中國房市泡沫破裂！ 台灣會步入後塵嗎？差異在哪裡？

中國爛尾樓事件頻傳，近期也有一位深圳屋主對外發文，他所在的社區原本一間套房總價換算台幣約716萬，如今竟已暴跌到175萬元。只看新聞並無法確認真實性，但中國房市確實正在持續走下坡。下跌的背後到底是什麼原因？台灣未來也會步上後塵嗎？本次就一起來看看！

中國房市現況如何？

• 跌跌不休的房價

根據中國大陸的新聞資料，天津市武清區「首創新北京半島」社區，一套約25坪的房屋在2017成交總價約160萬人民幣，最新成交價竟跌至39萬人民幣，暴跌七成五。武漢建案「瀧悅系」，開賣時備案均價約每平方米2.6萬人民幣，2023年成交單價約1.8萬人民幣，今年再降到1.4萬人民幣，較早買房的屋主不堪損失，憤而砸了建商售樓部。

不僅如此，香港首富李嘉誠位於廣州東莞的建案案「海逸豪庭」，史無前例打五折大甩賣，每平方米只賣1.3萬至1.4萬人民幣，約為備案價2.7萬的一半。

• 中國官方房價數據卻沒有明顯下跌

根據中國國家統計局公布的數據觀察，房價的高點跟最近一月相比，北京跌幅3.5%，上海跌0.5%、廣州跌1.1%、深圳跌1.3%。出現官方數據與新聞報導無法匹配的狀況。

(1) 北京新建案房價

(2) 上海新建案房價

(3) 廣州新建案房價

(4) 深圳新建案房價

• 住宅成交面積變化

根據中國指數研究院的統計，今年1-9月，重點100城的新房成交總面積與去年同期相比下降約40%，且與最高峰的2021和2016，大約下降了六成多。以這樣的銷售量來看，房價不可能只跌一點點。你可以想一下，如果現在台灣一年的買賣移轉棟數是32萬戶，如果只剩下12萬戶，那房價會發生什麼事？所以可以確定，前面提到的房市新聞，應該不是個案，中國房市由盛轉衰是一個全面的狀況。

中國房市的泡沫化原因？

為什麼中國房市在短短的幾年時間內就由盛轉衰？是哪些因素造成的？

一、購屋保障差，消費者信心低落

台灣買預售屋只要繳簽約金和訂金就可以了，中間則是按工程進度繳款。但如果你是在中國買預售屋，買了以後就要開始繳貸款（月供），同時產權也會移轉給你。這樣的問題在於，如果預售蓋到一半，建商落跑，變成爛尾樓，銀行還是會追著你繳貸款。你會說我又沒有拿到房子，為何是找我負責？因為產權已經是你的了，房子沒蓋完是你跟開發商的事情。以前在房地產大幅上漲的時候，問題不大，但是在開發商出事之後，幾乎是妥妥的割韭菜，房子沒到手、房貸背著走。

雖然說中國也有類似履約保證的機制，預售屋款是匯入監管帳戶中，但監管並未落實，導致出現建商逕自挪用款項，或者虛構工程進度請款，最後落跑的問題。這些問題導致消費者對預售屋完全失去信心不再進場。這也就是中國政府推出「保交樓」與「保交房」這兩項政策的故事背景。

從2020年疫情爆發到2024年7月，中國民眾定期存款金額暴增50幾兆，這四年多淨增的定存金額是比過去二、三十年來的定存金額還多，存款而不敢消費的情勢可見一斑。

二、經濟不佳卻持續打房

台灣的股市，早就超過2021年的高點，經濟狀況相當不錯，但中國的股市，除了2024年9月底因為政府出手救市大盤產生明顯上漲外，整體來說是趴在地上的。但中國的打房，並沒有因為經濟不好而停止，例如在2020年8月，要求建商控制負債規模，提出「三條紅線」的政策，如果不符合紅線標準，將難以獲得銀行的融資，中國恒大集團便是「三條紅線全踩」，雖然有龐大的預收款和資產，但在銀行收手的情況下，現金的週轉不足以支付債務，陷入債務危機。法令實施一年後，恒大就出現債務違約，留下162萬套的爛尾樓，以及上下游廠商及債權人欠款2.4萬億，點燃了大陸房產業一連串危機。之後包括碧桂園、世茂集團、融創中國等多家房地產巨頭都面臨問題，4年間超過1200家房企破產。

中國三條紅線政策

景氣熱的時候，銀行控制風險是未雨綢繆，景氣不好看到狀況不佳才突然收手，就是雨天收傘，配合第一項講到的購屋者買預售屋就獲得產權的制度，這樣的結果就是銀行的保護機制，讓整個產業還有600萬的購屋者一同跌入地獄。

三、保障房等福利政策的推展

保障房類似台灣的國宅(經濟適用房)與社宅(廉租房)，僅限一定收入以下的人購買或承租，而且在轉售上有所限制。在中國出現大量爛尾樓之後，中國政府規劃收購爛尾樓，整修後作為保障房出售。已有部分城市，如深圳、廣州、北京、上海開始響應或跟進。2023年底這樣的政策出來後，想買房的人就更為觀望，讓房價的跌勢更加擴大。

中國保障性住房

另一方面，中國在落戶的政策的放寬，也對房市也產生了蝴蝶效應。在台灣，你在桃園保健保，想要在台北看醫生，理所當然的沒問題。但在中國卻不是。如果你的戶籍是在鄉村，在大城市是無法享受醫保資源的。再加上社保、教育等的問題，以往在中國，很多人都想要在城市買房子，這樣可以增加積分，提高落戶的機會。然而，隨著各項福利普及化，例如在2024年3月，國務總理李强就提出落實並完善異地就醫的结算，讓醫保的問題改善。城市戶口誘因逐漸降低，連帶使得民眾到城市買房的動機消失。

基於上面的諸多原因，中國購屋需求銳減，買方就像消失了一樣，成為房價持續往下墜落的關鍵。同時，也出現了一些比較特別現象。在台灣，兩房或小坪數的產品相當熱賣，但目前在中國，這樣的趨勢卻反過來，90平米以下的小戶型住房，在二手市場相當難賣，之前很多台灣人跑去中國買房，大多是買這種小坪數房子，沒有在前幾年賣掉的話，現在幾乎都是套牢的狀態。因為會買這種小戶型住房的買方，目前大多在等保障房的釋出，反而是三房以上的改善型住宅，在目前是比較容易成交的。

台灣房市會步上中國房市的後塵嗎？

看到這裡，不知道你會不會想要問：那台灣會不會步入中國的後塵？不容易！首先，相對於中國的資金外移、股市下跌，台灣反而是中美貿易大戰受惠的一方。

根據經濟部統計處指出，近五年台商回流投資金額超過一兆台幣以上，且台灣的經濟成長率由2023年的1.4%提升到2024年的3.82%，整體的經濟處於上升階段。

再來，台灣對於建商的管制與放貸相當嚴格，土建融貸款最多5成，不像中國建商資金槓桿能開到好幾倍，沒有大規模出現爛尾樓的情形，也就不會衍伸出後續一系列的問題。

當然，台灣目前因為央行限貸的緣故，與中國都面臨了民眾買房信心低落的問題，不過兩邊還是有所區別的。中國是政府用盡力量撒錢、鼓勵大家消費買房，但民眾不買單，而台灣則是被政府拉住後，還是很多人在討論要不要進場撿便宜，因此台灣政府的主控權還是很大，要不要讓房市下來，要下來多少，都還在政府的可控階段。
 

結論

股市是一個很重要的先行指標，這幾天中國股市出現世界的奇蹟，連續漲停，要知道大盤不是個股，幾乎不會出現這樣的狀況，所以很多人說中國的股市和房市應該會再度起來。但是台灣的營建股在央行打房後，率先反應大跌，那你覺得台灣房市未來會碰到問題嗎？