看屋筆記：台南市善化區安盛首善(個案+價格分析)

近年來，台南房市主要圍繞著南科發展，南科今年1~8月產值高達1兆3051億元，不僅營業額相較去年同期成長4成，今年產值有機會挑戰國內科學園區龍頭，高薪人才持續湧入台南，帶動南科周邊房市。這次要介紹的是安盛首善，車程到南科僅需15分鐘，規劃約21~25坪/全2房，接下來就大家來看看安盛首善有甚麼特色吧！

建案外觀圖

建案特色

1. 低公設比、市場少見2房規劃陽台進出
   不僅只有21%的公設比，且建案2房規劃陽台進出，是市場少見的設計，無走道格局也可以讓室內空間變大，整體使用坪效更高。
    
2. 便利性高的地理位置
   建案位於茄拔生活圈，最大的特色是車程5分內抵國三交流道、善化火車站商圈、茄拔國小，南北交通和生活機能便利，車程15分鐘就到南科。
    
3. 戶戶雙面採光、雙衛浴設計
   全棟2房不但都有雙面採光，也有雙衛浴，部分房型更有雙衛浴都開窗的規劃。

安盛首善格局分析

安盛首善一樓平面分析

1.本案基地面積約271坪，雙面臨路，面南129縣道，周邊環境都透天居多。

2.社區為獨棟規劃，地上6層，共35戶，建案每層7戶併1梯，僅有一部電梯，日常使用來說稍微不便。

3.社區規劃一樓平面車位。每戶配一機車位。平面車位共20個。
 

4.公共設施有信箱區，公設比僅21.09%。

5.建材規劃廚具:櫻花廚具，衛浴:德國V&B，五金:德國V&B。

安盛首善標準層分析

• 建案規劃 約21~25坪/全2房，因安盛首善附近環境都是透天建物，整體採光通風表現不錯。
   
• 戶戶都有陽台進出、雙面採光和雙衛浴設計，以2房來說是少有的規劃。

A1/A5/A6/A8戶型相似，約21~22坪，規劃2房

• 格局方正，前陽台進門後不會影響到客廳，室內動線順暢，對外採光通風佳，公私領域分開。
• 皆規劃開放式廚房，A1/A8為一字型檯面，A5/A6則為L型設計，有較多的使用空間。
• 房間為1主臥1次臥設計，次臥空間僅能擺下單人床。A1/A5戶，主、次臥有連接共通的大陽台；A6/A8戶陽台位於主臥前方，稍微小一些，不過好處是次臥為直接對外開窗。
• 雙衛浴規劃，主臥都是三件式衛浴且有對外窗，輕鬆保持乾燥。

A2/A3/A7戶型相似，約22~25坪，規劃2房

• 格局方正，室內無走道設計，陽台進門就是開放式客廳，採光有部分來自天井，稍微不足。
• 規劃開放式廚房，廚房旁皆有連接工作陽台，減少油煙情況。
• 房間為1主臥1次臥設計，並且房間皆有對外窗，A2.A3主臥都有額外的休閒陽台，2個房間皆能擺下雙人床。
• 除A3外，雙衛浴都有開窗，主臥都是三件式衛浴且有對外窗，輕鬆保持乾燥。

實價登錄分析

茄拔國小生活圈茄拔國小生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$28.11萬/坪

1.茄拔國小生活圈周邊個案：

安盛首善 預售屋。 平均成交價29.42萬/坪。 近一年成交價29.74萬/坪。

豐昱沐合屋齡1年。平均成交價28.14萬/坪。近一年成交價28.53萬/坪。

儷城欣欣NO6預售屋。平均成交價27.05萬/坪。近一年無交易資訊。

小新生活圈小新營生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$33.09萬/坪

2.小新生活圈周邊個案：

承安永平NO7屋齡2年。平均成交價32.54萬/坪。近一年無交易資訊。

僑昱Field Life預售屋。平均成交價38.9萬/坪。近一年成交價42.21萬/坪。

大任之耀預售屋。平均成交價37.82萬/坪。近一年無交易資訊。

宇成植感屋齡1年。平均成交價36.03萬/坪。近一年成交價39.28萬/坪。

台易皇邑屋齡0年。平均成交價28.76萬/坪。近一年成交價27.4萬/坪。

3.南科房市的價格是依照距離南科而定，越靠近南科房價越高，茄拔國小生活圈比起小新生活圈來說，算是南科更外圍的生活圈，對比鄰近建案來說，安盛首善開價2字頭還算合理，目前茄拔國小生活圈房價還在2字頭，一旦南科周邊房價越來越高的外溢效果，茄拔國小生活圈有機會挑戰3字頭。

安盛首善評價

隨著南科發展越來越成功，造就南科周邊善化、新市、安定、永康房價也就越來越高，南科首購族開始往更外圍地區置產，以安盛首善建案來說，房型規劃是最大的優勢，不僅格局方正，雙面採光帶來整體通風採光良好，距離市中心和南科也不會太遠，很符合南科首購族的需求，不過社區僅有1部電梯可以使用，是需要留意的地方。