法拍屋移轉數量上升，房市要反轉了嗎？告訴你為何錯！

「法拍移轉量」增加，代表房市即將轉空頭的重要訊號？錯~大錯特錯！如果把歷年統計攤開，會發現跟你想的完全相反。因為「法拍移轉量」增加其實代表著有更多的人進場想要買法拍，「新增法拍件數」這個政府沒有公布的數據才是你想像的：法拍屋數量。近期法拍屋數量較去年增加一成，這是市場要扛不住的訊息嗎？

一、法拍屋移轉棟數升高，六都誰多誰少？

內政部統計，今年上半年全國「法拍移轉量」達1,840戶，對比2023年同期增加了172戶。增加的部分主要集中在新北和高雄。新北市329棟是六都最多，比去年同期大增102戶，有45％的增幅。高雄市也比去年同期增加57戶，上升27%。

細看行政區的話，近一年多來的「法拍移轉量」，淡水的法拍移轉量共93棟遙遙領先其他行政區，第二到第六名依序為中和、板橋、桃園、三重、鳳山，都累計超過50戶以上的「法拍移轉量」。

二、全國歷年法拍移轉量

如果把歷史數據拉出來，法拍移轉量與房市高低點的對應，可能會讓你大吃一驚！

在台灣，法拍移轉量長期趨勢是下降的，從2003年最高峰的5.8萬戶一路下降到這10年，大概都維持在5000戶上下的水準，法拍對於市場的影響力，大概只剩下20年前的十分之一。2003、2009、2018，這三個年度是歷年的相對高點。但是可以觀察到，每次伴隨著法拍移轉量大幅上升，都是一個多頭的開始。

2008到2009年，增加了3759件的法拍移轉量，之後就是一路多頭。2016房市的最谷底，法拍移轉量不多，但是2017年開始，連續兩年增加，但結果之後又是一波房市多頭並持續到現在。

法拍數量上升，難道不是代表很多人開始繳不起貸款導致房子被法拍，時機點卻都正好遇上了房市多頭的開始？！難道會連三次都是巧合嗎？

三、法拍移轉量越高，代表房市即將反轉？

這其實是一個名詞的誤會。無論是新聞提到的法拍數量，或者是內政部公布的數據，都叫做 「法拍移轉量」，而不是「新增法拍件數」。「新增法拍件數」的數量變化，才是大家想像的，繳不起房貸而進入市場的數量。「法拍移轉量」是要有人進場去拍，成交了之後才會計入。

會玩法拍的人，通常是房地產裡最資深的投資者。房市如果不好，待拍的件數會增加。但進場去拍的人少，法拍移轉量是不會增加的。但反過來，法拍移轉量增加，代表著這些資深的投資者進場，拍下物件。其實代表著是對未來的看好，現在的價格是有機會獲利的。因此要判斷房市是否轉差，要看的是「新增法拍件數」才對，不過很可惜的是，政府並沒有公開這個數據。導致市場上所有的分析都只能用「法拍移轉量」來取代，但概念上其實差異很大，這也就造成我們前面看到的歷史數據，「法拍移轉量」上升之後，都是一波房市多頭的開始。

不過「新增法拍件數」的資訊不容易取得，還是有另一個訊號，稱做「房貸違約率」，從內政部的不動產資訊平台可以查詢到。「房貸違約率」指的是沒按時還款的不良貸款比率。房貸要先違約未償還，經過催收、協商、銀行申請向法院聲請拍賣抵押物等一系列的流程，才會流入法拍市場，時間至少要6個月以上。所以你如果只是想知道是不是有很多人繳不出房貸，直接觀察房貸違約率會比「新增法拍件數」更有即時性。

觀察目前的全國房貸違約率約0.07％，位於歷史低檔，顯見問題並不大。

四、台灣的房貸違約率是高還是低？

如果跟國際主要的國家相比，台灣的房貸違約率也相當的低，美國、英國、日本、澳洲、韓國，違約率都高於台灣。

以美國為例，在次級房貸危機爆發之後，房貸違約率一度衝破11％。次貸危機結束後，美國房市迎來多頭，違約率大幅下降，但近年來因房貸利率高達約7％，違約率又開始上揚。根據美國洲際交易所統計，今年6月全美房貸違約率上升到3.49％，比5月份增加0.45個百分點。

相比之下，台灣房貸違約率為這麼低？主要是我們的房貸利率較低，且房屋的持有稅或者持有成本不高。另外，房地合一稅的閉鎖期也有影響，因為這個政策，台灣人在買房之前通常都會做好長期持有的規劃，即使真的繳不出款，在二手屋市場的供給量不高的情況下，也都能順利出售，房屋不至於因違約而被拍賣。

本次介紹房貸違約率、新增法拍件數、法拍移轉量三個名詞間的關係，日後聽到法拍移轉量上升的消息，就可以不用再大驚小怪了喔！