看屋筆記：高雄市鳳山區鳳山都更好(個案+價格分析)

鳳山國中生活圈以鳳山國中為核心，周邊有鳳山國中捷運站與鳳山郵局，沿著中山東路就可以到隔壁的鳳山市區生活圈，生活機能完整，擁有許多傳統市場和美食、醫院等機能。鳳山都更好為高雄首件公辦都更案，且鄰近鳳山國中捷運站，一起來看看有哪些特色吧！

鳳山都更好外觀3D

建案特色

1.公辦都更案，政府作主導者有保障：

• 在高雄市政府的推動下，預售屋交易更安心，減少買方風險，提升住戶的信心與保障。
• 公辦都更計畫，提供住戶稅收優惠，房屋稅與地價稅減半徵收兩年。

2.建案規劃佳，無高雄厝陽台：

• 全棟無高雄厝陽台，節省購屋預算，提升室內空間使用坪數。
• 一樓規劃寬闊廣場與公共設施，例如100坪的公共托嬰中心、800坪開放空間，Youbike站點與羽球場等，提升整體生活品質。
• 基地約2300坪，規劃全平面車位，出入便利好停車。

3.出門即見鳳山國中捷運站，交通便利：

• 出門即是鳳山國中捷運站，輕鬆串聯輕軌與高鐵站點。
• 鳳林公路直通國道1號高雄交流道，基地位置也鄰近未來國道7號計畫交流道，方便通往南北。

鳳山都更好格局分析

1.本案規劃A、B、C、D、E、F共6棟，地上15層，地下3層。共546戶(含2戶店面，4戶辦公室，1間公托)，其中市府可分回124戶住宅，F棟全棟為市府分回戶。

2.公設規劃：閱覽室、健身房、兒童遊戲區、KTV、廚藝教室、羽球場。

鳳山都更好一樓平面圖

鳳山都更好標準層平面圖

3.橘色部分(B2/B8/C7/D7戶型)，約18~21坪，規劃2房：

• 單面採光，雙房間皆可容納雙人床，B2/B8戶次臥靠近大門無對外窗；C7/D7戶雙臥室都有對外窗。
• 規劃一字型廚具，做開放式廚房，B2/B8戶廚房動線連接陽台；C7/D7戶則是主臥連接陽台。
• 衛浴規劃乾溼分離，B2/B8戶有對外窗；C7/D7戶則靠內側。

4.粉色部分(A3/B5/B6/C3/C5/D3/D5戶型)，約20~25坪，規劃2房：

• 單面採光，雙房間皆可容納雙人床，位於採光面，皆有對外窗。
• 規劃一字型廚具，半開放式廚房，B5/B6/C3/C5/D3/D5戶動線連接陽台。
• 衛浴規劃乾溼分離，皆有對外窗，輕鬆保持乾燥。

5.綠色部分(B1/B11/C8/D8戶型)，約23~28坪，規劃2房：

• 邊間戶雙面採光，可規劃兩房格局。
• 規劃一字型廚具，動線連接工作陽台。
• 衛浴規劃四件式，且皆有對外窗，輕鬆保持乾燥。
• B11/C8/D8戶皆為無隔間，空間可依個人需求彈性調整。

6.黃色部分(A1/A2/A5/A6/B3/B7/C1/C2/C6/D1/D2/D6/E1/E2/E6/E7戶型)，約36~49坪，規劃3房：

• 邊間戶雙面採光，三房皆有對外窗，全室自然採光。
• A1/A2/A5/A6/C1/C2/D1/D2/E1/E2/E6/E7戶，規劃前後雙陽台，客廳連接景觀陽台；B3/B7/C6/D6戶規劃單陽台，由廚房連結。
• 規劃一字型廚具，A1/A2/A5/C1/C2/C6/D1/D2/D6/E1/E2/E6/E7戶規劃開放式廚房；A6/B3/B7戶則規劃半開放式。
• B3/B7戶客用衛浴規劃半套，其餘戶型雙衛浴皆做三件式，且雙衛浴有對外窗，輕鬆保持乾燥。

實價登錄分析

鳳山國中生活圈鳳山國中生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$30.55萬/坪

1.鳳山國中生活圈周邊個案：

鳳山都更好預售屋。平均成交價35.49萬/坪。近一年成交價39.49萬/坪。

如邑知築預售屋。平均成交價38.4萬/坪。近一年成交價38.78萬/坪。

藏美東京都2屋齡0年。平均成交價32.69萬/坪。近一年成交價33.98萬/坪。

鳳山車站生活圈鳳山車站生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$38.93萬/坪

2.鳳山車站生活圈周邊個案：

百達鳳邸屋齡0年。平均成交價39.95萬/坪。近一年無交易資訊。

微笑城堡屋齡2年。平均成交價40.39萬/坪。近一年成交價39.91萬/坪。

3.上述兩個區域皆位於鳳山，並且有大眾運輸系統，鳳山國中生活圈以傳統住宅區為主，鳳山車站生活圈則有高雄市政府鳳山行政中心與大潤發等，區域均價高於鳳山國中生活圈。本案所在生活圈新建案較少，鳳山都更好為最靠近鳳山國中捷運站的新建案，且單價符合行情。

鳳山都更好評價

本案為高雄首座公辦都更案，地點有相當的優勢，鄰近鳳山國中捷運站與中山路商圈。建案本身為大型社區，公設多元且注重公共空間，棟與棟之間採背對背設計，B–C棟、D–E棟之間皆有15米棟距，在採光通風上更有助益，若對於鳳山都更好有興趣的話，不妨去接待會館看看吧！