看屋筆記：台北市南港區東方大境(個案+價格分析)

昆陽生活圈地理位置坐落在南港西側，近年大量頂級商辦與複合式開發進駐此區域，屬於南港商務運籌中心重要據點。本次要介紹的東方大境，為區內近6000坪大型都更首發個案，擁千坪大基地，純住宅規劃，一起來看看東方大境還有哪些特色吧！

東方大境3D外觀示意圖

建案特色

1. 水岸第一排，下樓即687坪中央森林公園

• 基地座落基隆河岸第一排，擁約25公頃成美左、右岸河濱公園，休憩資源豐富。

• 基地蘊含687坪的中庭花園，擁河岸、公園等景觀戶型。

2. 近6000坪開發量能，位於信義、內科、南港黃金核心

• 全街廓複合造鎮，頂級商辦與複合式開發案大量進駐，包含國產實業、南港國際複合商城、潤泰南港之心等，職住遊憩樣樣齊全。

• 東方大境位於信義、內科、南港黃金三角核心，車行約10分鐘抵內科和南軟園區，科技新貴上下班便捷。

3. 訂簽7%，付款相對輕鬆

• 推出早鳥訂簽7%輕鬆付款方案，以相對輕盈的首付，購買南港區核心地段，首付低於市場常見訂簽10%方案。此外，東方大境為預售個案，完工日約2029年Q1，工程期較長，付款相對輕鬆。

東方大境格局分析

東方大境一樓平面配置參考圖

1. 基地面積約1389坪，2幢3棟，A、B棟建物為地上24層，C棟建物為地上14層，共515戶住家，純住宅規劃。地下規劃6層，坡道平面車位共385個，車位比約1:0.75，購屋時需留意是否有車位需求。

2. 公設比約33.90%，大門及車道出入口皆位於10米松河街，汽機車道分流，提升行車安全。全齡化公設規劃，包含接待大廳、交誼廳、信箱區、游泳池健身房、會議室、閱覽室、KTV、瑜珈教室、廚藝教室、曬被區、Lounge Bar等。

3. 建材設備方面，搭配YKK氣密窗、Yale四合一電子鎖，廚房選用NOLTE Matrix ARTT櫥櫃、林內IH爐及抽油煙機、BOSCH洗碗機、SVAGO微波爐烤箱、伸縮龍頭等，衛浴設備選用TOTO電腦馬桶/單體馬桶+馬桶座、DURAVIT面盆、Hansgrohe龍頭及定溫淋浴花灑組、Panasonic暖風機等。

4. A棟標準層一層8戶，坪數規劃為18-33坪(1-3房)，配有3部電梯 ; B棟標準層一層10戶，坪數規劃為19-36坪(1-3房)，配有3部電梯 ; C棟標準層一層8戶，坪數規劃為17-38坪(1-3房)，配有3部電梯，其中兩部可直達地下室。A、C棟北面戶型面向10米松河街及基隆河岸，B棟周邊由中庭花園環繞，擁綠意景觀。

東方大境標準層平面圖

橘色部分為1房/1+1房，坪數約17-21坪

• A2/A8/A5/A6/B2/B6/B9擁+1空間，可規劃為書房或多功能空間等，坪效佳。
• C8/C9主臥空間寬敞，可額外規劃衣帽間、收納空間等。
• 單排、開放式廚房，需留意電器櫃擺放位置。
• B6規劃獨立冷氣室外機空間，不佔據陽台使用。

綠色部分為2房/2+1房，坪數約25-29坪

• 除了B11，其餘戶型擁+1空間，可規劃為書房或多功能空間等。
• 主要採光面位於廚房及臥室，需留意客廳為間接採光。
• 單排、開放式廚房，需留意電器櫃擺放位置。
• B5/B7/C3/C5 兩間房間皆可擺放雙人床，且能夠三邊下床，尺度充裕。B5/B7/B11主臥空間寬敞，可額外規劃衣帽間、收納空間等。
• B5/B7/B11 規劃獨立冷氣室外機空間，不佔據陽台使用。

藍色部分為3房，坪數約29-38坪

• 主臥衛浴皆有開窗，通風不潮濕。且主臥衛浴採外推設計，使房間享有方正格局。C1/C2為四件式規劃，額外擁獨立浴缸。
• 三房戶型皆有預留冰箱及電器櫃擺放位置。除了A1/A9，其餘戶型皆為獨立廚房，無油煙問題。
• 三間房間皆可擺放雙人床，並預留書桌及衣櫃空間。
• A1/A9/C2/C6 規劃獨立冷氣室外機空間，不佔據陽台使用。

實價登錄分析

一、昆陽生活圈周邊個案

1. 東方大境：預售屋。 開價120萬-125萬/坪。 近一年成交價119.62萬/坪。

2. 沐松琚：預售屋。 平均成交價119.13萬/坪。 近一年成交價118.83萬/坪。

3. 豐琚：預售屋。 平均成交價130.17萬/坪。 近一年成交價136.4萬/坪。

二、東方大境位於昆陽生活圈，該區域雖是未來發展熱區，但整體已開案預售案較少，與周遭個案沐松琚和豐琚相比，開價接近，但東方大境基地規模最大，為區內近6000坪大型都更指標首發案，並座落水岸第一排，擁景觀宅優勢。

東方大境評價

東方大境基地條件位於水岸首排，緊鄰未來大型A辦密集造鎮的「全球商務運籌特區」，訴求高科技聚落與水岸複合開發的新型態生活，為東區門戶的潛力生活圈。產品方面則以中小坪數為主，搭配訂簽7%優付方案，不論自住或換屋族群都是不錯的選擇，在信義、內科、南港一帶上班的朋友，不妨可以參考看看東方大境。