【區域房市】新店裕隆城會扭轉新店發展軸線嗎？「河岸繁星計畫」會是下一個央北？

「新店裕隆城」開幕滿一年，平日的人流量超過2萬，假日更是超過4萬人！營業額直逼大直美麗華，而政府也在這裡規劃了河岸繁星計畫。什麼是河岸繁星計畫？這一區有機會成為下一個央北、 甚至超越嗎？

一、複合微型城市是什麼？會改變新店東側？

談到新店房市，應該會立刻想到這幾年很紅的央北重劃區，或者傳統的市中心的北新路沿線的大坪林、七張、區公所這一帶。然而裕隆城在開幕後，發展超乎預期，而它的周圍，政府也有不少的新規劃，很多重量級建商都已經默默開始佈局，今天就要來介紹一下新店東側這一塊，現在還沒什麼人注意到的區域。

中興路的右側一直到景美溪旁，目前應該會叫寶橋工業區。這個區域在傳統的新店人眼裡，是一個實實在在的工業區，可以來這上班，卻從沒想過可以“住在這”！

但如果你從政府的角度來看，就會有不同的發現。在政府的規劃裡，是用「複合微型城市」概念來規劃這一區的，什麼是「複合微型城市」呢？就是讓此區的居民能夠實現「工作、居住與消費娛樂」在同一區的理想，大量降低人口往市中心的通勤需求，讓城市經濟能持續發展的最佳解決方案。

因此在這區，以裕隆城為商業機能核心，透過產業區、住宅區以及更多的開放空間、綠帶分佈在周圍，區域內也設置便捷交通網絡捷運機能。也因為工作區與住宅區並沒有一個明顯的區域劃分，因此進駐區域內的產業型態必須是零污染或低汙染的，這樣才能實現和平共處的目標。如果比較難想像的話，南港就有點類似的概念，有捷運、大型購物中心 (中信金融園區、City Link百貨)、產業園區(南軟)，以及周圍散佈的住宅。讓南港人能夠在這裡工作、購物、消費，而不用持續的往市中心移動，降低交通流量。

依照這個「複合微型城市」的設計概念，新店的東側，規劃為三個區塊：以「裕隆城商圈」為核心，再加上「河岸繁星計畫創新園區」、「寶高智慧產業園區」，提供給本地的就業、居住、與消費。如果這三區發展完成，就有機會讓新店的東側自成一個消費核心區。

二、裕隆城商圈

「複合微型城市」其中的一個重要核心，就是裕隆城商圈。原本裕隆汽車的生產線搬遷後、使用分區變更，分為中興路旁的商業區，以及寶中路的住宅區。家樂福以及後來變成Google新店辦公室的HTC大樓也都在附近。商業區的部份已開發完成，興建新店裕隆城商場並於2023年9月28日正式開幕，總營業面積達3.3萬坪，裡面有大型商場如誠品生活新店、威秀影城。新店裕隆城開幕至今已滿一週年，新聞用「人多到可怕」來形容；且由於消費人潮踴躍，新店裕隆城第一年的總營業額已經達到50億元。

據購物中心情報站網站統計各大雙北商場2023年營業額統計：

• 北市信義區 微風南山：約53億元
• 北市大直 美麗華：約50億元
• 新北中和 環球購物中心：約55億元

相比之下，位於新店的裕隆城開幕第一年就有50億營收，成績相當驚人，如果周圍有好的規劃，新店東側的整體發展潛力應該不小。

三、寶高智慧園區

「寶高智慧產業園區」位於寶橋路的南側，這個園區分為一、二期，並集結眾多大廠，卻又很低調的地方。第一期已經開發完成且創造約8000個就業機會，自2021年3月開始招商，短短一年的期間成功引進鴻海、Garmin、特斯拉、研揚科技、太陽鳥、華電聯網、立象科技等電動車題材、高階醫材、雲端運算與軟體研發等智慧城市相關國際大廠與標竿型企業進駐,，並有供不應求的情形。

至於寶高園區二期已在2023年通過都審，並委由麗寶集團開發，占地面積約5.251公頃，共規畫6棟建物，可望創造9200個就業機會、183億元年產值。

四、河岸繁星計畫

「河岸繁星計畫創新園區」位於寶橋路的北側，裕隆城東北方向的區域，預估會是未來改變最大的區域。目前是以寶橋路235巷和寶中路為主要進出道路，不少國內外知名電子、半導體相關產業如國巨、通用、研揚科技等公司位於此區。政府未來會將目前呈反ㄣ字型的235巷徹底打通，讓區內交通動線形成「十」字型，可以直通寶橋路與寶中路，並將拓寬為超大的22米道路，預計可以大幅改善此區的出入動線。未來這個十字型的道路，最北處與河堤道路的交口，將設立捷運環狀線的Y5站和大型公園。2024年10月，捷運環狀線南環段的招標，在提高預算後，已有一間廠商投標並順利通過評選，等行政院核定後就可以簽約動工。

從三重的三和國中站、土城的頂埔站來看，早期均為工業區，都是滿滿的工業風，但捷運開通之後，對於區域的改變都相當的大。預計未來環狀線Y5站開通後，也會翻轉此區工業區的印象。

「河岸繁星計畫」最大的特色，就是每一個基地的開發規模都很大，總面積31.26公頃。比央北重劃區的39.8公頃略小一點，不過基地規模卻遠高於央北。這麼大的面積僅分為六個單元，許多一級建商早已默默卡位，基地最小的都從3700坪起跳。最大的基地是單元2，就是「華固、正大都更案」，基地面積有1.89萬坪。目前進度完善最快的是單元5，就是「國揚光河」這個案子，位於景美溪第一排，規劃一棟商辦、兩棟住宅以及近千坪的公園。其他的如永豐餘(7062坪)、榮民工程(1.8萬坪)、通用器材(9640坪)，如果再加上此區西側的潤泰寶元案(1218坪)，還有德杰新美齊海悅案(2202坪)，連同裕隆城住宅區，未來這一區將會有超過8個超級大案。

這種大基地開發的區域，建物退縮、開放空間都會比較好，居住比較不會感受到壓迫性。此外，為了改造此區目前的工業區氛圍，政府針對這計畫區，特別訂下每個單元必須將30％基地面積作為綠帶的開發規則，同時規劃三處公園用地，親水步道，並在主要道路路口設置街角廣場，營造特定專用區入口開闊及綠意的意象，大幅提升綠覆率與整體環境。再生後的未來樣貌非常值得期待。

新店的未來發展新區，有什麼要注意的地方？

整體來說，這整區的規劃相當不錯，起點也很好，已經有裕隆城這個人流巨大的核心商業區作為基底，產業上有上寶高園區的電動車與智慧城市產業鏈、住宅區則有八個超級大案預備中，再加上投標即將有結果的捷運Y5站，大家最關注的應該就在於發展需要的時間，以及目前還是有很強的工業區感受。不過可以觀察一下寶橋路235巷的十字道路開通時間，路一但開通了，感受應該會有很大的不同。

新店東側裕隆城這一帶，與西側的十四張重劃區，如果往後快轉10年後，你覺得哪一區的發展會比較好呢？