看屋筆記：台北市松山區新潤峰耘(個案+價格分析)

新潤峰耘座落於寶清街巷子裡，鄰近麥帥一橋可通往內湖或透過環東大道至汐止，步行7分鐘至捷運南京三民站，南京東路商圈沿線非常方便，近區域小公園，這次就來看一下新潤峰耘有哪些特色。

建案特點：

1. 環境機能：捷運南京三民站約500公尺（走路約7分鐘），開車約3分鐘可上麥帥一橋，可快速到內湖及連接環東大道。捷運南京三民站一帶商圈，非常便利，全聯（走路約4分鐘），離西松國小約500公尺（走路約7分鐘）。

2. 建築規畫：為品字型規劃，每一戶都都是邊間，2~3面採光，通風採光佳。

新潤峰耘格局分析：

1. 主要分A、B二棟，標準層為2~4房，30～50坪規劃。

2. A、B棟樓為一層4戶，2部電梯，使用上相當足夠。

3. 綠色區塊為大2房30坪規劃，以B3、A4戶較佳，格局相似，邊間雙面採光，獨立玄關規劃，雖然是邊間，但是主、客浴皆未開窗較為可惜，面中庭花園較佳，A3戶較不佳，為車道到出入口，低樓層會較有影響，加上對面是宮廟，廟會有活動時較不佳。

4. 橘色區塊為3房40坪規劃，格局相似，皆為邊間三面採光，獨立玄關規劃，樑柱外露規劃，室內空間較好規劃，A1戶位置靠近宮廟，廟會有活動時較不佳。

5. 藍色區塊為小4房50坪規劃，格局相似，皆為邊間三面採光，獨立玄關規劃，樑柱外露規劃，主臥有獨立的衣櫥空間，主浴有開窗，客浴無開窗，相對一般60坪以上的4房產品，50坪較有總價優勢。

6. 除了面中庭花園的戶別，其餘戶別的低樓層會面老舊公寓較不佳，中高樓層視野會較好一些。

實價登錄分析：

1. 寶清街區域個案：

新潤峰耘目前開價約105萬，實際成交價會低一些，請參考這邊討論。目前只剩2樓的廣告戶及13樓。

明新巧築屋齡2年，平均成交約73.48萬，近期成交約65萬。

樂樂Smart Home屋齡1年，平均成交約74.09萬，近期成交約73~74萬。

2. 捷運南京三民站區域個案：

泰無限屋齡4年，平均成交約95.51萬，近期成交約95.35萬。

藏富屋齡8年，平均成交約101.76萬，近期成交約93萬。

3. 捷運南京三民站區域除了捷運站較近，生活機能也比寶清街區域好，加上寶清街區域離松山變電所較近，南京三民站區域整體價格上會比寶清街區域高上不少，新潤峰耘跟同是寶山街的明新巧築、樂樂Smart Home相比，與明新巧築價格相差不大，因樂樂Smart Home比較靠近變電所，樂樂Smart Home價格會較低，新潤峰耘與捷運南京三民站區域個案相比，會比泰無限、藏富價格便宜許多。新潤峰耘的價格上符合區域的行情。

新潤峰耘評價：

新潤峰耘位於寶清路一帶，因不是主要幹道較沒有車流量，較不會被車輛噪音干擾，離捷運南京三民站及商圈不遠。但社區對面有小廟及離變電所較近(約100-200米)，價格上相對會比南京三民站附近便宜不少，以上資訊供大家參考。