看屋筆記：台北市士林區御上天母(個案+價格分析)

新天母生活圈為台北市一處獨具魅力的生活聚落，區內商業機能成熟，再加上美國學校、日僑學校及美國大使館特區坐落於此，整體居住氛圍寧靜悠閒，為台北市高指名住宅區。今天我們要介紹的是位於美國學校步行約5分鐘的【御上天母】，全案採開放式格局規劃(43、73、116坪)，基於建築品質的要求，本案從選地、規劃、設計、交屋共歷經了十年，目前已成屋可親臨參觀，一起來看看御上天母還有哪些特色吧！

御上天母 外觀實景拍攝照片

建案特色

一、新天母生活圈，享優越地段

• 距離美國學校、日僑學校約500米，可就近求學，免去上下課接送。
• 距離全聯、Mia C'bon超市約500米，距離士東市場約750米，日常採買無虞。
• 鄰近高島屋、SOGO、新光三越等大型百貨，逛街購物街便利。
• 車程約4分鐘可至榮總醫院、振興醫院，享大型醫療資源。

二、高規格建築工法，產品規劃佳

• 純住宅、無店面規劃，且0地主戶，社區住戶均質。
• 採SC鋼骨+柱內灌漿結構，將結構之抗震能力提升至0.264G(耐震6級)，高於法規要求。
• 戶戶皆附「SGS建物生產履歷」，透過公正第三方監督，為建築物提供全面的品質把關。
• 由日商公司「日本國土開發」營造興建，施工過程嚴謹，提供住戶安定、高品質的住宅。

三、建築設計：李天鐸建築師✕墨工空間設計

• 由李天鐸建築師✕墨工空間設計團隊強強聯手，有別於他案，御上天母的外觀設計透過錯層式陽台、垂直隔柵，降低建築的立體感，並且與陽明山景相呼應，為區域較特別的建築外觀設計。

御上天母格局分析

一、基地面積約682 坪，一幢一棟，樓層規劃地上17層，地下4層，共62戶住家、2戶一般事務所；規劃146個坡道平面車位，車道及大門由天母西路38巷進出。

二、公設比約35%，共規劃迎賓大廳、信箱區、交誼休憩區、視聽室，私廚吧檯、健身房、游泳池、空中花園等，公設種類豐富。

三、標準層一層四併搭配2部電梯，格局為開放式格局，分別為43坪、73坪，亦可依個人需求將兩間打通為116坪的空間使用，現場有規劃多間實品屋可參考選擇。

御上天母 5、11樓標準層平面圖

御上天母 6、12樓標準層平面圖

御上天母 7、13樓標準層平面圖

四、每層樓格局規劃類似，差別在於A戶型前陽台的錯層式設計，並且會依照樓層分別種植不同品種的植栽；A1及B1因鄰近日僑學校，再加上鄰房樓層較低，中高樓層可享舒適校園棟距、A2及B2則為市區景觀。

實價登錄分析

一、周邊相似建案比較

1.御上天母 屋齡2年。平均成交價134.3萬/坪。近一年成交價127.43萬/坪。

2.華固天鑄 屋齡9年。平均成交價148.09萬/坪。近一年無交易資訊。

3.力麒天沐 屋齡3年。平均成交價125.1萬/坪。近一年成交價139.43萬/坪。

周邊相似建案比較

周邊相似建案比較

周邊相似建案比較

二、新天母生活圈享舒適且高品質的生活環境，區內多豪宅，外僑學校更是一大特色，在北市其他區域較難找到相似的居住條件。由於線上個案多以中小坪數規劃為主，比較周邊坪數規劃相近的建案，華固天鑄 近一年的成交價已突破170萬/坪，而位於磺溪另一側的北投新案力麒天沐，近一年平均成交價約120-123萬/坪，最高成交價甚至突破140萬/坪，相較之下，御上天母平均成交價目前尚落在135-140萬/坪，在市場很有競爭力。

御上天母評價

御上天母位於天母精華區位且鬧中取靜，步行距離即可滿足採買、求學、休憩等生活所需，擁絕佳地段優勢，建築工法及整體設計更是用心，為區域少見大坪數面校園的成屋大樓。若有在天母一帶找房的朋友，不妨可以參考看看御上天母喔！