看屋筆記：桃園市觀音區益翔新天地(個案+價格分析)

桃園市觀音區草漯重劃區近年來推案量增加，相較於青埔每坪60-70萬的房價，吸引了許多首購族的目光。益翔新天地位在草漯重劃區的第三單元，步行約8分鐘可到風之谷公園，基地面積約1,804坪，坪數規劃24-35坪2-3房，接著就來看看益翔新天地還有哪些特色吧。

益翔新天地 外觀圖

建案特色

1. 千坪大基地，公設完善：

• 基地面積約1,804坪，為本區少有的大基地開發，位於30米一心路上，三面臨路，視野寬闊。
• 琴房、家教室、健身房、親子活動室、多功能教室等多樣全齡化公共設施規劃，可滿足不同家庭需求。

2. 規劃升級-精品建材，3房戶戶邊間：

• 戶戶Low-E 5+5mm膠合玻璃、Poll-tex防霾紗窗，降噪石塑地板、衛浴為全套德瑞克、廚具附落地型洗碗機，為區域少見規格。
• 3房戶戶邊間、2房配1.5套衛浴，梁柱外推設計，整體格局方正、坪效佳。

3. 未來學區宅，享區域發展利多：

• 車程約3分鐘到富林國小、5分鐘到草漯國小，鄰校園預定地，未來享有近學區優勢。
• 車程約2分鐘到草漯的主要幹道大觀路，日常採買便利，也可快速串連其他區域，月桃路拓寬工程完工後，預計車程約10分鐘可直達青埔。

益翔新天地格局分析

1. 基地面積約1,804坪，三面臨路，社區出入口位於一心路，規劃2幢4棟，A/B棟地上15層、C/D棟地上14層，A/B棟1樓互通，C/D棟1樓各有獨立出入口，地下3層為4棟互通，每棟各有一部電梯可直達地下室。

2. 標準層皆為一層5戶配2部電梯，坪數規劃2房(24-27坪)、3房(33-35坪)，共計275戶住家、9戶店面。

3. 公設位於一樓，有迎賓大廳、宅配室、健身房、多功能教室、琴房、親子活動室、家教室、中庭花園，公設比約33.07%。

4. 共271個坡道平面車位、13個機械車位，車道出入口位在20米計畫道路上，採獨立車道規劃，不會影響樓上住戶。

益翔新天地 標準層平面圖

5. 橘色為2房1.5衛(24-27坪)：

• A2、B2(25.24坪)為單面採光，客廳、臥室都有在採光面上，獨立廚房連通陽台，主臥為半套衛浴(無沐浴空間)，雙衛浴皆無開窗，但主衛浴配有三合一暖風機、主臥半套廁所配有抽風機設備，可補足未開窗的缺點。臥室皆可放置雙人床，有獨立室外機空間，室內無柱，整體坪效利用佳，面30米一心路，再加上退縮約20米的設計，棟距視野十分寬闊。
• C6(24.65坪)、D2(24.83坪)為單面採光，客廳、臥室都有在採光面上，開放式廚房設計，連通陽台，主臥空間寬闊可規劃獨立衣帽間，且有半套衛浴，臥室皆可放置雙人床。雙衛浴皆無開窗，但主衛浴配有三合一暖風機、主臥半套廁所配有抽風機設備，以補足未開窗的缺點。D2面中庭花園、C6面20米計畫道路及公田埤，享永久棟距。
• C1、C2、C3、C5、D1(26-27坪)雙面採光，有獨立玄關可放置鞋櫃收納，獨立廚房連通陽台，C1/C2/C5有預留電器櫃空間，主臥的半套衛浴都有對外窗，臥室皆可放置雙人床，有獨立室外機空間，坪效利用佳，C1/C5面20米計畫道路及公田埤，C2/D1面社區中庭花園。
• D3、D5、D6(26-27坪)雙面採光，有獨立玄關落塵區也可放置鞋櫃收納，客餐廳享有大面空間可供規劃收納使用，獨立式廚房連通陽台，雙衛浴皆有對外窗，臥室皆可放置雙人床，有獨立室外機空間不會佔用室內坪數，坪效利用佳。

6. 藍色部分為3房2衛(33-35坪)：

• A1/A3/A5/A6/B1/B3/B5(35坪)房型相似，戶戶皆為邊間雙面採光，前後陽台規劃，獨立廚房連通工作陽台，且有預留電器櫃位置，主臥衛浴有對外窗，其中一間臥室較小為單人床空間，各戶都有獨立玄關並可放置鞋櫃收納，A1/A3/B1/B3面一心路、A5/A6面中庭花園。
• B6(33坪)格局稍有不同，為邊間三面採光，雙衛浴都有開窗，採光通風良好，半開放式廚房連接工作陽台，玄關有鞋櫃空間，其中一間臥室較小建議放置單人床，有獨立室外機空間不會占用室內坪數，面20米計畫道路及公田埤，享永久棟距。

實價登錄分析

草漯重劃區為低密度、高綠覆開發，因鄰近觀音工業區和桃園科技工業園區，吸引不少工業區就業人口、首購族等關注，剛性需求強，也帶動了區域人口增長。重劃區街廓方正整齊，也陸續開發第四、第五單元，使草漯重劃區成為桃園各新興重劃區中的主要看點之一。整個重劃區共分為六個單元開發，益翔新天地位於第三單元，單元內以校園、住宅及公園用地為主，預期未來可發展為學區公園宅環境。草漯重劃區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$28.28萬/坪

1. 草漯重劃區個案

益翔新天地：預售屋。平均成交價25.07萬/坪。 近一年成交價23.85萬/坪。

和發首映：預售屋。平均成交價27.39萬/坪。近一年成交價26.36萬/坪。

鴻灃悅：預售屋。平均成交價28.49萬/坪。近一年成交價27.26萬/坪。

弘峻嚮未來：預售屋。平均成交價25.28萬/坪。近一年成交價27.99萬/坪。

草漯重劃區個案

2. 客運園區個案

璟都航空城：預售屋。平均成交價36.46萬/坪。近一年成交價38.86萬/坪。

上順艾麗：預售屋。平均成交價34.41萬/坪。近一年成交價40.05萬/坪。

宗佳領御：預售屋。平均成交價33.43萬/坪。近一年成交價34.26萬/坪。

客運園區個案

3. 大觀路沿線的客運園區屬大園區，目前生活機能仍須仰賴大園市區，但因受惠於航空城計畫，近年交易量大幅提升，價格較草漯重劃區來得高。益翔新天地具有大基地開發、近公園綠地、學區的優勢，而鄰近的第四、第五單元有自辦重劃的計畫，更享未來建設利多，價格上符合區域行情。

益翔新天地評價

草漯重劃區以大觀路一帶為主要商圈，隨著月桃路拓寬計畫逐漸成形，周邊建設的陸續推進，未來連接高鐵桃園站也僅需15分鐘車程，後續發展值得關注期待。益翔新天地擁有大基地、多樣化公設、優於區域他案的建材，包含『Low-E 5+5mm膠合玻璃、Poll-tex防霾紗窗，落地型洗碗機、降噪石塑地板、全室德瑞克衛浴』，且有方正的格局規劃，近期對草漯重劃區有興趣的朋友們，不妨參考看看益翔新天地喔！