看屋筆記：新北市板橋區興富發大悅(個案+價格分析)

板橋江翠重劃區最近有相當多的推案，且多以小坪數2-3房為主，興富發大悅也是類似的坪數，周圍圍繞眾多相似坪數的個案，像是翠峰、新潤青峰以及歡喜市等。興富發大悅要如何突圍而出呢？就讓我們來看看興富發大悅有什麼特別的地方。

建案特點：

1. 公園綠帶：興富發大悅距435藝文特區僅300公尺，走路約4分鐘可抵達。環河公園也僅300公尺，走路約4分鐘。另外離中正路商圈也不遠，走路約六分鐘，在重劃區中算是比較便利的位置。

2. 付款輕鬆：工程期一般大概都是兩年，興富發大悅拉長為三年，因此36期的工程款，每月9000元起，並主打簽約、訂金、開工款29萬起，大幅降低首購族群的付款壓力。

3. 車位價沒有回補房價：同區競品車位價格水準約180-230萬之間，但興富發大悅車位價落在140-185萬，沒有做車位價回補房價的事，算是符合行情，也相對讓成交總價降低。

興富發大悅格局分析：

1.  全區分AB棟兩棟，為鏡像設計，坪數規劃為24~36坪。

2. A、B兩棟防火門可開啟互通，每棟單層7戶，皆共用2部電梯，在使用上較為不足。

3. 橘色區塊為2房24-27坪規劃，受限A6及B6戶為邊間雙面採光，其他戶別均為單面採光，因此在衛浴部分僅A6及B6戶有開窗，其他則無。整體格局上雖無明顯暗廳問題，但因廚房規劃皆在採光面，因此會造成採光無法透入，產生光線不足問題，這部分再選擇上須多加注意。另外就是工作陽台的位置規劃大多需經過房間(僅A5及B5戶除外)，若從動線上來看相對較不方便。

4. 藍色區塊為3房36坪規劃，皆為邊間雙面採光，主浴有開窗設計客浴則無。與2房規劃相同，都有廚房位於採光面易影響客餐廳採光及工作陽台位至動線不佳的問題，再選擇上須考量自身的需求是否能接受。

5.壓梁問題。A6、A7、A8，還有B6、B7、B8，小間房間都有壓梁問題，加上需留下通往陽台的總道空間，在坪數不足的情況下，床鋪不好擺設。

實價登錄分析：

1.  興富發大悅（江翠北側AB區）目前開價約43.5萬，實際成交價可以參考這邊。

2. 江翠北側重劃區：

新外灘/雙江翠（江翠北側E區）目前開價約48萬，實際成交價可以參考這裡。

江翠PARK（江翠北側C區）目前開價約50萬，實際成交請看這裡討論。

聯上匯翠（江翠北側D區）目前開價約45萬，採不二價銷售。

聯上涵翠（江翠北側D區）已完銷價格約46萬，採不二價銷售。

江翠ONE（江翠北側E區）已完銷價格約48萬，可以參考這邊。

3. 中正路周圍建案：

中正月灣屋齡約12年，平均成交價為39.72萬，近期成交價為41.27萬。

環遊世界屋齡約24年，平均成交價為37.08萬，近期成交價為39-41萬。

翠峰（江翠北側AB區）目前開價約47萬，實際成交價可以參考這裡。

新潤青峰（江翠北側AB區）目前開價約47萬，實際成交可以參考這裡。

歡喜市（江翠北側AB區）目前開價約43萬，實際成交價可能稍低一些，可以參考這邊。

4. 重劃區當中，江翠PARK(C區)、聯上匯翠(D區)、聯上涵翠(D區)、江翠ONE(E區)以及新外灘/雙江翠(E區)成交價格約在45萬左右，而翠峰(AB區)、新潤青峰(AB區)興富發大悅(AB區)與歡喜市(AB區)價格差不多約43萬上下，AB區的價格相對低一些。至於與中正路周圍的建案相比，像是中正月灣、環遊世界以及富逸這些中古屋的社區，近期成交價也來到了4字頭，雖然生活機能上較佳，但都屬於中古屋。新案與中古個案價差不大，也讓興富發大悅等該區新建案有不錯的優勢存在。

興富發大悅評價：

興富發大悅位於目前競爭激烈的AB區，該區周遭鄰近河岸綠帶以及435文藝特區在人文休憩方面算不錯。加上小坪數房型，總價低易負擔，且擁有低於市場行情的車位價格以及付款輕鬆的優勢，對於首購族來說蠻有吸引力的。不過在平面規劃上較差，建議在選擇上須多考量自己的空間需求。若對江翠北測AB區有興趣，可以前往參考興富發大悅。