【區域房市】A7重劃區順利轉骨？A7與林口北側你選誰？

在之前我們有分享過一次A7重劃區的介紹。重劃區從開始到現在，共有接近4萬戶的推案，這麼大的量體有一半已經蓋完了，這些蓋好的房子到底有沒有人住？這一區未來最大的風險在哪裡？這次就一起來看看！

A7的後續發展

A7與一般重劃區最大的差異就是「建設先行」。除了2017年通車的機場捷運外，中華郵政物流園區的進駐以及緊鄰華亞科技園區的位置，讓A7獲得許多的關注度。在這段期間A7的發展有：

1. 房價大漲53%。

2021年時A7重劃區的新建案平均價格約28萬/坪，對比現在2024年Q1平均43萬/坪的房價，漲幅超過了54%。

2. 生活機能成形。

過去只有一間家樂福超市可稱上生活機能的文青路，現在的機能已經成熟許多，全聯、7-11、康是美、路易莎、COCO、幼兒園都已經進駐。

3. 開發速度遠超政府預期，塞車更嚴重。

A7、A8、A9南北往返都由國道一號林口交流道進出，兩年過去，林口交流道沒有最塞，只有更塞，一到尖峰時段交流道就成為停車場。

這個狀況大概要持續到2027年，「林口交流道改善工程」完工後，情況才會改善。

唯一沒有改變的，則是第三公墓。原本政府在重劃區開發初期，規劃了2026年遷移完成的計畫則是完全停擺，而且沒有進一步的時間表，重劃區與公墓共存應該還要很久。

A7新屋案量大，有人住嗎？

截至2024年7月為止，A7已經成屋的房子共有19,522戶，未來三年還有差不多相同的量會蓋完進入到市場。蓋完的房子實際上有人住進來嗎？還是市場的真實需求這麼強呢？我們用三個數據來觀察：

(一) 人口數增幅比房子數量更多。

2017年12月，A7重劃區的總人口數約1.6萬人；到了2024年5月底止，人口數已接近3.5萬人，人口數翻了一倍。而根據內政部計畫，A7至2031年的容納人口數是3.5萬人，但這個目標提早7年完成，代表入住人數遠高於政府預估的速度。

(二)  A7捷運站人流運量滿出來！

根據桃園捷運統計，A7體育大學站從2017年12月，平均進出站人次的每日1,624 人，直到2024年6月達到每日11,120人，人次增加幅度達到685%。

(三)   二手市場待售量變少

2024年7月，A7在仲介市場上流通的數量，已降至近二年低點，僅剩464戶；2023年年中，A7二手屋待售存量約有1200戶，如今拿出來轉售的數量僅剩一年前的4成，預示未來半年供給趨於緊繃。

從以上三個數據可以看出，A7重劃區在「投資」轉「自住」這個轉換期算是相當順利。遷入人口以及搭乘機捷的需求都是直線上升，常駐人口的移入速度是新重劃區發展的關鍵，「捷運站」和「合宜住宅」先行，應該是有起了很大的帶頭作用。而在房市的發展上，A7重劃區看起來已經"渡過最大的賣壓期"，以每年可以成交4500戶以上的速度來看，目前的3000多戶的待售量，不會是一個問題。也因此預估2024年至2025年上半年，A7房市仍是賣方市場；像「頤昌筑岳」、「富宇富御」、「溫莎堡」等建案，最高成交單價均已飆上5字頭。

A7的三大風險？

風險一、林口北側搶食A7客源

林口北側指的是林口中山路以北的區域。因為遠離捷運，房價在林口新市鎮中，價格相對較低，與A7很接近，看A7的客戶，很多也會跑去看林口北側的個案，客源重疊度高。

A7目前有兩大優勢，一是有捷運站，A7搭乘機捷到台北火車站車程僅需25分鐘，二是沒有捷運站的區域，房價較林口北側低3-5萬/坪。因此有捷運需求或者有價格考量的，基本上會選擇A7。

不過，在生活機能以及未來的發展性，林口北側都較占優勢。A7大部分的生活機能集中於文青路，但其他地方則較差，且因為文化一路與文桃路的分割，無法串聯。但反觀林口北側是與家樂福生活圈相連，還是可以享受到不錯的生活機能。因此如果沒有搭乘捷運的需求，對於區域工作者的吸引力，林口北側會優於A7，讓A7的房屋銷售和人口移入趨緩。

另外，林口北側旁邊的工一重劃區，艾司摩爾已經確定進駐設廠，但對比A7的華亞二期，因為公墓遷移的問題卡關，在未來的發展性上會有所差異。

風險二、學校招生名額不堪負荷學生人數

A7的發展速度，超過政府預期，最直接影響的，就是學校的招生數。例如文青國中於2023年的招生便已面臨校舍不足的問題，僅能容納4班128人，部分的家庭需要面對跨區就讀的問題，而這樣的不便利，最快要到2026年才會改善。

風險三、A7街邊店發展受限

之前有跟大家談過一個觀念，一個重劃區最後是否能更上一層樓，不能只有一些連鎖商店或者大賣場的進駐，要看街邊店是否能開起來，讓重劃區成為一個生活便利的商圈，像是三峽、林口的中段這樣。街邊店的繁榮，會為重劃區產生強大的價格支撐，通常會再有一波的上漲。

但A7重劃區的商圈發展其實是被切為四大塊，合宜住宅(體育大學)、文青國小、中心商業區、樂善國小，除此之外還有郵政物流園區。各自發展無法連貫，會導致街邊店的發展不順，成為區域明顯的硬傷。

A7的兩大關鍵事件：台北雙星、捷運空橋

上面提到的三大風險可能會讓A7的發展放緩。但台北雙星開發案、A7捷運空橋的聯通建設完成仍會是影響A7接下來發展的兩大關鍵因素。

機場捷運相較台北其他的捷運路線，班次密集度比較低是最大的問題。當台北雙星開發案完工，A1捷運站成為主要辦公區時，機捷班次密集度也會提高；A7捷運空橋若串聯起來的時候，就代表被切割的商圈可以重新連結，有利於街邊店的發展。這兩項關鍵因素加持，都會讓A7都能有機會突破現有框架更上一層樓。