建商購地大爆發！能從土地交易預估後市嗎？

在房地產市場上，建商其實沒有比一般的散戶更厲害。大量的土地交易常常是買在高點，只是房地產長期上漲，問題不大！並且在2024年上半年，建商火力全開，購地金額達到670億元，是去年同期的2倍以上。這代表建商極度看好，購地會影響房市嗎？今天就一起透過數據來觀察。

購地狀況會影響房市嗎？

2024年的上半年，根據內政部實價登錄做整理，將土地交易做一個加總，並且排除 小於100坪的畸零地 和 親友交易。從交易金額可發現，近10年土地平均的年交易量，大約在8000萬，2013年，2020、2021，是前幾波土地市場的交易高點，全年都突破了1兆的交易；2016年則是前一波的低點。對比房市，2013和2021年都是前一波房市的高點，2016和2023年的年初則是房市相對弱勢的時間。因此從過去經驗來看，土地交易的高點，也是房市景氣的高點。

會有這樣的趨勢並不難以理解，買土地很難像買股票一樣，覺得谷底到了，想買就可以大量的買進。

因為土地的金額大，要配合銀行的貸款。如果前面的土地推案後，銷售不佳，建商通常不會在這個時機再拿出現金，並且增加利息成本；反之，如果景氣好，前一波買的地，推案紛紛熱銷，這時候建商才會開始積極買地。購地金額大幅上升，通常是房市已經熱賣了一大波的時間點。

所以，因果關係是房子先熱銷，購地金額才會跟著上升，而不是先買了一堆土地後房子才開始熱賣。土地的購地金額，其實是落後指標。

為什麼2021年後，購地金額大減？

購地金額也會受到政策的影響，例如在2021年創新高之後，2022年之後卻直接反轉，就是受到央行的信用管制影響，購地的貸款成數，從6.5成降低到最高5成，且要求借款人要在一定時間內動工。這樣的政策實行後，除了名面上的成數降低，很多中小型的建商甚至難以取得土地貸款，造成土地交易的降低。

不過，土地交易在整體的房市預測上沒有太多用處，但是在個別區域的觀察上，卻是很重要的指標，因為建商賺到錢以後，會把錢投入下一波的潛力區，整體上看起來是在房市的高點買地，但實際上則是做了更換標的，類似換股的動作。建商大量買地的區域，通常會是下一個廣告量、交易量或者價格，迅速上升的區域。

哪裡是2024年土地交易熱區？

以2023到2024年Q1的土地交易熱區來看，排名第一的是桃園的中壢區，主要集中在中原營區開發案、中壢運動公園區段徵收案跟青埔高鐵特區；第二和第四是台中的北屯和南屯，集中在北屯的機廠重劃區、十四期與十一期重劃區，南屯則是三期和十三期重劃區。第三名與第五名也是有關連的，新莊副都心、迴龍還有塭仔圳重劃區的周圍在新北都是購地的熱區。

從這一年兩年建商購地的重心，看起來是在桃園中壢、台中的南屯與北屯，以及副都心、迴龍與塭仔圳，應該會是下一個房市熱區。另外，可以觀察到農業用地的交易占比，在這幾年有明顯的提升。很多有錢人和傳統的大型投資客，購買的標的，已經從豪宅和店面轉移到農地投資，因為農地只要能弄到農地農用的證明，在目前的稅法上有不少優勢，買進有可能重劃的農地，利潤其實相當的可觀。

追高不是問題，只要市場還在持續上漲。今年的土地交易金額，有機會超過2023年，你覺得房市的高點已經到了嗎？