖書館。占比第二大的則是文教用地，希望能打造高等學術教育的聚落，包含逢甲大學擴建教學大樓(共善樓)，和中國醫藥大學的新校區會遷移至此。第三大的則是土地使用分區為經貿專用區的土地，這些土地都會保留在政府的手上，確保可以作為招商使用。其餘的土地則是用在轉運中心、會展中心、電影文化中心、台灣智慧塔，除了台灣智慧塔以外，其他均已完工或即將完工，算是發展前就已經讓公共建設先完成的區域。

三、買水湳的哪一區比較好？

而大量的公共工程與政府建設，會讓周圍的住宅價值持續的升高。扣除掉經貿區和文教區土地，周圍有四個區域可以作為住宅使用，分別是生態段、文商段、創研段、以及單元八重劃區，每一塊的特色不同，那麼選哪一區會比較好呢？

1. 生態段

生態住宅區位於中央公園西側的位置，鄰近僑光科大、中科院、水湳會展中心，主要的優勢就是為全區唯一的低密度純住宅區，會有比較廣闊的退縮，使用類別也比較單純，但缺點是獨立在重劃區的西北側，與未來水湳的主要生活機能區分割，區域內很難有步行可達的生活採買機能，適合喜歡純住氛圍的人。目前整體發展較為緩慢，在售新案「成真ComeTrue」，坪數規劃是32~36坪2房、41~46坪3房，均價約65萬/坪，去化約6成。未來還會有「浩瀚豐森態」會推出，規劃24~32坪的2~3房。

2. 文商段

全名文化商業段，位於水湳的中心區，在初期的規劃，對標的就是北七期市政專用區，土地使用強度高，業種限制較少，多數服務業、辦公室、餐飲業都可以進駐，預計是水湳最精華的區域。但相對的，此區會有大樓密度高、並且有住商混合，管理較為複雜的問題。

另外，政府為了要讓此區的規劃，偏向中大坪數，針對全棟都規劃45坪以上(專有部分30.25坪以上)的社區，有給予容積移轉獎勵，導致新建案如興富發的「博元雍悅一方」、「當代首馥」、以及豐邑的「豐邑Park one」，都是三房起跳。因此價格較低或者銷售速度較久，對比放棄容積移轉獎勵的「親家中央公園」，規劃2房17~26坪，均價85萬/坪，相當短的時間就完銷，最高單價甚至有破百萬。可見客戶接受度的差距不少。因此原本預估水湳最高價會出現在此區，尤其是面中央公園第一排會是最高，但受到的這些規劃上的影響，可能有不一樣的結果。

3. 創研段

全名創新研發區，顧名思義，就是政府想要在此發展知識經濟的產業聚落，優先提供給企業設立研發中心、教育機構、育成中心，因此原本的中央公園的西側，創研一的土地，在早期還不能興建住宅，直到今年才做放寬。此區的建案多為水湳重劃區的第一批推案，包含達麗創世紀、遠雄寬寓、遠雄純寓，三年前的推案價格從40幾萬到60幾萬的都有，最近的成交價遠雄兩案在70幾萬，達麗則在60幾萬。未來預計會有「遠雄洄山行」推出。此區最大的特色在於鄰近未來台中最高建築-台灣智慧塔，號稱台中的101，會有觀景平台、智慧訊息中心以及商場和辦公室，若能順利完工與招商，此區將會大幅的加分。只是目前尚無明顯的進度。

4. 單元八重劃區

單元八重劃區隔著一條經貿路，就在文商段的旁邊，和水湳為同時期開發，因為水湳的住宅區較少，且離核心區較近，單元八反而更像是水湳的住宅區。不過單元八的優勢在於屬於自辦重劃區，不用受到水湳嚴格的管制規範，各種商店的進駐相對容易，因此生活機能是發展四個區域裡最快速的，目前進駐的有Uniqlo、愛買、迪卡儂、茶六、康是美、肯德基、藏壽司、燦坤、全聯及一些街邊店。

單元八可以用敦化路劃分，北側靠近轉運中心、會展中心、與綠美圖，管制鬆但是又可以享受水湳經貿段的建設成果，未來的價值性較好，建案也比較為熱門，如「華固頂滙」與「遠雄綠美」的坪數規劃並沒有特別小，為2~4房平均分配，但均價都已接近甚至超過80萬/坪，且銷售速度快；以大坪數為主的「雙橡園4117」價格也接近75萬/坪，整體來說與文商段的價格相當。南側接近舊市區，中清路兩側的商店密度較高，個案則接近創研段的價格；如「帝璟寬和」「總太之序」，房價落在67~70萬/坪。

四、想買水湳的幾點建議

水湳最大的優勢就在於政府的力量，最大的公園、最高的公共設施用地比例，高規格的國際設計標準，並且把很多大型活動，像是跨年、演唱會、路跑、國慶煙火等等，都搬來水湳舉辦，加強他的人氣。但很多事情是一體兩面的，用嚴格的業種進駐、設計規範，確保他可以發展成政府想要的樣子，但可能帶來發展緩慢，或者一般事務所違規當住宅來使用的副作用。不過都審委員應該也有注意到這樣的問題，在今年(2024年)的通盤檢討上，做了不小的放寬，例如文商一，就增設了一般零售與餐飲的用途。一些安親班、補習班或者較大型的餐飲業，也可以在水湳裡面開店。

從這些調整還有前面的說明，對於想要買水湳的人，有幾個建議：

1. 水湳在長期的發展會是好的，但每個區段的環境和房價會有不小的差異。

水湳的公園位於中央區域，會把開發區切成多塊，彼此之間不容易互通，且法規上的差異較大。希望生活機能有機會以步行解決，而不是都要開車的話，在購買之前最好仔細研究他的位置與使用法規。

2. 綠美圖是水湳所有建設中最有價值的。

大型圖書館和公園的結合，是超級的加分項，像是永和的四號公園周邊就是因為他的大公園+圖書館，幾乎成為新北市房價最高的區域，甚至超越台北市很多的地方。因此越靠近綠美圖的地段價值性會越好。

3. 單元八是現階段的安全牌。

水湳法規限制，如果還要再放寬，還要再等五年的都市計畫檢討。店面和機能的發展，會先起來的會是單元八，尤其是北側，目前已有不少連鎖店生活機能，加上緊鄰經貿段的核心設施，且長線還有捷運的議題，風險相對較低，為自用及長期置產客關注度較高的區域。

水湳區域內的公設，你覺得哪項是對區域發展的幫助最大呢？