【區域房市】看對方向卻沒賺到錢？台中七期購屋要注意的三件事

台中七期，尤其是北七期，是台中最精華的區域，買這裡的房子有很強的保值性，但有也有不少的坑，例如之前買豪宅的人幾乎沒跟上這波漲勢，早早買了但卻發現比你晚買的人都賺錢你卻沒賺到。到底買七期要注意甚麼？考慮買七期的人一定要看~

前一支介紹七期的影片，有告訴大家，現階段如果要買房，要更注意風險，像七期這種大部分利多已實現的區域，是比較合適的。因為反應熱烈，而且要買七期的確有不少的坑要避開，我們這次就更深入的介紹七期。 

七期的區域劃分

七期重劃區的細部計畫在1989年發布實施，指定文心路以西的農業區叫七期重劃區，但那個時候只是一個副都心計畫，並沒有明確的發展目標，直到1996年台中市政府規劃要蓋新市政中心，並且把名稱改為新市政專用區，才開始正式的發展，並且分為朝富路以西的西七期(新市政中心西側)、市政路以南的南七期(新市政中心南側)、及真正的新市政中心-北七期，三個區域。從1998年的航照圖來觀察，鄰近黎明商圈的西七期與南七期，反而是發展較快的區域。

新市政中心區，也就是北七期，規劃上以高密度住宅、商業用地為主，早期反而是較多的商業行為，酒店、汽車旅館、遊藝場聚集，2000年新光三越和老虎城百貨開幕，那個時候金錢豹酒店也在這一區。那它是如何轉變成現在的豪宅聚集地呢？

 
最主要的兩個原因：

1.    台中市政府的遷入

2.    豪宅建商的塑造與經營

北七期發展的三個時期

1.    2000-2009的造夢期：

這個時期市政府並沒有真正的遷入，還是屬於商業氣息較濃厚的階段。在2004年水湳機場遷移至清泉崗，放寬建築高度後，開始圍繞著夏綠地十字公園的周圍，以及往南到市政北一路的區塊，出現一棟又一棟的豪宅，不論是外觀、營造品質和公設，都屬於全台最頂尖的水準。像是聯聚東方、聯聚信義、寶輝市政、寶輝花園廣場、龍寶文化臻邸等，後來演變成建商必須要在七期有代表作，才稱的上豪宅品牌。這個時期豪宅區和商業區的分野算是相當明顯，豪宅區幾乎看不到店面的存在。 

2.    2010-2019發展期：

新市政大樓在2010年啟用，且受惠於台中縣和台中市合併升格，大量的公家機關進駐，加上遠東百貨也在2011年從中區遷移到七期，國家歌劇院(2016年)正式啟用，帶來每年超過千萬的人流，台中的核心區轉移正式完成。也因為房價和地價的高漲，特種行業陸續遷出，退出的空間，改為商辦和豪宅填補。

3.    2020之後的成熟期：

2020年秋紅谷落成、2021年台中捷運綠線通車，並於北七期設置市政府站，未來的藍線也會通過，並新增秋紅谷的站點，此時七期的開發接近完成，生活機能成熟，光是誠品書店，在北七期就有兩間(大遠百店和誠品480)，創下全台的紀錄。另外，市政北一路到十字公園附近已經沒有可開發土地，七期的發展重心，已經逐漸移轉到市政北七路附近，隨著捷運和百貨轉往市政北七路周圍，新推出的豪宅，例如聯聚瑞和、大陸豐蒔、遠雄琉蘊也都位於此。

 
從上面的發展歷史來看，要成為核心區，需要許多的條件和歷史機緣才能構成。台中縣市合併，大量的公家機關遷入、捷運、百貨、商辦、以及所有的建商有志一同的規劃大坪數豪宅(80坪以上的比例高達73%，61/83棟)......等等。少掉任何一樣，副都心就只能是副都心，不會成為核心區或豪宅區，因此短期內要發展出下一個七期。其實是很困難的。

七期的三個現象

1.    早期買豪宅的客戶其實沒有賺到錢

在七期要有一棟豪宅，是大部分中部企業主的共識。但這些豪宅主卻是贏了面子輸了裡子，經歷多年的房市多頭，房子卻沒有明顯的漲幅。例如2011年國泰府會園道推案均價53萬/坪，近一年成交51萬/坪，2013年推案的聯聚泰和推案均價55萬/坪，近一年成交56萬/坪，2015年龍寶謙臻邸推案均價57萬/坪，近一年成交51萬/坪。

另外，因為訴求豪宅，重視全方位的的服務，會配置較多的服務人員。導致管理費高昂，一般的社區管理費約80-100元/坪，但豪宅單坪的管理費通常在兩倍以上，如果是早期的豪宅，都是百坪以上，管理費更是可觀，例如寶輝一品花園，單戶每月至少要繳3萬以上。如果拉長時間，也會堆高持有成本。
 

2.    大坪數不好賣，但價格依然高掛

至於為什麼市場賺翻了，但在七期不管買再好的建商品牌，豪宅都沒有增值。這個原因則來自於政府的政策壓制與供需落差。從2024年二手市場掛賣的物件來看，七期在賣的大部分是80坪以上的產品，是小坪數的4倍，

但從近兩年的成交資料來看，成交最少的卻是大坪數的產品，且沒有跟上熱絡的市場，大坪數產品的成交量還反向下滑。

不過這樣的狀況並沒有讓豪宅屋主降價，反而是價格開更高，像是寶輝秋紅谷實價登錄均價63萬/坪，但二手市場在賣掛賣的物件，開價都達到89萬/坪；寶輝花園廣場實價登錄均價58萬/坪，二手市場的開價達80萬/坪，國泰府會園道均價51萬/坪，二手市場開價也要80萬/坪。裡面有些個案，是毛胚和精裝修的差異所造成的，但很多買方對裝潢不買單卻是事實。

這樣的狀況，也回頭影響了新建案市場，原本只蓋百坪以上的豪宅建商，近幾年也開始調整，像是寶輝的新案38~54坪、聯聚的新案是55~65坪，其他像是遠雄、國泰等，也有逐漸精簡坪數的現象。

3.    商辦與住宅的價格相同

以北部的經驗，同一個區域如果同時存在商辦與住宅，兩者的房價會有明顯的價差，例如，台北的內湖五期住宅新案國泰承真均價123萬/坪、商辦新潤城峰成交65萬/坪，桃園經國重劃區住宅新案京澄為和成交50萬/坪、商辦亞太嵿富約37萬/坪。

不過在台中七期，商辦和住宅的價格卻是差不多的，甚至有部分住宅價格低於商辦。當然，這有可能是台中做為中彰投的核心，商辦的需求強烈，但不排除另一種可能，就是台中的商辦發展，正好趕上政府打住不打商的政策，導致商辦的投資需求被放大，那就要小心商辦的價格可能高估以及未來的賣壓。
 

買七期要注意三件事

1.    選市政北一到市政北七路：

七期的高級住宅，首選位於十字軸公園周圍以及市政北一路、市政北七路的個案，這些區域也是台中人較認同的高級住宅區。另外，北七期的發展逐漸往北走，未來的利多在捷運藍線，如果想要買北七期的房子，可以留意這樣的發展方向。

2.    45坪以內的坪數流通性較佳：

如同前面所說，大坪數的產品買賣雙方的認知有較大的落差。從今年交易的主力房坪來看，集中在21~28坪的2房、33~40坪的3房，45坪以內的4房。選擇流動性高的產品坪數會比較安全，目前看起來45坪以內是較佳的選擇

3.    注意格局的三項基本要求：

房價來到一坪60萬、70萬，甚至80萬的時候，對於格局的要求就提高了。客廳的直接採光、衛浴開窗、一層的戶數不要太多，即使挑選較小的坪數，但這三項基本的要求，在七期還是要留意的。格局不好在成屋時的轉手難度會大增。這種案例在台中還沒發生，但在房價較高的台北，則有不少前車之鑑，例如靠近西門町的台北晶麒，明明就是在地點不錯的市中心，但是在成屋後，平均房價卻向下修正了五六年才回升超過當初的價格。

結論

目前台中的購屋，都會以開車的角度來挑選地點，但隨著購屋者的年輕化，步行可達的生活機能以及捷運站的距離，在購屋的條件中會更為重要。