金龍海嘯，資金進入歷史級緊縮！房市要反轉了嗎？

9/19央行理監事會結束發布重拳打房，「金龍海嘯」席捲全台房市，房地產的資金進入歷史級的緊縮時刻！接下來的房市會反轉嗎？誰在這一波的政策下受傷最重呢？本次一起來看看。

第七波選擇性金融管制 四大方向

1. 不升息，但持續調升存準率。

降低銀行的可以拿出去放款的資金，平均每家銀行會少掉10幾億至30億的額度。讓買房想貸款的難度增加。

2.把全台都納入管制區。

之前只有限制七都，現在是全台都適用。之前沒被管制到的竹南、非七都的高鐵特區，這一次變成海嘯的第一排。

3.限縮可使用「寬限期」的資格。

剛拿到房子可能需要裝潢、買家電，或者空下來等轉手，此時如果有：只要繳利息的寬限期，手頭會寬裕許多。在這之前，要跟銀行申請寬限期也算容易。但是現在只要你名下有房子，不管是繼承來的，還是已經還完貸款，都不能有寬限期，這樣會加重投資或非首購族群的購屋壓力。

4.下調非首購族群的貸款成數

建商餘屋貸款、公司法人購置住宅、高價住宅、自然人第二屋以上，都被下調貸款成數，最低的只剩下三成。

以上都是0919理監事會公布後立即實施，沒有緩衝期！

後續，央行還陸續新增一些新的規定，最重要的就是針對"自然人名下的房屋"做出定義解釋，以往不被管制的商用型不動產，都被算在內，之前很熱的微型商辦，如果是自然人身分購買，應該是直接涼了。

哪些人受打房影響最大？

央行這樣的政策，哪些人受到影響是最大的呢？有以下三個族群：

(一) 今年剛買房子的人

今年的房價漲了一大波，很多地方都創下高價，跟報數一樣，永和100萬達成、新店100萬達成、台中水湳100萬達成。央行的重手打下來，就算沒有立即的影響，但是高檔套牢已經是板上定釘的事。如果那個案子還沒全部賣完，還要小心建商在成屋之後可能的降價行為。

(二) 預售屋快交屋卻尚未對保

有可能碰到成數下調、寬限期被沒收，甚至利率上升，原本的購屋或投資計畫被打亂，甚至央行還封住了很多從其他地方挪錢的管道，例如定存單的借款或者增貸等。需要籌錢，但是留給這些族群的時間並不多。工程期零付款在當時用的有多爽，現在的壓力就有多大。

(三) 房地產從業人員

大部分屋主或建商並沒有要立刻賣房的理由，但買方信心低落不進場，接下來的半年一年，可預見的是成交量的急凍，但之前仲介的家數還有從業人員數才創下新高，收入銳減失業率上升應該是不可避免的。

公司法人、買第三屋、買高價住宅的貸款上限從四成降至三成，影響倒是不大，因為他們不是之前的成交主力，就算要買，也都有了預期心理，資金不足的機會並不高。

這次的打房，會讓市場冷多久？

以往的打房，很多時候是冷卻幾個月後就重新熱起，但這次可能會不一樣。因為這次的問題出在銀行。銀行目前的放款集中度已經來到37%的歷史新高，銀行法第72條之2的30%規範上限，也卡在那邊不會調整。

所以不完全是賣家多繳點稅、持有期間拉長或者要不要轉嫁到房價上的問題，而是銀行可放款給不動產的額度有限，牌面上的貸款八成，利率2.2%，很多人是拿不到的，最近的一些新建案，在拆款表上已經把貸款成數從80%下調到75%或70%，自備款的額度大幅上升，而利率的部分，已經有銀行開始調漲，例如玉山銀行的首購利率2.6%，一般族群2.98%。合庫的分段式房貸，第一年是2.88%，第二年是3.09%。台新銀行則是2.58%起。不同的銀行會有不同的規定。這次的基準利率雖然沒升，但房貸的利率實質上卻已經上升了，對於房市的影響會比想像的要大很多。

這樣的狀況，會維持多久呢？預計一年！

因為央行有說，要觀察一年，看看銀行放款集中度的問題是否有改善。接下來的房市，有機會進入一個反轉點。現在有點像是2013、2014的狀況，房市衝高，但政府的打房手段越來越強，但買方的信心度卻越來越弱。

但成交量會進入冷凍期，房價會跟著鬆動嗎？之前實價登錄是地板價，每個物件都要比現在的實登高，才有機會成交。但現在不論是建商或者屋主，應該都會認真參考實價登錄，不會有價格一路喊上去的問題。但只能說不會創高，但下修幅度應該有限，比較限於前面講到受影響的族群。主要原因在於市場的供給過少，不論是之前的政策預售禁止轉手、或者房地合一稅要持有滿五年，都讓市場的供給量非常少，加上未來建商要買地與蓋房子的融資也會更為困難，新案供給預估也不會太多。之前供給少，需求大，所以房價一直漲，現在可能變成供給少、需求也少的狀態。做過股票的都知道，只有多才能殺多，獲利了結的賣壓不出，就不會有滾雪球的多殺多降價。所以要看看政府接下來有沒有增加供給的政策出來，不然價格預估變化不會太大。

所以購屋族該如何應對？

一般人要如何應對這個狀況呢？首先，第一，如果你是真首購，而不是假首購，其實是有利的，政府用暴力手段把你的競爭者全部排除，而且新青安並沒有暫停，可以好好冷靜下來多看幾間後再決定。

第二，如果是手上現金很多的置產族群，可以瞄準一些想要平轉的物件來考慮。用兩年前的價格買到房子，風險相對的低。

第三，對於房地產的短期，我是悲觀的，但長期來看，如果鈔票是貶值的，房地產這種實體資產的價值性還是很強，而且就算被套牢，還是有使用上的價值，不容易被輕易的洗出場的特性。現在要做的，就只是把槓桿降低，等下一次的多頭再來就可以了。當然，如果之前過於貪心，現在該吐回去的可能是免不了。

結論

每次的打房就像大地震需要釋放動能一樣，幾次小的累加，讓體質更健全一些不見得是壞事，不要讓這個產業一次性的倒塌，像是最近的中國或1990年的日本就是血淋淋的例子，後續的台灣房市走向發展與各界的應對，值得我們持續關注。