預售屋退戶違約金一定要賠15%？明哲保身六大招快記下來！

跟建商購買房如果反悔退戶，消費者動輒被沒收成交總價15％的違約金。大家都覺得，15％違約金是天經地義，但實際上真的是這樣嗎？本次就一起來看看！

買房子反悔退戶，違約金一定會收到15%嗎？

實務上，消費者跟建商買房子簽訂的買賣契約，通常約定買方退戶須賠償房地總價15％；舉例來說，如果買一間2000萬的房子，但之後退戶，建商會向消費者沒收15％、也就是300萬的違約金。

但大家習以為常的事，可能是個誤會。內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定，買方違約，賣方得沒收的違約金不得超過房地總價款的百分之十五。

這項規定有二個重點可以留意：

1. 定型化契約用的是「得」字，不是「應」字，代表建商不一定要收違約金。

2.如果建商要收違約金，收取上限不能超過總價15％，而不是15％要收好、收滿。

如果建商非得收15％怎麼辦？別急，我們來傳授六大招式，讓你練就買房神功！

前三招：已繳15%違約金的「補救措施」

第一招：向消保官申訴

現在各縣市政府消保官申訴流程很便利，以台北市為例，先到台北市政府法務局消保網，點選「消費爭議申訴／我要申訴」，並於線上申請表單填寫完整資訊後，接下來就等消保官找兩造前來調解。

• 消費者是什麼角色？

消保官的全名是「消費者保護官」，他們的職責是保護消費者權益，如果消費者能夠搜集對建商不利的事證，消保官會酌請建商降低違約金比例。雖然消保官會站在消費者立場，為較弱勢的消費者說話，但這一招的缺點是「消保官做出的調解結果不具強制力」，建商不一定要遵守，最終可能調了個寂寞。

第二招：上調解委員會進行調解

消費者可以向各區、鄉鎮，或者「簡易法庭」的調解委員會申請調解；調解委員會往往希望雙方各退一步，因此會勸建商少收點違約金，消費者就能達到目的。請調解委員會協助的優點有三省：省時、省力又省錢，同時也十分方便，可以就近在居住地調解委員會尋求幫助。如果調解成立，便會送到法院審核，法院核定後，調解就具備強制力，消費者、建商雙方都必須遵從調解結果。然而天下沒有十全十美的武功，請調解委員會協助的缺點是建商不一定會出席（雖然不出席會被罰款3,000元，但實務上很少裁罰，即使裁罰，威脅力也不大）。如果想要請建商強制出席，就要參照第三招了！

第三招：法院訴訟打官司

與建商進行法律攻防戰，首先要找個專業、經驗豐富的專業律師，而且要儘量蒐集對建商不利的證據，例如「廣告不實」、「違建」、「不平等契約」、「建築品質不良」、「建材規格不符」等等，並說明自己為何不得不退戶、合情合理的原因。我們觀察歷來新建案違約金相關訴訟，法官大人往往會依「雙方須承擔的責任比例」，來決定消費者須付多少％違約金。多數判決結果顯示，建商可沒收的違約金比例多在10％以下，其中又以7～10％較常見。

• 花錢打官司省下的違約金，划算嗎？

舉例來說，王小明買一間3,000萬元的房子並退戶，建商原本沒收15％、即450萬元違約金。但王小明提出訴訟後，法官判建商只能沒收9％違約金，王小明應付的違約金額降至270萬元，省下180萬元，扣掉律師費後仍划算。

雖然打訴訟戰大多數對消費者有利，但官司時間冗長，費時、費力、又費錢，而且仍然有敗訴的風險喔！如果要走這一條路，消費者要自行評估有沒有心力處理外，也要精算律師費支出與省下來的違約金相抵後划不划算。

後三招：未繳15%違約金的「預防措施」

第四招：法規護體

依《 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定，違約金以買方已繳納的價款為限，賣方不得要求買方補繳。

舉例來說，王小明買一間3,000萬的房子，已經先繳納房地總價10％、約300萬的首付款，但因故退戶不買，而建商聲稱買賣契約載明，王小明違約需賠付15％、450萬元，因此要求王小明再補繳150萬元。

此時，王小明可引述《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定，主張建商最多只能沒收已經繳納的300萬元，不可以要求補足到15％。

如果建商堅持王小明要繳足450萬怎麼辦？那就使出武林絕學——向建案所在的縣市政府地政局、或者行政院消保會等主管機關檢舉，主管機關會要求建商改善，若不改善會遭到裁罰、持續不改善得連續裁罰。

過去以來，因這項違規被消保處盯上的建商都乖乖的改善。所以，消費者應付的違約金大多都有機會減少。

第五招：購買低首付建案

市場上低首付的預售屋建案，首付款比例多為成交總價的5％、6％，而且通常搭配「工程零付款」。換言之，到了交屋之前，王小明只需要付總價的5％到6％，而在解除契約時根據上一招提到的，只會繳回已付款的金額。但要提醒消費者，儘量在存夠頭期款後再去買低首付案，到了交屋時才不會籌不到錢而違約喔。

第六招：解約同時協商詢問新買家簽約

請切記，現在法律已規定預售屋不得轉讓。然而在實務上消費者因故或反悔想退戶，若有機會與建商協商，同時有其他買家願意接手購買簽約，或許有機會降低沉重違約金的支付。不過，有件事情要注意，建商和新買主簽訂的總價若高於原本出售給王小明的價格，有些建商會要求王小明吸收額外增加的營業稅。但與龐大違約金相比，營業稅的負擔應該不會太重。

結論

買房是人生大事，違約金更是很大一條代誌！如果不想要遇上買房反悔而有後續一連串的繁複退戶違約流程，在看房時就要多加留意細節與預算是否符合自身的需求。如果不幸走向退戶，想要降低違約金比例、少付點冤枉錢，必須擅用房地產知識、法律工具、或是政府機關協助。希望以上六招可以幫助消費者明哲保身喔！