【區域房市】台中有錢人住哪兒？國土計畫與大肚山超級別墅區

台中有錢人除了七期以外還有在哪呢？比起豪宅，有錢人其實更偏好買土地。有錢人在置產時，想的和你不一樣，到底差在哪？今天用個有趣的案例告訴你！

台中豪宅區分布在哪裡？

山不在高有仙則名，水不在深有龍則靈。不是房價高就可以算豪宅區，還要看看有哪些人住在裡面：鄰居、地段、風水、可傳承的保值性，都是有錢人在考慮置產的時候會去思考的，而這也是我們在辨別真假豪宅要注意的事！

台中的豪宅區，首先就會聯想到七期重劃區，包括知名藝人胡瓜、陶晶瑩、吳淡如，以及不少政商界的名流，如前台中市長胡志強等，都有在七期置產。但有另一群的企業大老闆，買的不是持分土地的豪宅而是隱私性更好、獨門獨院的超級別墅。為什麼說是超級別墅？因為這些別墅區坐落的土地通常達到百坪甚至千坪以上，真的是有天有地。例如大立光林恩平家族、宏全國際總裁曹世忠、Ｆ-保綠董事長陳東興、捷安特品牌創始人羅祥安、達芙妮國際大股東張婉琪、至興精機董事長吳崇儀。他們選擇的地點，都是在大肚山群的別墅區，像是之前很紅的廖老大，他直播開箱自家的別墅也是座落於大肚山。而從這些董事長的家，就可以看出「別墅」與「透天」的差異，每戶都擁有獨立且寬敞的庭院，與一般的透天有不少規劃上的差異。

看到這裡，不知道你會不會覺得有錢人想的和你不一樣？大肚山？這個明明在環外的區域，為什麼會有這麼多企業主會選擇住在這裡？我們歸納出幾個原因：

一、靠近產業區的高級住宅區

這裡指的大肚山別墅區，位置大約是沿著嶺東科大再上去，介於台中精密機械科技園區與成台中高鐵站之間的區域。高度足以俯看整個台中盆地，開發密度低、天際線開闊，有極佳的景觀視野條件。雖不若市區有熱鬧的生活機能，但離產業區很近，不管是往北去精密科技園區或台中工業區大約都在5-10分鐘車程可達，往南去烏日高鐵站大約也在10-15分鐘，未來高鐵站旁的「台中高鐵娛樂購物城」如果可以順利於2028年營運 (預計進駐購物中心、電影院、五星級酒店，商辦、國際會議中心等)，也有機會提升此區的價值。這也不難理解為何在「精密科技園區」或「台中工業區」設廠的企業主，會選這裡做住家的原因。

二、風水寶地，沒有斷層/土壤液化/順向坡等問題

很多大老闆在置產的時候，都會找風水老師來看過。住在這裡能不能賺錢、身體健康，甚至比建材、公設、建商品牌更重要。大肚山一直以來有許多民間的風水傳說，有的說是聚寶盆、有的說有龍脈、或是文昌地，各家流派說法不一，但大都說大肚山是難得的風水寶地。 

除了風水好，台中大肚山連結到高鐵特區一帶，也有很不錯的地質條件，我們查了政府相關的圖資，發現無論是斷層帶、土壤液化、順向坡等問題，在這裡都不存在。

三、非都市計畫區土地，不在貸款管制區內

國際間對於頂級豪宅的開發銷售，有一種比較特別的模式，建商賣的是一塊一塊分割好的土地，建商只負責興建基礎建設跟相關的公設。買方買入後，再依自身需求來設計房子，可以委託建商來蓋或者自行興建。這種模式可以100%打造富豪想要的房子跟景觀庭院，在國外的豪宅開發上相當流行，例如微軟創辦人比爾蓋茲（Bill Gates）在日本輕井澤的別墅、或者美國職棒大聯盟日本選手大谷翔平在夏威夷的豪宅都是這種開發方式。這種開發方式的好處是買方可以依照自己的想法，把房屋蓋成自己想要的型態。

比爾蓋茲 日本輕井澤別墅模擬

大谷翔平 美國夏威夷別墅模擬

此外，在央行的「土建融限貸令」實施之後，這種先賣地再訂製興建的方式，又更凸顯了他的優勢。因為央行的土地融資限制管制對象是「都市計畫內的土地」，而大肚山的超級別墅區，橫跨南屯與烏日區。

鄰近高鐵特區卻剛好屬於都市計畫外，貸款成數可不受限制，加上大老闆們也是銀行也很願意往來的客戶，買土地的話貸款成數有機會可以拉高，對比只要買了4000萬以上的房屋卻只能貸款3成，有不小的差距。

富人置產思維：土地優於豪宅！

自2016年房地合一稅開始，將私法人也納入課稅範圍，且新購買的房屋如果要轉售，是用房屋市價而不再是房屋評定現值來課稅，這樣就沒有辦法利用市值與評定現值的差額來避稅或傳給下一代，買豪宅已失去節稅的效果。再加上這幾年交易的主流大幅的改變，小坪數產品熱銷且價格上漲兇猛，大坪數的豪宅除了價格上漲不易以外，交易量也持續的下滑。

台中100坪以上的豪宅，2021年成交件數還有439戶，但每年都在穩定下降，統計2024年至9月的實價登錄僅剩185戶。

這樣的改變，代表有錢人不在把錢配置在房地產上了嗎？恰恰相反！

隨著境外資金回流，台灣的股市持續往上，台灣的有錢人對於資產配置的需求有增無減，不買豪宅，而是轉進土地市場，工業地、重劃前的農地、非都市計劃區的建地，都是有錢人置產的首選項目。像是新北市最大的塭仔圳重劃區，就傳聞有王雪紅、葉國一的身影。另外，房屋放著還是會折舊，但土地在通貨膨脹的背景下，卻是越來越值錢，賣一塊少一塊，所以先向建商買下土地，再慢慢打造自己想要的房子便成為國際間常見富豪置產建屋的模式。

國土計畫法上路會有什麼影響？

不過，像大肚山別墅區這樣屬於非都市計畫土地的建地，未來在《國土計畫法》上路之後，可能會越來越少。因為國土計畫法的本意，就是要保護非都市土地的農業地或山林保育地，避免先買了土地之後，再用申請變更的方式，轉為建地來開發，導致東一塊西一塊的蛙躍式發展。而是要從整體來看，這整個地區適不適合從山林或農業地轉作其他用途。

現在要申請土地變更，相對是比較容易的，只需要地政機關、和區域計畫委員會同意就可以。但未來《國土計畫法》上路後，想要變更土地用途，就要等每5年一次的通盤檢討。

因為是整個縣市土地利用的通盤檢討，不像過去只是個別土地的討論，而且要依據最上層的全國國土計畫，依照各縣市被分配到要保留多少保護區或農業地的配置，沒有低於農業地的儲備量，才有機會做變更，再加上需要地政、環保、經濟等相關機關進行「三司會審」，這種由建商申請的個案要過，基本上是難如登天，這也是本來預計2025年4月要上路的規劃，卻一直被激烈的討論要延後實施的原因。

因為國土計畫法的上路不會溯及既往，現有已經通過變更的土地不受影響，因此意外的，現在已經變更完成的鄉村甲種、乙種、丙種、丁種建築用地，將反而是受益者。我們查詢了一下台中市都市計畫外的土地面積，截至2023年底為止，甲建、乙建與丙建面積總合約2,171.8公頃，且很多是不到100坪的零星變更地。預計大面積的開發案，類似大肚山這種超級別墅區，未來恐怕將銷聲匿跡，不太會有類似的開發案會出來。

豪宅連房子銷售模式，都與眾不同

一般談到區域，都會談一些缺點或者注意事項，例如生活機能不便、有嫌惡設施等，但這一區賣的並不是一般人，一般人覺得是缺點，但對這裡的客群來說不一定是。

如果住這裡風水超好可以事業發達賺大錢，所有的問題就不會是問題。從去參觀接待中心發現，連文宣DM都設計得很不同，由此便可驗證。一般會給平面格局圖，註明坪數、家具配置等等，方便大家選擇戶型。我們去參觀了這裡的某個個案，他拿給我們的銷售圖卻是長這樣：訴求整個基地是龍的形狀，如果你是科技、金融業，那建議選龍頭，代表將軍開帳；如果是民生產業，那可以選龍口，鯉躍銜江。想要身體健康、養身享福祿壽，則可以選龍心的位置。這一套又一套的風水理論，沒有深入研究的讀者可能較難體會，但文宣DM會這樣的設計，代表著企業主的居所，風水應該是最重要的。

建案基地銷售文宣 呈現「龍的意象」結合風水

結語

大肚山腳下，就是台灣機械產業的黃金廊帶。這條黃金廊帶，共計有高達約1,500家精密機械、上萬家的下游供應商，是全球單位面積產值之冠，說這裡是聚寶盆並不為過，同時也是富豪的聚落。

想像一下，如果你有一天真的擁有一塊景觀視野超讚的土地會想蓋甚麼樣的房子呢？是現代城堡、或是低調與自然融合的木造建築、還是有多層次景觀的泳池豪宅呢？

日本輕井澤 積葉之家

美國 THE ONE豪宅