看屋筆記：桃園市觀音區凱田藝境(個案+價格分析)

凱田藝境位於桃園市觀音區忠愛路二段上，開車約10分鐘可到機捷A19站，相較於觀音的市區及重劃區，算是與青埔特區的距離較為接近，坪數規劃24-30坪2-3房，主打與青埔的建案相同規格，一起來看看還有什麼特色吧！

凱田藝境 外觀3D示意圖

建案特色

1. 近青埔生活圈：開車約10分鐘可到機捷A19站、中壢COSTCO，享青埔/中壢的都市生活機能；開車約5分鐘到新坡商圈，可滿足日常採買需求。

2. 區域稀有的公設及建材規劃：

• 本案從忠愛路二段上開闢一條8米寬的林蔭大道通往基地位置，相較周邊田間小徑，寬敞的道路讓進出社區更方便安全。
• 有區域建案少有的多樣公共設施：接待大廳、家教室、交誼廳、健身房，兒童遊戲區。
• 採用品牌建材：東和鋼鐵、台泥水泥、TOTO衛浴、櫻花三機(含洗碗機、淨水器)、全室樂邁SPC石晶地板。
• 屬甲建用地但有天然瓦斯，居住品質不打折。

3. 兩房雙衛浴：2房皆配雙衛浴，大部分戶別更是雙面採光及雙陽台設計，為2房中稀有規劃；3房戶戶邊間，整體格局表現佳。

凱田藝境 生活機能圖

凱田藝境格局分析

凱田藝境 一樓平面圖

凱田藝境 標準層平面圖

1. 基地面積約740坪，一幢2棟規劃，地上11層、地下2層，A/B棟不相連，一樓有各自獨立的出入口。標準層皆為5戶2梯，坪數規劃24.25/27.18坪2房，24.25/29.89/29.9坪3房，共104戶住家，無店面。

2. 全坡道平面車位，共105個，獨立車道規劃不會影響樓上住戶，A/B棟地下室相通，各部電梯皆可到達地下室。

3. 一樓為6戶住家及公共設施：接待大廳、家教室、交誼廳、健身房、戶外兒童遊戲區、景觀中庭，公設比約33.12%。

4. 藍色為2房2衛：

• B3(24.25坪)單面採光，臥室、廚房都在採光面上，廚房為開放式設計，位於客廳前方且連通陽台，兩間衛浴都沒有開窗，受制於房門位置，客廳的電視牆及安定面會略窄一些，但整體格局方正、室內無柱，坪效高。
• A1/A6/B1/B6(27.18坪)為邊間雙面採光，雙陽台設計，採光通風佳，獨立廚房且有預留電器櫃空間，主臥衛浴有開窗，臥室都放得下雙人床，2房中難得規劃。

5. 橘色為3房：

• A3(24.25坪)為3房1衛，單面採光，廚房為開放式位於客廳前方，其中一間次臥空間較小適合單人床且無開窗，大門玄關處即是客廳、廁所和次臥的出入通道，故須留意動線問題及家具的擺設，坪數小具有總價優勢。
• A2/A5(29.9坪)及B2/B5(29.89坪)為3房2衛：邊間雙面採光，開放式廚房設計聯通陽台，有獨立玄關可做鞋櫃收納也能強化隱私，臥室都放得下雙人床，主臥衛浴有開窗，通風不怕潮濕。

實價登錄分析

凱田藝境屬於觀音區的甲建，周邊新的大樓建案不多，因此以近期新案較多、同樣屬於觀音區的草漯重劃區個案做比較：

1. 觀音區新案

凱田藝境：屋齡0年。平均成交價28.75萬/坪。近一年成交價28.73萬/坪。

鴻灃悅：預售屋。平均成交價28.49萬/坪。近一年成交價27.26萬/坪。

合展大觀富琚：屋齡0年。平均成交價28.24萬/坪。近一年成交價27.7萬/坪。

觀音區新案

2. 青埔A19站周邊個案

晶采學：屋齡1年。平均成交價59.08萬/坪。近一年成交價59.96萬/坪。

宜雄耑鑄：屋齡1年。平均成交價56.67萬/坪。近一年成交價60.99萬/坪。

尊騰大真席：預售屋。平均成交價58.52萬/坪。近一年無交易資訊。

青埔A19站周邊個案

3. 青埔A19桃園體育園區有美術館、棒球場等多項重大建設，還有近高鐵、機捷的交通優勢，生活機能較佳，價格高出觀音區許多；凱田藝境雖不屬於重劃區，但距離青埔A19站只要約10分鐘車程，在價格上符合行情。

凱田藝境評價

青埔特區在多項重大建設陸續發展之下，生活機能逐漸成熟，房價也因此水漲船高，凱田藝境與青埔特區距離不遠，屬甲建用地但依然維持都市建案的規劃水準，2房也有雙面採光的稀有好格局，有在青埔、中壢一帶找房的朋友，也可以參考看看凱田藝境喔！