看屋筆記：桃園市楊梅區寶欣好漾(個案+價格分析)
閱讀重點
桃園市楊梅區以楊梅火車站為中心，大成路一帶是商業活動最熱絡的區域，但一越過老坑溪，則轉為寧靜的住宅區氛圍，寶欣好漾就位在老坑溪畔的中山親水公園旁，正對大同國小，坪數規劃25-41坪2-4房，一起來看看吧！
寶欣好漾 外觀3D示意圖
建案特色
1. 楊梅核心稀有新案：
- 交通便捷：走路約10分鐘、開車約3分鐘可到楊梅火車站；基地東側預計開通8M計畫道路，屆時可直通省道，通往國道1號楊梅交流道更為快速。
- 生活機能佳：走路約5分鐘到大成路商圈，商家、小吃店面林立，採買購物方便；周邊小環境以住宅區為主，享有離塵不離城的生活環境。
2. 面校園、鄰公園：
- 正對大同國小：出家門過馬路，走路一分鐘就到學校；走路約9分鐘、騎車約2分鐘到楊明國中，近學區可減輕家長接送負擔。
- 中山親水公園旁：有河濱步道及休閒設施，為親子同樂的休閒好去處，寶欣好漾在社區一樓開放空間更規劃步道可直接連通公園。
寶欣好漾格局分析
寶欣好漾一樓平面圖
寶欣好漾標準層平面圖
1. 基地面積約751坪，一幢3棟規劃，A棟地上15層、B/C棟地上14層，地下3層，標準層皆為一層3戶一梯，各棟出入口獨立，地下室有互通。坪數規劃25/26坪2房、34/35坪3房、40坪4房，共121戶住家、4戶店面。
2. 大廳及車道出入口位於東側計畫道路上，一樓為店面及1戶住家，公設集中在A、B棟，有接待大廳、中庭花園、交誼廳、家教室、閱覽室、健身房，公設比約33.13%。
3. 全坡道平面車位125個，C2是車道上方戶。
4. 藍色為2房：
- B2/C2(26/25坪)為單面採光的面寬格局、客廳、廚房、臥室及衛浴全室都有採光，衛浴是四件式規劃，在2房中是較為難得的條件，開放式廚房連通陽台，有預留冰箱及電器櫃空間，面8米計畫道路。
- B1(26坪)雙面採光，全室都有開窗，採光通風良好，獨立廚房連通陽台，廚房有雙排空間，收納空間多，玄關處有可設置鞋櫃的空間，機能性佳，室內無柱，家具較好擺放、坪效佳。
- A2/A3(26坪)是鏡像相似格局，單面採光，客廳廚房臥室都有採光，採用1.5衛浴規劃，洗手台獨立外置，使用上可互不打擾，較為靈活，主臥空間較大，可規劃更衣室空間。A2面中庭花園，景觀佳。
5. 綠色為3房：
- C1(34坪)：邊間雙面採光，有前後雙陽台，雙衛浴都有開窗，採光通風良好，開放式廚房設計且有餐廳空間，主臥空間大，可規劃大衣櫥收納。
- C3/B3(34/35坪)：雙面採光、雙陽台設計，主臥衛浴有開窗，獨立雙排式廚房，有預留電器櫃空間，兩間次臥內都有一個柱位空間，空間較受限，家具擺放也須留意，玄關處可做鞋櫃收納，兩戶都面對中庭花園。
6. 橘色為4房：A1(41坪)為三面採光，雙陽台設計，半開放式廚房有預留電器櫃空間，雙衛浴都有開窗，主臥衛浴為4件式規劃，主臥空間大可做更衣室，客廳及所有的臥室都面對中山親水公園，享永久棟距，視野會較佳。
實價登錄分析
寶欣好漾位於楊梅市區生活圈，本區目前新案不多，楊梅市區生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$35.02萬/坪，鄰近的埔心生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$33.50萬/坪
1. 楊梅市區生活圈個案
寶欣好漾：預售屋。平均成交價35.31萬/坪。近一年成交價36.82萬/坪。
寶台青耘大樓區：預售屋。平均成交價35.91萬/坪。近一年成交價35.73萬/坪。
楊梅市區生活圈個案
2. 埔心生活圈個案
宜誠中山北：預售屋。平均成交價43.03萬/坪。近一年成交價44.44萬/坪。
瑞塘名城12：預售屋。開價36.8萬/坪起。
埔心生活圈個案
3. 埔心生活圈同樣以火車站為中心發展，且匯聚周邊幼獅工業區及龍潭科學園區的就業人口，兩區整體的生活機能差不多，以楊梅市區生活圈較為完善一些，且近期新案稀少，因此開價會略高一點；寶欣好漾位於楊梅市區中心，價格符合區域行情。
寶欣好漾評價
寶欣好漾享有楊梅市區生活圈的便利生活機能，小環境上又有近校園及公園的優勢，格局上無太大瑕疵，是楊梅市區少有的新案，2-4房多種房型規劃，如果有在楊梅地區找房的需求，不論是首購族或是想要換屋的朋友，都可以來寶欣好漾看看喔！