十年重建無人問，一舉收押天下知。京華城爭議真是容積率惹的禍？
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在不動產市場常常聽到「容積率」、「建蔽率」，你知道定義究竟差別在哪嗎？近期討論火熱的移轉容積、獎勵容積是什麼？京華城事件的關鍵問題，這次一起來了解都市計畫的重點概念！
什麼是建蔽率、容積率？
建蔽率：意思是建築物的水平投影面積占建築基地的比例，這會決定一個地區的建築密度。
公式：建蔽率=建築面積÷基地面積
容積率：在既有土地上可以蓋出的樓地板面積比率，這會決定一塊土地上可蓋出多少樓地板面積。
公式：容積率=總樓層面積÷基地面積
每塊土地皆有規定不同的基準容積與建蔽率，規範在各土地所在縣市的都市/非都市使用分區內，都可以透過查詢得知。
容積率如何計算而來？
決定一塊土地最後的容積率，是由 基準容積+容積移轉+獎勵容積+(增額容積，並不是每個地方都有) 所加總出來的。另還有部分的建築面積，例如雨遮、陽台、露臺...等空間不會被計算在容積內，稱為免計容積，因此實際樓地板面積會與容積率不同。
除了土地使用分區規範的基準容積，接下來看看可以增加的容積如何計算：
- 容積移轉
容積移轉是政府為了可以較為容易取得 具有文化價值的古蹟土地 與 公共設施開發的土地，如果開發商或地主捐贈公共設施保留地或古蹟土地，可以換取容積移轉到別的建築用地上。但要留意容積移轉有嚴格的規定，除了只能限制在同一個都市計畫主要計畫內轉移，也有移轉容積的上限。代表容積移轉無法跨縣市，也就是不能用捐贈新北市的公共設施保留地換取台北市的容積喔！
法源參考：都市計畫法§83-1條、都市計畫容積移轉實施辦法
- 容積獎勵
政府透過容積的獎勵，讓民間的建商可以配合公共建設，鼓勵推動危老重建、都市更新。獎勵項目有以下的十三種項目，不同項目適用的的容積獎勵上限也有所不同。
法源參考：都市更新條例§65、都市更新建築容積獎勵辦法、台北市都市更新容積獎勵辦法
京華城的容積獎勵為什麼有爭議？
京華城的三項容積獎勵通過，是透過以下三項的獎勵項目：
1. 韌性城市貢獻 (來自「綠建築」獎勵項目)
比照內政部綠建築容積獎勵比例，京華城若取得鑽石級候選證書，以及認養復盛公園50年，給予基準容積4％的容積獎勵。
2. 智慧城市貢獻 (來自「智慧建築」獎勵項目)
比照《智慧建築評估手冊》，取得黃金級以上智慧建築，並且提供建物6％以上的充電停車位與電池交換設備給不特定公眾使用，給予基準容積8％容積獎勵。
3. 宜居城市貢獻 (來自「耐震設計」獎勵項目)
要求業者符合：
1. 取得耐震標章。
2. 捐贈800平方公尺空間作為公共場所。
3. 協助吉祥路、東寧路整修道路鋪面、改善人行道等事項。以上三點都做到的話，給予基準容積8％容積獎勵。
事件的爭議點在於，京華城並非都市更新重建案，而是一般重建案。因此雖然柯前市府召集了學者、專家進行審查評估，但「一般重建案『準用』都市更新條例」似乎欠缺法源依據。所以蔣市府才會表示「符合程序，但是否合法則必須尊重法院的認定和判決」。
至於京華城的容積獎勵核定是否違法，就等待法官大人提供最後判決結果告訴我們吧！