房奴抖Ｍ指標——全面解析房價所得比！

「房價所得比」是什麼？房價所得比又名房價收入比，是用民眾整年收入和當地房價計算出來的一個數值；數值越高，代表買房負擔越高，反之則越低。因為是用整年收入算出來的，所以常被解讀為「不吃不喝幾年能買房」。

台灣房價所得比創新高！買房越痛苦了？

(一) 內政部的房價所得比如何計算？

內政部統計的「房價所得比公式=中位數住宅價格/中位數家戶可支配所得」。

這裡要稍微解釋一下，可支配所得是指家庭成員的薪資所得扣除所得稅、健保費、勞保費、紅白包或捐款等非消費性的費用後，所剩下的金額。所以，實際上並非真的不吃不喝，起碼要繳稅、要喝喜酒。

以今年第一季來說，全國中位數住宅價格為955萬元，而中位數家戶可支配所得為92.29萬元，套進「中位數住宅價格/中位數家戶可支配」公式算出來房價所得比約為10.35倍。

(二) 房價所得比趨勢

近十年以來，全國及七都房價所得比都呈現同步上升的趨勢，全國房價所得比從2014年的8.2倍，今年第一季已增加到10.35倍，代表國人買房負擔越來越沉重。

如果進一步觀察，可以發現近十年來，中南部縣市的房價所得比增加的最多，意味著中南部縣市民眾所得跟不上房價漲勢的情況比北部縣市更嚴重。

(三) 內政部vs國際板相比，竹蒿湊菜刀

有不少人把內政部版房價所得比數值與其國際統計機構相比，或者拿國際上其他統計機構的數據來佐證內政部版統計不準確，並強調國際統計的房價所得比更高。這些說法正確嗎？我們先說結論：這樣的說法是錯的！錯在哪呢，請聽我們娓娓道來。

國際常用房價所得比差異

國際上有幾個統計房價所得比的主要機構，我們帶大家逐一來看看。

 OECD 

經濟合作暨發展組織（OECD）的房價所得比公式是：

「房價所得比＝名目房價／名目人均可支配所得」

OECD所謂的房價，包括新建案與二手屋價格，而所謂的名目房價，就是沒有扣除通膨的房價。另一個不同點，OECD採用的是人均可支配所得，而不是家戶。因為台灣不是OECD會員國，所以他們公布的房價所得比數據並不包含台灣。

 Numbeo 

NUMBEO是全球最大的統計資料庫之一，且因為不少統計數據是免費使用，所以時常被國人引用。

NUMBEO的房價所得比計算公式為：

「房價所得比＝90平方公尺實坪平均房價／稅後人均淨收入 X 1.5」
 

NUMBEO的計算方式相當有趣，它的計算公式有幾個特別的設定：

1.設定各國住宅中位數為90平方公尺（約27.2坪），並以90平方公尺的平均房價為計算標準。

2.中位數與平均數混用。

3.假設每個家庭平均勞動力約1.5人。

NUMBEO統計，台灣歷年房價所得比全球排名大多位於前20名以內，代表購屋負擔跟其他國家相比較為沉重。

買房負擔重，那租屋呢？

觀察亞洲主要幾個城市的租金，台北市每坪約1,435元、東京約3,096元、香港約5,226元、新加坡約5,183元。從每坪租金水準來看，台北的租金最便宜，一坪租金不到香港的三分之一。如果再搭配各地的薪資水準來觀察，那麼台北市月薪可以租31.7坪，東京月薪只能租22.6坪，香港月薪只租得起15.7坪，而新加坡月薪可租到26.4坪。其中，台北與香港有含虛坪，而東京、新加坡則是實坪。

從月薪可租賃坪數來說，台北市月薪可租到更多坪數、租屋負擔相對低，香港、東京的租金負擔比台北市重很多。

所以房價所得比該看誰的好？

房價所得比源自於1983年，當時加拿大央行公布住房負擔能力相關數據以來，至今如美國、歐盟、澳洲與台灣等國 ，政府或民間單位都曾公布房價所得比。各國名字雖然同樣都叫房價所得比，計算方式卻有兩大不同點。

(一) 房價意涵不同

房價意涵通常有兩處顯著的差異：

1. 計算房價標準不同。像內政部版是採用「中位數住宅價格」，而NUMBEO的則用中位數房價乘以90平方公尺後的總價來計算。價格來源未有明確說明，且其計算台灣的房價是已扣除公設後的實坪價。因此，每個單位的房價來源與樣本迥異，得出的結果有落差是正常的。

2. 房價統計範圍不同。內政部的「中位數住宅價格」，推測應是中古屋價格的中位數，而OECD的房價則包括新建住宅與中古屋。

(二) 所得定義不同

內政部版採用的「中位數家庭可支配所得」，指的是名目所得總額減去無法自由支配使用之非消費支出，例如賦稅支出、利息支出、捐贈等支出後，即是家庭可支配所得。把全國家庭可支配所得分為十分位後，再取其中位數。

NUMBEO則是把將「每人平均稅後淨收入」乘1.5倍後，推算出家戶可支配所得，這種推算法比較特別，與其他機構的定義差很大。

每家統計機構所引用的統計數據不同，導致房價所得比出現多頭馬車的情況，到底哪一份數據最可信呢？

首先，因為OECD沒有公布台灣房價所得比，我們暫時不討論它，暫時只比較內政部版與NUMBEO版。這兩個版本中，可說內政部版的可信度更高，主要的理由是「內政部版數據清楚透明」；內政部每回公布房價所得比，都會明確寫清楚「中位數住宅價格」、「中位數家戶可支配所得」各是多少，同時也說明房價與所得的出處，因此統計結果比較可信。

反觀NUMBEO版的房價所得比爭議就比較，較大的問題如下：

一、「台灣房價」定義大有問題

NUMBEO並未公布台灣房價的來源，從其統計標準的描述推測，所謂的台灣房價僅包含市中心（台北市）與市中心以外的地區（新北市），所以統計出來的房價所得比偏高。

二、數據不精準

一般來說，每個國家歷年房價所得比變動率理應不大，無論升降，長年走勢幾乎都會呈現平緩的曲線，內政部版的走勢正是如此。

但NUMBEO所統計的台灣歷年房價所得比，走勢卻如同雲霄飛車般飆高或急墜。例如2016年為22.7倍，2017年卻狂掉到12.9倍。還有2018年是14.4倍，2019年卻猛增至28.9倍。這樣的統計結果，說明其引用的數據並非固定來源，而且提供的數據也不夠嚴謹，以致於統計出來的數值落差懸殊，明顯違背常理。

結論

正所謂沒有比較沒有傷害，以全球標準而言，多數人認為房價所得比介於3～6倍之間較為理想，而依照內政部統計的房價所得比約為10倍，代表台灣人購屋負擔比較沉重。但若觀察租賃市場，台北市的租金便宜很多，租金負擔也比亞洲主要城市來得低。換言之，台北是買房地獄，但並非一無是處，它可能是租屋的天堂，你們覺得是嗎？