看屋筆記：新竹市北區鴻柏鴻藏(個案+價格分析)
閱讀重點
新竹市舊城區由東西南北四條主要幹道圍繞，區域內生活機能十分成熟，發展歷史可追溯至日治時期，時至今日可開發素地自然稀少，新竹在地知名建商「鴻柏建設」，本次在西大路推出新案「鴻柏鴻藏」，是當區少有的新建案，規劃37-41坪全3房，就讓我們一起來看看吧！
鴻柏鴻藏 外觀3D示意圖
建案特色
1. 在地知名建商-鴻柏建設：
- 鴻柏建設在新竹地區耕耘多年，常攜手知名建築團隊，在建築外觀、設計及建材選用上十分用心，以高品質的建築作品知名，在區域享有好評口碑。
- 鴻柏建設提供8項安心保證的售後服務：施工說明、客製家居、透明施工、第三方公正驗屋、社區維運、提供生產履歷、房屋健檢、快速維修，確保從施工到入住皆能讓顧客安心，也是對自身建築高品質的承諾。
2. 舊城區生活機能成熟，正西大路稀有新案：
- 西大路上商家林立，學區有民富國小、竹光國中，購物娛樂可至新竹大遠百，生活機能佳。
- 本區因發展時間早，近年已少有可開發素地，本案位於正西大路上，距離上一個以正西大路為門牌的個案已逾10年，具有稀缺性。
3. 戶戶雙面採光，建材選用品質佳：
- 本案為全3房規劃，戶戶皆享2面採光，雙衛浴都有開窗，採光通風佳。
- 採用國際知名品牌建材：全室德國Kronotex木地板，YKK YRB-A水密窗搭配6+8+6mm中空複層玻璃；廚房為LEICHT廚具搭配Hansgrohe伸縮⿓頭、林內瓦斯爐/排油煙機、伊萊克斯洗碗機，並附有林內飯鍋收納櫃；主臥衛浴有TOTO電腦馬桶、GROHE淋浴龍頭、V&B面盆及面盆龍頭、Panasonic暖⾵機，全社區配有BWT淨水及軟水系統。
鴻柏鴻藏 社區入口3D示意圖
鴻柏鴻藏格局分析
鴻柏鴻藏 1樓平面圖
鴻柏鴻藏 標準層平面圖
1. 基地面積約465坪，獨棟規劃，地上14層，地下3層，共52戶住家、1戶店面。
2. 全坡平車位，車道出入口位於西大路736巷，C戶為車道上方戶。
3. 公設位於1樓，有迎賓大廳、多功能交誼聽、健身房及景觀庭院，公設比約35%。
4. 標準層一層4戶2部電梯，梯戶比佳，梯廳也有採光，空間感覺舒適，採全3房均質規劃，坪數37-41坪，住戶相對單純。
5. 各戶的坪數及格局規劃皆相近，有雙面採光、前後陽台，雙衛浴都有開窗，臥室都可放雙人床，廚房採開放式設計連接後陽台，後陽台有規劃室外機空間。A、C、D戶的主臥有預留較大的衣櫃空間，A、B戶面西大路，因有臨路退縮設計，棟距較大。
實價登錄分析
「鴻柏鴻藏」位於西大路上，基地位置屬「竹光路生活圈」但又更靠近「北門生活圈」，北門生活圈為全新竹市最熱鬧的區域之一，新案也較多，以下會以北門生活圈的個案做比較：
北門生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$62.33萬/坪
1. 西大路周邊個案
鴻柏鴻藏：預售屋。平均成交價75.35萬/坪。近一年成交價72.08萬/坪。
春福大雋：預售屋。平均成交價60.87萬/坪。近一年無交易資訊。
王喬甲子園：預售屋。平均成交價62.45萬/坪。近一年成交價64.68萬/坪。
昌傑謙謙：預售屋。平均成交價68.29萬/坪。近一年成交價65.42萬/坪。
西大路周邊個案
2. 金雅重劃區個案
浩瀚森PARK：屋齡0年。平均成交價58.09萬/坪。近一年成交價61.07萬/坪。
鴻柏虹光：屋齡2年。平均成交價42.11萬/坪。近一年成交價54.02萬/坪。
竹慶金城：預售屋。平均成交價63.39萬/坪。近一年成交價63.34萬/坪。
金雅重劃區個案
3. 西大路一帶為新竹的舊城區，生活機能成熟，但市容較老舊，屋齡偏高；金雅重劃區為低密度開發的純住宅重劃區，街廓整齊，屋齡新。價格方面，以近一年屋齡5年以下的新屋比較，北門生活圈會略高於金雅重劃區。鴻柏鴻藏為西大路上稀有的新建案，又有鴻柏建設的品牌加持，預期價格會高於區域行情。
鴻柏鴻藏評價
西大路為新竹市區主要幹道之一，周邊生活機能無虞，鴻柏鴻藏臨大路且退縮的設計，避免了舊城區容易遇到的棟距過近問題，基地位置享有大遠百、中央市場、市立棒球場的機能但又不會過於緊鄰，可避免住在市中心過於吵雜的缺點，在格局、建材及建築整體規劃上，鴻柏鴻藏依舊維持鴻柏建設過往的高水準，在這附近尋覓新房好一段時間的朋友，這次可不要錯過鴻柏鴻藏喔！