爽賺租金又減稅，兩個願望一次滿足，「公益出租人」讓囤房族噱海了？小心驚人大坑！

囤房稅在2024年7月上路，「全國總歸戶」擁有超過三戶以上房屋的囤房族，從2025年開始最高將會被課徵4.8%的囤房稅喔！有什麼解套方式嗎？這次就一起來看看！

囤房稅2.0上路，差在哪？

• 縣市歸戶 vs 全國總歸戶差異？

在囤房稅1.0時，課稅是採用「縣市歸戶」；所謂「縣市歸戶」，指的是一個家庭所謂（包括個人、配偶及未成年子女）在單一縣市擁有的房屋數量在三戶以下，可享較低稅率，超過三戶以上則課較重的囤房稅。如果一個家庭在台北、新北、桃園市各有二間房子，雖然總共有六間，但每個縣市都不到三戶，因此不會被課徵囤房稅。但囤房稅2.0改為「全國總歸戶」，指的是一個家庭在 全國 擁有的房屋數量在三戶以下，可享較低稅率，超過三戶以上則會被課較重的囤房稅！

成為公益出租人，囤房稅就能解套？

擁有很多間房子、又不想被課重稅該怎麼做？就是加入「公益出租人」，便可以享有房屋稅最低1.2％優惠稅率，避開囤房重稅。「公益出租人」的定義，是指住宅所有權人或未辦建物所有權第一次登記住宅且所有人不明之房屋稅納稅義務人，將住宅出租予符合租金補貼申請資格或出租予社會福利團體轉租予符合租金補貼申請資格，經直轄市、縣（市）主管機關認定者。

• 主動型 vs 被動型公益出租人

主動成為公益出租人：房東帶著身份證影本、租賃契約書，主動向各縣市主管機關申請，經核准後就OK啦！

被動成為公益出租人：通常是房客自行申請租金補貼，主管機關核准之後，房東就會「被成為公益出租人」。

成為公益出租人的三大租稅優惠

一、房屋稅

房屋稅優惠就是所謂的囤房稅最低稅率，稅率定在1.2％，不管名下有五間、或十幾間房子，加入公益出租人之後，這些出租的房子房屋稅率都會是1.2％，不會被調漲。

二、地價稅

若是非自用的「一般用地」地價稅採累進課徵，稅率為千分之十至千分之五五。但公益出租人名下出租的房屋，採「自用住宅用地」優惠稅率千分之二課徵，且不累進課稅，可以省下不少白花花銀子。

三、租金收入併入綜合所得稅

依照我國稅法規定，租金收入必須併入個人綜所稅申報；加進租金所得後，個人綜所稅容易往上跳升納稅級距、稅率，會使得稅金大幅增加。但「公益出租人」的部分財政部給予「每屋每月最高1.5萬元」免稅額度；也就是說，每間房子每月租金收入扣掉免稅額1.5萬，再扣掉43％必要費用，剩餘的租金所得才會併入綜所稅申報。

以板橋一間屋齡5年、25坪的住宅、租金3萬元出租為例做計算，公益出租人每出租一間房子全年納稅總額為33,320元，而非公益出租人每出租一間房子依房屋稅率的不同，最低至最高納稅總額從65,040元～93,040元不等。換言之，以板橋這間房子為例，公益出租人一年最低可省下2萬6千多元、最高可省下近6萬元的稅金。

為什麼會有人仍然不願意成為公益出租人？

雖然「公益出租人」享有三稅優惠，但您或許已經發現，這麼好康的政策，為何還有些房東不願加入「公益出租人」？關鍵就在「公益出租人」存在幾個轉手時會遇到，重大的Bug！

(一) 土地增值稅優惠沒了

房屋若為自用住宅，出售時可享有土增稅「一生一次」的10％優惠稅率。可當成為「公益出租人」就代表房屋出租，屬於「非自用住宅」，若出售房屋就無法享有土增稅優惠，稅率從20%、30%、40%不等。

不過，有個解套方式。因法規規定，「出售前1年內，未出租或供營業使用」，即可適用土增稅一生一次優惠稅率。因此，屋主可以在 出售前一年 不再出租房屋並申請自用住宅，中止公益出租人身份，滿一年後出售房子就能享有土增稅優惠稅率。但如果已經使用過「一生一次」優惠的人就沒差了。

(二) 房地合一稅免稅額沒了

出售房屋時，除了要繳納土增稅，另需申報「房地合一稅」；依據規定，自住房地持有並設籍滿6年出售，免稅額為400萬元。公益出租人持有的房屋，並不符合「自住房地」的規定，即持有並設籍連續滿六年仍沒有400萬免稅額的好處，必須中止出租後自用滿六年，才能有免稅額的優惠。

以我們前面提到的板橋房屋為例，即使三稅優惠一年稅金少了近六萬元，十年下來累計減少近六十萬，但因房屋出租而失去房地合一稅400萬免稅額，對於部份屋主來說可能得不償失，寧願冒著風險不讓房客申請租金補貼，也不願誠實納稅、成為公益出租人。因此，房地合一400萬元免稅額真的是公益出租人的致命傷。不過，如果房屋閒置、沒有打算出售，抑或是等都更、危老重建的房子，在整合期間可以透過公益出租人來節省地價稅與房屋稅，確實是不錯的選擇。

(三) 認定方式以門牌為單位

公益出租人每屋每月租金免稅額為1.5萬，所謂「每屋」定義是戶政機關編定的門牌號碼為準，每一個門牌為一屋，因此不論分隔成幾間套房做出租，每月享有的租金就只有1.5萬元。

(四) 包租代管並不適用公益出租人

公益出租人有個重要的規定，「屋主跟出租人必須為同一人」，從畫面可以看到，這些出租人不論跟屋主是多親近的關係，因為不是同一個人，都無法成為公益出租人喔！

1.Ａ為屋主，兒女Ｂ為出租人。

2.Ａ為屋主，配偶Ｃ為出租人。

3.Ａ為屋主，其他代理人Ｄ為出租人。

4.Ａ為屋主，把房子交由Ｅ業者代管出租。

5.Ａ為屋主，把房子交由Ｆ業者包租。

房子委託「包租、代管」，屋主雖然無法成為公益出租人，但可以加入政府社會住宅計畫。加入社會住宅與公益出租人可以享受的優惠措施不同，我們作個比較表給大家參考。

加入社會住宅包租代管的補貼比較多，例如房屋修繕、契約公證、居家安全相關保險費等都有補助，而且可以扣抵的費用比例高達60％，乍看之下真的好香。不過，公益出租人可以自由篩選房客、彈性大，也不用服務費，可以說各有利弊。

結論

觀察近年政府推動的租賃政策，很明顯的想要解決「租屋黑市」相關問題，並促使包租公、包租婆誠實納稅，因此祭出不少優惠措施，給屋主甜甜的「蘿蔔」，比過去一昧要求屋主要繳稅來的好。作為一個好公民，誠實納稅是美德；倘若想要少繳稅金，或者是安心出租房屋，避免被國稅局查稅、罰款，不妨考慮加入「公益出租人」行列，房東享受三稅減免，房客享受租金補貼，堪稱雙贏囉！但對有賣房計劃的民眾，少了400萬免稅額就會很痛。