【區域房市】台積電是房市解藥？南科第一排的新市

現階段的房市，辨別出真實的剛性需求是很重要的。南科第一排的新市，夜間居住人口遠高於設籍人口，代表租屋的人很多；成屋價格與預售屋接近，代表買了就要立刻住的人很多。而這，就是剛性需求強烈的訊號！

南科的三個優勢

高鐵的通車和台積電的南進設廠，對於房市帶來重大的改變，台北不再是高所得人口的唯一聚集地。科學園區的周圍，預計會是這一波打房下，需求較穩定的區域。而眾多科學園區中，台南的南科，有三大優勢，值得持續關注：

一、園區總面積最大，未來的擴張不受限

南科台南園區總面積1127公頃是全台最大的科學園區，比竹科大了快50%，更是中科的2.4倍。園區周圍還規劃了約550公頃的延伸用地，作為南科的產業支援、技術服務、及生活住宅區，是其他科學園區沒有的，因此擴充性也是科學園區之冠，不會有受到周圍居民抗爭的問題。

二、台積電工程師超過2萬名，且會持續增加

根據台積電對外的訊息，目前有超過2萬名工程師在南科工作，且還有晶圓廠正在興建中，加上今年8月台積電又收購群創在南科的廠房，要做為COSWOS先進封測廠區，因此由外地進入的高薪的工程師人數，預計會隨著台積電擴廠的腳步持續成長。

三、房價相對低

竹科的新案，大約在70-80萬/坪，長期有機會破百萬，相對於南科周圍重劃區的房價，新案大約在4-5字頭上下。台積電工程師在竹科、中科還是南科，薪資差異不大，但房價卻有差異的情況下，科學園區客戶買來租學弟的傳統就不會改變，從新竹南下來買房的客群會持續不斷。

最新的進度上，南科的三期預計2026年完成擴建，會有15家廠商進駐，以半導體設備廠為主，如家碩、荏原、帆宣、及漢民等，屆時半導體的產業鏈在南科將更為完備。
 

新市的區域介紹

整個新市很大(4780公頃)，但都市計畫內的土地，卻只占全區的6.5%(311.6公頃)，因此區域的發展會以台一線西側為主，而目前真正的受惠區，則以台鐵西側為主。

新市主要聯外道路，以橫向的國道8號，連接上南北向的國道1號為主，另外透過復興路連接善化市區、民生路進入南科。

很多早期的城市，機能核心都會是火車站，但新市的火車站發展卻比較受限，主要商圈反而比較靠近新和重劃區，銀行、診所、市場、百貨、五金都在中正路、復興路興街商圈附近，星巴克、寶雅、全聯、爭鮮等都有進駐，近年因為人口上下班湧進的關係，採買機能逐漸擴張到民生路、民權路中正路、復興路沿線。另外，新和重劃區有劃定萬坪以上的商業用地，加上街廓完整，是未來生活機能最好的區域。

新市的居住需求

新市最大的優勢，就是居住需求很高。因為緊鄰南科園區，對於需要on-call的工程師，10分鐘內可以抵達是很重要的加分。根據112年11月內政部對於新市電信夜間人口的統計，新市、善化、永康、安定都是夜間居住人口大於設籍人數，代表的南科周圍的租賃市場相當強勁，新市的差異則是當中最大的。新市的居住人口約為59000人，遠高於登記戶口上的37000人，高出56%。實際的居住需求強烈，容易出租，投資置產的風險相對低。

新市居住需求強烈的特性，也反應在成屋與預售屋的價差上。在正常情況下，預售屋因為自備款低，付款輕鬆，投資性質的需求通常會選擇買預售屋，當下就要住的人則會買成屋。在之前房價大幅上漲的時期，大量的投資需求湧入預售屋，導致在大部分的區域，預售屋的單價至少會高於新成屋20%以上。

新市的狀況則相當的特殊，成屋和預售的房價相當接近。像是新市市區的預售案宗大敘山，與新成屋明大NEW，近一年成交都在37~38萬/坪；新和重劃區內的預售案世界南科B，和3年屋的陞發A平方，近一年的成交在44~48萬/坪左右。預售案並沒有明顯的價差出現，這反應出成屋的買盤很強，真實居住的需求不小，基本盤是穩定的。

可以期待的建設

新市未來整體的發展上，可以留意新和重劃區，很多重大建設，都是圍繞新和重劃區在發展。新和重劃區位在新市的北側，距離南科相當近，在都市計畫上的定位有兩項，一個是規劃提供舊市區的公共設施用地，像是捷運站、學校、公園與社會住宅。捷運深綠線的DG14站就落於重劃區內，捷運站的旁邊則是做社會住宅的規劃。6千多坪的學校用地，其中1247坪用來興建新市最大的新市幼稚園，公園用地主要分佈在捷運線兩側，命名為中央公園，會是新市最大的散步樹廊。

新和重劃區的第二個定位是配合南科的發展，提供園區工作者的居住與商貿功能，所以特別的地方在於規劃了萬坪的旅館用地，有機會作為提供給南科的商用酒店。而此區的商業用地預計會由統一集團進駐，統一集團看好新市的人口紅利，預計進駐新和重劃區，有機會複製東橋重劃區的 Park Avenue，打造千坪複合商城，提供家樂福、健身房、藥妝、餐廳、書店、及咖啡廳等機能。住宅區的部分，則有４萬多坪，主要為低密度的規劃，透天及華廈的建築較多，視野較佳的高層大樓較為稀有。

至於為什麼說新市的重大建設都圍繞著新和重劃區發展，除了前面提到的捷運深綠線DG14站以外，還有一項就是新市火車站的北移，這是一個影響整個新市發展的重要建設。新市火車站目前的位置較偏市區的南端，周圍的發展並不熱絡，加上火車軌道通過整個新市市區，導致塞車嚴重與市區遭到分割。未來的車站會向北遷移到新市國中與新和重劃區之間，且將會有約4.6公里的路段改為高架道，會移除5個平交道及1個涵洞，平面道路的用路環境會獲得極大的改善，對於整體新市會是關鍵的利多，而新和重劃區也將同時享有火車和捷運的便利性。

另外，IC設計大廠-聯詠科技，也將在新市興建研發中心，會招聘1200~1400名IC設計工程師；目前在新市的南科診所，也將擴大為3000坪的奇美醫院。上面的這些實質發展，都將為新市提供房市成長的能量。

新市的未來發展

新和重劃區僅有37公頃，優點是開發的進展將會很快，重劃區會迅速成型。缺點則是長期的發展比較受限。不過從政府都市計畫的角度來看，應該是把整個新市市區作為整體的考量，在新和重劃區南側規劃了約23公頃第二期的發展區，在重劃區的東側新的台鐵新市火車站周圍、以及中山路沿線，也規劃了約30公頃的再發展區，陸續發展的潛力相當高，即便都市計畫內的土地都開發完成，未來市區西側也還有約143公頃的未來發展區，作為都市計畫範圍擴大的預備區域，這些區域預計都會採區段徵收的方式進行，公共設施的比例會較一般的重劃區高。這些散佈於新市市區周邊的重劃區如果都發展起來，加上台鐵的高架化，預估整個新市將會有不同於現在的樣貌。

結論

國內台灣的股市和經濟成長並不差，央行對明年的經濟成長預測，是逐季走高的。因此房市雖然會受到貸款問題的壓制。但只要找到基本面不錯的區域，經濟在往上走的情況下，房價是很難下跌的。有就業機會、人口持續移入、提供較高薪資。