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看屋筆記:新莊聯上聯(個案+價格分析)

2018-06-29 |

聯上聯

平均成交價
50.58
歷史最高價
69.42
最新成交價
107年6月
47.03
歷史最低價
40.45

基本資料

  • 地址:中央路、文藝路口
  • 類型:住宅大樓(11層含以上有電梯)
  • 總戶數:69
  • 屋齡:1
  • 總樓高:19
  • 土地使用分區:第一種商業區
  • 構造種類:鋼筋混凝土構造
  • 建設公司:聯上開發
  • 營造公司:盛德營造
  • 建築設計:呂建勳建築師事務所

新莊副都心建案持續開發,基本街廓已略為成型;近期房價回穩,成交大多落在四字頭。以台北市外圍第一環來說,不論板橋、三重的重劃區價格,大多落在此價格帶。聯上聯即位於本區,鄰近機場捷運線的新莊副都心站。

 

 

建案特點:

 

1. 鄰近機場捷運新莊副都心站,步行約3-5分鐘。

2. 建案1-3樓為店舖、4-9樓為辦公室,10樓以上為集合式住宅;其中,一樓登記為金融業。

3. 角地,臨副都心主幹道中央路,隔文藝路與電影文化園區對望,棟距及景觀佳。

 

建案平面解析:

 

一層四戶,其中兩戶為兩房規劃,另外兩戶為三房規劃。面文藝路的有三戶,分別為A1、A2、A3,享永久棟距景觀。A5面中央路,雖無景觀,但中央路棟距亦有40米,算是寬敞。

 

兩房:

A2:36坪大兩房、面文藝路。面寬足,客廳及房間皆有採光面,特色是有兩間浴廁(皆未開窗),方便使用。

A5:34坪,雙面採光,所有空間皆有對外窗是優點。

三房:

A1:45坪,有前後陽台。不過其中一個房間空間略小,建議看實品屋確認是否符合需求。

A3:47坪,優點是梁柱外露,格局方正,方便配置使用。缺點是兩間衛廁皆未開窗,且玄關過道稍長。

 

 

實價登錄分析:

 

新莊副都心以中港大排來切分的話,右半部右接思源路主幹道,近機場捷運線新北產業園區站,發展較早,街廓初步成形;已有新古屋,屋齡多在1-6年之間,在售建案略少於左半部。左半部靠近中央合署辦公室及機場捷運線新莊副都心站,幾乎都是在售建案,包含預售及剛落成建案,新古屋為少數零星。價格上面,則因為右半部已有屋齡5年以上建案,價格最低可見三字頭成交,例如新富邑,屋齡6年,今年(2018年)成交價格多在38萬上下,應為投資客拋售。

 

以預售或者新成屋來說,左右兩邊價格相近,成交價格多在43-55萬之間,依建案不同而異。例如,麗寶ALL IN ONE,開價在49-57萬之間;捷運讚,開價在43-48.5萬之間;冠德風尚,屋齡1年,最新成交價格在44萬上下;遠雄新宿,屋齡2年,今年成交價格多在45-50萬之間,遠雄首品,屋齡1年,成交價格在55-60萬之間,算是區域較貴個案。

 

聯上聯成屋1年,近期開價在48-52萬之間,算是本區域一般行情。

 

 

評價:

 

新莊副都心經歷大量推案、景氣反轉、投資客拋售,近期行情已向下修正至四字頭,新古屋甚至有機會撿到三字頭的建案。加上街廓大致已初步成形,且推案量仍大、亦有成屋可供參考,選擇相對多元。聯上聯是已成屋的建案,且價格亦符合行情,鄰近電影文化園區、捷運站及中央路主幹道、又不在新北大道上,算是相對寧靜。唯一需留意的是9樓以下為店鋪、辦公室,看看是否可以接受。