看屋筆記：台南市安定區日初莊園3(個案+價格分析)

港口慈安宮生活圈位於台南市安定區，是最靠近南科的生活圈之一，此區過往多為透天建案，近年來隨著關注度上升，逐漸有大樓案陸續推出。日初莊園3承襲前兩期，打造全區約5000坪造鎮，這次就來看看日初莊園3還有哪些特色。

日初莊園3 3D外觀示意圖

建案特色

一、 30.9%超低公設比，一層4戶大採光

• 戶戶邊間，2~3面大片採光，全室迎光。
• 方正格局少走道，雙衛浴開窗，高坪效居住空間。
• 均質四拼，精品2~3房，戶戶平面車位。

二、 近5000坪造鎮開發，莊園裡有公園

• 大基地開發，本土超市龍頭進駐，1+2樓約520坪大店舖，採買無虞。
• 661坪共融式公園在旁邊，充滿綠意的兒童遊戲場，假日休閒好去處。

三、 10分鐘南科通勤+成熟商圈機能

• 車行約10分鐘直達南科台積電18廠，通勤好輕鬆。
• 港口生活圈、慈安宮商圈在附近，開車10分鐘享安和路商圈。

日初莊園3格局分析

一．日初莊園3基地面積約719坪，樓層規劃為地上12層、地下1層建築。規劃79戶住家；格局規劃：二房(27坪)、三房(37坪)；標準層一層4戶，一層配有2部電梯。車位規劃共86個坡道平面車位。

二．公設比約30.9%，包含接待大廳、閱覽室、健身房、信箱區等。建材部分選用cleanup廚具、TOTO衛浴等。

三．標準層格局分析

日初莊園3 標準層平面圖

1.灰色部分：2房2衛，27坪

• 邊間雙面採光，明廳明房。
• 進門有玄關空間，方便規劃置物落塵區。
• 一字型廚房預留冰箱空間，銜接陽台。
• 雙衛浴雙房皆開窗，衣櫃收納空間充足。
• 雙陽台設計，預留冷氣室外機擺放空間。

2.橙色部分：3房2衛，37坪

• 邊間雙面採光，三房雙衛全開窗。
• 開放式客餐廳，廚房銜接陽台。
• 房間採光明亮、空間充足。
• 工作陽台空間充足，家事景觀好運用。

實價登錄分析

日初莊園3位於港口慈安宮生活圈，港口慈安宮生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$25.81萬/坪，房價漲幅部分港口慈安宮生活圈較一年前-13.76%(屋齡0-5年)。主要是中古透天建物為主，新大樓建案不多，居民大多是在地人，生活機能大多在慈安宮附近。

一. 港口慈安宮生活圈預售屋行情：

1.日初莊園3：預售屋。平均成交價31.63萬/坪。近一年成交價33.17萬/坪。

2. 南科綻：屋齡1年。平均成交價26.05萬/坪。近一年成交價24.89萬/坪。

3. 築東京：屋齡0年。平均成交價31.98萬/坪。近一年無交易資訊。 

港口慈安宮生活圈預售屋行情

二. 和順生活圈預售屋行情：

1. 連建勤學：預售屋。平均成交價35.08萬/坪。近一年成交價35.02萬/坪。

2. 昕暉詠翠：屋齡0年。平均成交價32.05萬/坪。近一年成交價31.9萬/坪。

3. 暖暖地：屋齡2年。平均成交價31.81萬/坪。近一年成交價36.69萬/坪。 

和順生活圈預售屋行情

三．港口慈安宮生活圈與和順生活圈兩者距離較近，皆為舊部落的單純住宅區，大多以透天為主，新大樓建案較少，簡便的生活機能。近年來因為南科就業人口增長，帶動兩者的區域行情上漲。這兩區大樓預售屋較少，日初莊園3開價符合區域行情。

日初莊園3評價

日初莊園3近5000坪造鎮開發，下樓即有本土超市龍頭、旁邊就是661坪共融式公園的獨特優勢，讓一期二期皆有熱烈迴響。日初莊園3產品規劃戶戶邊間+平面車位，自住投資皆得宜，如果有在南科附近生活圈看房的民眾，不妨參考看看。