看屋筆記：高雄市三民區遠雄沐蘊(個案+價格分析)

中都重劃區位於高雄市的核心地段，鄰高雄著名的美術館特區，並且靠近高雄車站，交通十分便利，且區域內有中都濕地公園、美都公園等大面積綠地，目前生活機能依靠鄰近的商圈。交通機能佳，附近有美術館車站、鼓山車站、三塊厝車站以及馬卡道輕軌車站，往東邊的高雄火車站也只要約7分鐘車程，交通非常便利，中都重劃區為高雄市區內少數擁有大面積可開發土地的區域，遠雄沐蘊就位於此地，一起來看看有哪些特色吧！

遠雄沐蘊外觀3D

建案特色

1.鄰近中都濕地公園38,000坪綠海，41%高綠覆低密度生活環境：

• 中都濕地公園高達38,000坪綠海，擁有豐富自然生態、教育解說及休憩多功能，隨時可享受戶外活動與自然美景。
• 市中心擁有41%高綠覆區域，於高雄市區來說具稀有性。

2.格局規劃佳，基地三面臨路：

• 棟距寬闊，視野採光佳，讓居住者能夠享受更多的自然光線，提升生活質量。
• 社區三面臨路，交通方便，同時棟距開闊，擁有更好的視野和採光效果。

3.大美術館生活圈：

• 大美術館生活圈，許多文化和藝術設施，例如高雄市立美術館，輕軌等機能，豐富的文藝氛圍與生活品質。
• 青海路商圈生活機能豐富，寶雅、康是美、星巴克、卡啡那、肯德基等，知名連鎖商店與各式餐廳。

遠雄沐蘊生活機能圖

遠雄沐蘊格局分析

1.本案規劃地上15層，地下4層，共208戶(含12戶店面)，規劃207格全平面車位，並且有預留電動車充電設備(預留管路不配線)。

遠雄沐蘊一樓平面圖

遠雄沐蘊標準層平面圖

2.綠色部分(A2/A3/A5/A8/B1/B2/B3/B6/B8戶型)，約23-30坪，規劃2房：

• 單面採光，客餐廳有間接採光，兩房間位於採光面。
• A2/A3/A5/B1/B2/B3戶客廳連接高雄厝大陽台，面對馬路視野寬闊。
• A2/B6戶規劃三件式衛浴；A3/A5/A8/B1/B2/B3/B8戶規劃四件式衛浴。
• A8/B8戶規劃L型廚具；A2/A3/A5/B1/B2/B3/B6戶規劃一字型廚具。

3.藍色部分(A1/A6/A7/B5/B7戶型)，約38-40坪，規劃3房：

• 雙面採光邊間戶，A1戶格局帶玄關，其它戶型規劃寬敞落塵區，便於區隔室內外用品。
• 三房間皆有對外窗，採光通風良好。
• 雙衛浴規劃三件式，且皆有對外窗，輕鬆保持乾燥。
• 廚房規劃一字型廚具，獨立式，動線連接工作陽台。

實價登錄分析

中都重劃區中都重劃區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$42.31萬/坪

1.中都重劃區周邊個案：

遠雄沐蘊預售屋。平均成交價53.15萬/坪。近一年成交價53.88萬/坪。

興富發森悦屋齡0年。平均成交價53.2萬/坪。近一年無交易資訊。

京城馥之森/京城馥+屋齡3年。平均成交價38.96萬/坪。近一年成交價38.78萬/坪。

福懋美森園屋齡1年。平均成交價41.49萬/坪。近一年成交價40.75萬/坪。

高雄美術館特區高雄美術館特區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$49.66萬/坪

2.高雄美術館特區周邊個案：

里山美術預售屋。平均成交價54.38萬/坪。近一年成交價58.6萬/坪。

美廳苑屋齡3年。平均成交價49.47萬/坪。近一年成交價51.29萬/坪。

御皇苑預售屋。平均成交價56.96萬/坪。近一年成交價78.48萬/坪。

皇苑御之苑屋齡3年。平均成交價42.88萬/坪。近一年成交價51.99萬/坪。

惟美術屋齡2年。平均成交價51.24萬/坪。近一年成交價51.23萬/坪。

3.上述兩個區域相鄰，皆共用大美術館生活圈，也是高雄市區擁有大面綠地的兩個區域，高雄美術館特區建築物開發較滿，生活機能也較完整，區域均價略高於中都重劃區。本案周邊新建案少，中都重劃區建案單價會因地理位置與中都濕地公園距離遠近而有價差，本案位於九如三路上，唐榮磚窯廠與中都濕地公園中間，目前周邊建築物較少，採光通風都較好。

遠雄沐蘊評價

中都重劃區位於高雄市的核心位置，緊鄰著名的高雄美術館特區，且距離高雄車站不遠，交通便捷。區內擁有中都濕地公園38,000坪綠地，提供豐富的自然景觀，生活機能依賴周邊成熟的商圈。交通十分發達，附近有美術館、鼓山、三塊厝等車站以及馬卡道輕軌站，前往高雄車站僅需約7分鐘車程，是市區內少數具備大規模開發潛力的區域，本案基地條件三面臨路，棟距開闊，若對於遠雄沐蘊有興趣的話，不妨到接待會館看看吧！