看屋筆記：桃園市觀音區鴻灃悅(個案+價格分析)

桃園觀音區的草漯重劃區腹地廣大，採低密度開發，區內多公園綠地，受惠航空城利多加持，再加上相對親民的房價，成為桃園推案熱區之一。草漯重劃區共分為六個單元進行開發，目前新建案多集中在第一、三、六單元，其中又以靠近青埔的第一、六單元熱度較高。今天我們要介紹第一單元的【鴻灃悅】，基地位於文小預定地首排，全案規劃2-3房(25-36坪)，一起來看看鴻灃悅還有哪些特色吧！

鴻灃悅 3D外觀示意圖

建案特色

一、文小預定地第一排，目前區域最大基地新建案

• 部分戶別面校園(預定地)首排，可享良好的棟距視野，更配置大面低檯度窗戶，室內可擁有充足的採光。
• 千坪基地規模，除了擁有極為少見英倫風格的公設，更規劃大退縮20米的中庭花園，提供住戶更從容的居住環境，為區內少有的建案。

二、近取大觀路機能，聯外交通便利

• 車程約2-3分鐘可達觀音區主要商圈「大觀路」，可滿足基本生活機能，且大型連鎖企業陸續進駐，如全聯、億客來、麥當勞(興建中)等，商圈發展可期。
• 車程約5-8分鐘可銜接61快速道路，15分鐘快速抵國二甲支線、銜接桃園機場、桃園市中心，聯外交通便利，再加上「國2甲由台15線延伸至台61線新建工程」預計於2032年完工，交通路網更完整。
• 「月桃路拓寬計畫」預計於2027年完工，可大幅提升桃園高鐵站、航空城至觀音、大園及中壢往來的便捷，擴大桃園生活圈。

三、鄰近工業區、科技園區，享人口紅利

• 由於靠近觀音工業區及桃園科技園區，就業機會多，人口移入將有助於帶動區域環境發展，享人口紅利。

鴻灃悅格局分析

一、基地面積約1128坪，由於A、B棟地勢較高的關係，樓層規劃地上14層，地下3層、C棟則規劃地上15層，地下3層，共174戶住家、11戶店面，共185個坡道平面車位，大門及車道皆由富貴二街進出。

二、房型規劃2房(25-26坪)、3房(32-36坪)，A、B棟標準層一層4戶，配有2部電梯、C棟標準層一層5戶，配有2部電梯，梯戶比佳。

三、公設比約33.5%，含有接待大廳、交誼廳、健身房、中庭花園等基本設施。室內建材搭配林內三機、全室Cassina衛浴(含五金配件)，且戶戶贈廚下型淨水器。

鴻灃悅標準層平面圖

四、藍色部分規劃為2房，25-26坪(A3/A5/B3/B5/C1/C3/C6戶)

1.C3戶(25坪)

• 無浪費走道空間，室內坪效高。
• 客餐廳寬敞舒適，進門通透感佳。
• 採開放式廚房，動線流暢，並有預留冰箱空間。
• 主臥室尺度寬裕，可依喜好規劃獨立更衣空間。
• 雙陽台規劃，且有規劃冷氣主機位置。

2.A3/A5/B3/B5戶(26坪)

• 雙面採光，全室、衛浴皆有開窗。
• 無浪費走道空間，使用坪效高。
• 採開放式廚房，且與客餐廳相鄰，整體空間寬敞。
• 臥室皆可放雙人床，且雙邊皆有走動空間，尺度舒適。
• 前後雙陽台規劃，家事、園藝、休憩兼得。
• 中高樓層可享海景視野。

3.C1/C6戶(26坪)

• 雙面採光，全室、衛浴皆有開窗。
• 擁獨立玄關，可規劃鞋櫃空間。
• 客餐廳空間相較於社區其他2房配置更為寬敞。
• 臥室皆可放雙人床、書桌、衣櫃。

五、紅色部分規劃為3房，32-36坪(A1/A2/B1/B2/C2/C5)

• 邊間雙面採光，全室、雙衛浴皆有採光。
• 無浪費走道空間，室內坪效高。
• C2/C5戶(32坪)為社區坪數最小的3房，有3房需求者可以相較低的總價購入。
• A1/A2/B1/B2戶(36坪)為正3房規劃，面校園享舒適棟距，房間皆可擺放雙人床，且主衛浴有配置浴缸。

實價登錄分析

一、草漯重劃區相似建案比較

1.鴻灃悅 預售屋。平均成交價28.71萬/坪。近一年成交價28.71萬/坪。

草漯重劃區 相似建案比較圖

二、客運園區相似建案比較

1.璟都航空城 預售屋。平均成交價36.31萬/坪。近一年成交價36.31萬/坪。

2.上順艾麗 預售屋。平均成交價34.42萬/坪。近一年成交價34.9萬/坪。

客運園區 相似建案比較圖

客運園區 相似建案比較圖

三、草漯重劃區與客運園區位置相近，受惠於航空城計畫，近年皆陸續推出新建案，交易量及價格呈大幅度成長，不過相較於草漯重劃區，客運園區目前的生活機能尚需依賴大園市區，對於自住客來說會有點不方便，且價格方面客運園區較高，目前成交均價約33-35萬/坪，而鴻灃悅目前開價約落在30-33萬/坪，總價較低相對好入手。

鴻灃悅評價

草漯重劃區因靠近工業區及科技園區，就業人口多，住家的剛性需求穩定，再加上相對親民的房價，近年吸引不少首購、置產客移入。鴻灃悅為區域少數千坪規模建案，建材及格局規劃亦在水準之上，近期對草漯重劃區有興趣的朋友們，也可以參考看看鴻灃悅喔！