【區域房市】老二哲學的代表：台中逢甲十二期

想到台中逢甲商圈，你會想到什麼？夜市、大學、美食還是夜生活？他旁邊的十二期重劃區，本身沒有重大建設，但是在水湳掘起後，變得炙手可熱！這種跟著老大吃香喝辣的老二區，也是一個很重要的潛力區。

逢甲商圈的剛性需求

台中市最有名的三個商圈：綠園道、一中街、以及逢甲商圈

相對舊市區的商圈，逢甲商圈位於西屯區，周圍被三個重劃區包圍，分別是水湳經貿、七期、十二期重劃區，不僅有國一與74快速道路的優勢，平面道路往返舊市區、中科都相當便捷。

逢甲商圈雖然以逢甲命名，但其實附近共有三間大學，分別是逢甲大學、僑光科大、及中國醫藥大學，單是學生就超過3萬名，再加上超過5千名員工的漢翔航工也在此區，有穩定的消費力道，與租屋需求，商圈的發展穩定。

十二期的劃分

十二期重劃區則是逢甲商圈旁邊的新區，為狹長型規劃，以西屯路為界可以區分為南十二期和北十二期。北十二期是低密度住宅區，除了臨20米以上道路有機會蓋大樓外，大多數是以的透天社區為主，建築棟距寬闊，居住環境較為寧靜，不過因為距離逢甲商圈很近，可以彌補區內不足的生活機能。因為隔一條路就會到水湳，因此這一波水湳房價上漲，是最直接的受惠區，甚至有些建案對外的廣告都會宣稱自己是水湳的建案。

南十二期容積率較高，多為大樓規劃，算是高密度住宅區。不過因為高樓大多是環繞著西大墩公園和千坪的廣停用地興建，所以體感上不會有壓迫感，另外，也有不少街邊店與連鎖商店進駐，如楓康超市、全聯、壽司郎、星巴克等。相比北12期更為便利。不過此區最為人詬病的，就是夜生活產業的進駐，如KTV、夜店、酒吧、電玩業等

十二期的疑慮

十二期在之前，市場的評價並不高，主要有2個原因：

一、十二期或逢甲沒有重大建設，加上腹地不大，很難帶動房價上漲。

二、南十二期的八大行業，晚上的治安讓人不放心

十二期的風險

但如果往未來看，逢甲和十二期是很有潛力的。我們來看一下詳細的數據：

一、價格與水湳連動：十二期與水湳的平均房價，大約有10萬/坪的價差。不過長期來看，兩者的走勢相當一致，水湳上了，而十二期就會上，而且因為十二期的成本較低，算漲幅的話，還會高過水湳，代表著從報酬率的角度來看，十二期會更好。

二、風險較低：雖然說兩區的價格有連動關係，但是十二期已算是進入成熟期的重劃區，即使碰到房市不佳，整體的抗跌能力會較好。有兩個數據可以說明

1. 新推案量維持低檔：十二期的新推案量在經歷了2013-2016的高峰期後，目前已降低到每年150戶以內，代表可開發的素地少，未來不太會有大幅的新增供給進入。新推案都會在水湳，但此區又比水湳要便宜，因此上漲的時候會受到帶動，但下跌的時候買方會選便宜區，跌幅反而會比較小。

2. 委售比降低：十二期的大量推案，正好是前一波景氣的高點2013年，因此有不少以投資為主要目的的客戶進場，而在2016-2019的時候，有部分的屋主是賠錢出場的。不過也是透過這數年的換手，二手市場的委售比，已由2021年之前的13%下降到5%上下，代表投資型屋主已轉為較為穩定的自住型屋主，未來不至於出現斷頭或拋售潮的問題。

逢甲和十二期的房價會因為水湳的上漲而帶動，但風險卻比水湳低，八大行業的問題，有機會像七期一樣，隨著房價的上漲而逐漸的遷出。