從銀行視角看限貸令！怎麼做可以取得更好的條件？

最近想要申請房貸的人，有沒有發現「房貸卡卡的」呢？2024年上半年房市火熱，但要準備跟銀行申請房貸時卻發現，房貸不只是貸不到，還可能要排隊？銀行自行祭出的「限貸令」，要怎麼做才可以讓自己有更好的條件能貸到房貸，銀行視角怎麼看，本次我們便邀請到永豐銀行—數位金融處 陳志榮經理來為各位讀者們解答！

為什麼房貸審核的時間變久了？

志榮經理：這個問題首先需要來了解銀行在不動產放款時需要遵守的法規：銀行法§72-2。

《銀行法》§72-2：商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。

從這項法規可以理解，銀行針對不動產放款是一個流量的概念。銀行如果在短時間內房貸放太快，吸收存款的速度卻沒有同步增加，能夠放貸出去的金額便容易遇到不足的情況。

• 為什麼銀行會遇到放款額度不足、房貸需要排隊的情況？

最主要由以下三個原因構成：

一、不動產交易情形熱絡

根據中央銀行公布的數據，2024年1-7月全體金融機構的放款總額年增率從7%成長到10.82%，總額同時也創下歷史新高！短時間內快速增加的房貸需求就會造成額度不足的問題。因為房地產交易的熱絡推動建商陸續購地推案，土建融的融資餘額其實也會一同計算在放款額度內。

二、近期台灣經濟狀況良好

台灣房市火熱的其中一個原因就是股市的情況良好。民眾選擇購屋置產或是將錢投入股市投資使得大量資金流量房地產市場與股票市場，民眾存款的減少也等於銀行存款總額的流失，可放款金額減少。

三、短期內放款增加，吸收速度不夠

回歸上述提到的銀行法§72-2規定，存款回收的速度不足以跟上放款速度，銷售債券能回復的額度也有限，導致額度逐漸吃緊。

央行有特別提供給首購族優惠嗎？

志榮經理：政府相當重視首購族在購屋上的權益，特別說明銀行在不動產放款的資源需要特別提供給三大族群：(一) 首購族、(二)  購置自用住宅的族群、(三) 買房已經簽約且完成對保流程的群眾。

• 如果是轉貸、增貸，或是購買微型商辦的族群也會受到限制嗎？

如果是轉貸的增貸，這個動作並不受到銀行法§72-2的限制，因此原先的貸款轉去他銀行，額度並不會受到限制；但如果是購買微型商辦屬於非自用住宅的不動產，就有可能會遇到額度不足、等不到放款的問題。

要如何避免出現交屋違約的情況？

志榮經理：這裡將提供兩點建議供讀者參考，針對本次的放款水位漸高政府也諫請銀行局銀行公會火速建置了「銀行房貸資訊揭露專區」並在9/9上線，可以讓民眾快速透明查詢到哪一間銀行目前有多少額度跟放貸的情形，歡迎各位讀者多加利用。

第二點則是可以尋求專業銀行例如：土地銀行、中華郵政、農漁會，這些銀行並不受到銀行法§72-2的規定，會擁有較寬裕的額度，各家金融機構的貸款利率便以各家公布為準。

「限貸令」議題還會延燒多久？什麼時候能結束？

志榮經理：這仍然與不動產放款水位是浮動的有相關。借款人隨著時間還款，或是年中、年末時得到公司發放的獎金存放到銀行，回復銀行可放貸的水位便會隨之調整。

小結：2025年初有機會緩解！但以長期來觀察，房市熱、股市熱、存款吸收率降低，很可能都會是長期的結構性問題。

超過40歲還能申請40年房貸嗎？

新青安有著可以最長貸到40年的特性，但在銀行的角度，房貸最終可以核貸幾年有三個方向來檢視：

一、借款人年齡

須留意 借款人年齡+貸款年限 ≦ 75年 ，假設借款人年齡為45歲，通常銀行最多貸款年限就會提供30年。可反推若是超過40歲，要申請40年房貸就會相當不容易。

二、房屋屋齡

屋齡越高的房子，在銀行的鑑價角度殘值就會越低。因此留意 購買時屋齡+貸款年限 ≦ 50年，假設購買時已經是20年屋齡，核貸銀行貸款年限最高可能給到30年。

三、借款人身份

銀行會評估借款人的身份，例如首購族、購買自用住宅、軍公教與三師 (律師、會計師、醫師)的族群，通常會得到比較好的貸款條件。

40年房貸總還款利息高，該怎麼看？

以向銀行借款1000萬為例、利率2.0%計算，40年還款利息共454萬比20年還款利息的215萬多出了一倍，該如何看待還款金額較高的部分呢？

志榮經理：不同的房貸年限都是影響房貸支出總價一個相當重要的因素！會建議讀者以三個維度來思考最適合自己的房貸是哪種：

1. 收支比

每月繳交房貸的金額建議佔每月收入的30%以下，過高的房貸金額如果佔收入比太高可能會影響到生活品質，或是難以支應突然發生的風險或是情況。因此如果換算房貸佔收入比太高，會建議選擇長天期的房貸。

2. 總成本

年限越長的房貸，利息支出總成本會越高。若是針對利息成本敏感度越高的讀者，就會建議選擇年限較短的房貸專案，會比較符合不想付出過多利息的條件。

3. 時間價值

台灣通貨膨脹長期皆維持在每年2%以上的水準，等於未來需要還款的房貸本金每年也在2%的通膨速率內做遞減。因此有些人會希望選擇長天期的貸款年限來讓本金延後償還，在此同時提升自己的資金使用效率，也會有人利用每月降低的還款金額進行投資，只要找到穩健的投資商品讓報酬可以維持在2%以上，都是間接在幫助自己快速的累績資產。

怎麼做才能成為銀行VIP客戶，拿到較佳的優惠？

志榮經理：銀行在提供所有客戶例如安全、服務或是信任皆為一視同仁，但常往來的熟客或是擁有VIP身份的確會擁有部分的優惠。例如為該銀行的薪轉戶、申辦相當多的金融商品、信用卡、貸款或是理財產品等，都會被銀行認定為「常往來的熟客」。

另外，一般來說銀行在針對理財、財管客戶VIP客戶的等級會觀看該客戶跟銀行之間往來的資產規模，以永豐銀行為例，只要與永豐銀行往來總資產規模達到每月300萬且連續兩個月以上，便可以成為永豐銀行的VIP客戶，不論在信用卡回饋、理財折扣、手續費上都可以享有更多的優惠。

同時也推薦客戶申辦永豐銀行的數位帳戶—永豐大戶，在跨行提轉、利率與信用卡的回饋皆有相當不錯的優惠喔！