看屋筆記：台北市文山區敘文山(個案+價格分析)

木柵生活圈為文教住宅區，擁有豐富的人文風氣，且區內綠意環繞的清幽環境，在台北市鬧中取靜，其中生活機能也十分完善。本次要介紹的敘文山位於明星學校永建國小對面的靜巷，周圍有信義快速道路、水源快速道路、國道三號等，且未來距離捷運環狀線Y4預定站僅約300米，交通十分便利，敘文山建案規劃28-38坪2-3房，舒適的建案規劃再加上優質的建材，打造高品質住宅，接下來就讓我們來看看他還有哪些特色吧！

敘文山外觀圖

建案特色

1.建築規劃佳

• 1樓挑高5米5、2樓以上戶戶樓高3米5，視野舒適無壓迫，並享受自然採光。
• 多為38坪正三房規劃，空間尺度大，舒適宜居。
• 室內走道空間少，坪效較高無虛坪，且臥室、客廳均有開窗，通風效果好、採光佳。
   

2.採用優質建材

• 戶戶配有法國聖戈班隔音制震墊、日本YKK氣密窗、日本INAX衛浴設備、日本Panasonic整體櫥櫃及洗烘儲碗機搭配林內廚具、日本大健室內門、荷蘭Poll-tex®普特絲防霾紗窗，PHILIPS電子鎖、冠軍牌磁磚等，打造舒適高品質的居住環境。

3.位處靜巷，臨路退縮8米

• 位於木柵路一段內的靜巷，脫離大馬路的吵雜聲響，享有舒適的居住品質。
• 距離木柵路一段僅約10來米，享受寧靜的同時不失便利。

敘文山生活機能圖

敘文山格局分析

敘文山1樓平面圖

1.敘文山基地面積約429坪，為地上13層，地下3層的建築，共規劃59戶住家。

2.基地臨木柵路一段246巷及木柵路一段260巷，社區大廳和汽機車出入口皆面木柵路一段246巷，其中汽車車位為坡道平面共67個，採雙車道規劃，而機車車位部分位於1樓平面，部分位於地下室。

3.公設比約33.9%，公共設施規劃接待大廳、交誼廳、健身房及兒童自學空間。

4.標準層樓層規劃為一層5戶，設有2部電梯，但僅1台電梯可直達地下室，格局坪數規劃有3房(38坪)、2房(28坪)。

敘文山標準層平面圖

5.綠色部分約38坪，3房2衛，為鏡向對稱規劃，雙面採光

• 進門處擁有獨立玄關，可放置鞋櫃，形成簡單的落塵區。
• 室內空間方正，無過多走道空間，整體坪效高且空間感寬闊。
• 主臥與次臥皆可放置標準雙人床且仍有充足的走道空間，而客臥空間相對較小，建議擺放單人床。
• 臥室、客廳均開窗，通風採光效果佳。
• 衛浴均為三件式乾濕分離設計，使用起來更加舒適。
• 獨立式廚房動線連接工作陽台，不用擔心油煙問題。
• 雙陽台設計，兼具實用與景觀。
   

6.藍色部分約28坪，2房2衛，單面採光

• 臥室均開窗，採光通風佳。
• 開放式廚房連接工作陽台，減少油煙問題，惟須注意客廳為間接採光。
• 臥室均可放置標準雙人床且仍有充足的走道空間。

實價登錄分析

1.敘文山位於木柵生活圈，木柵生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$105.43萬/坪，房價漲幅部分木柵生活圈較一年前+1.50%(屋齡0-5年)。競品找建案周圍最接近的新建案做比較。

敘文山 預售屋。平均成交價88.02萬/坪。近一年成交價91.04萬/坪。

元利四季莊園 預售屋。平均成交價107.39萬/坪。近一年成交價109.79萬/坪。

木柵生活圈周邊個案

2.另一個鄰近生活圈為寶橋工業區，寶橋工業區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$81.79萬/坪，房價漲幅部分寶橋工業區較一年前+9.65%(屋齡0-5年)。

國揚光河 預售屋。平均成交價85.67萬/坪。近一年成交價83.32萬/坪。

寶橋工業區周邊個案

3.寶橋工業區內屋齡5年以下的建案較少且位處工業區，因此區域房價較木柵生活圈低，但近期新開案國揚光河將突破80萬/坪，已經與木柵生活圈區域房價不相上下，而元利四季莊園位處木柵生活圈屬於指標建案，基地面積高達12,000坪，價格將突破100萬/坪，雖與本案敘文山的建案規劃較不同，但基地位置非常接近享有相同的生活機能，因此大家可以依照自己的需求選擇適合的建案，而敘文山的價格是符合區域行情的。

敘文山評價

敘文山位於一靜巷內，為區域內稀少的建案規劃，享受安靜地同時不失便利的交通路網及生活機能，且周圍學區環繞再加上有許多公園綠地，形成文教氣息濃厚、綠意盎然的環境，很適合喜歡文山區獨特氛圍的區域客。敘文山的格局規劃使住戶擁有方正、舒適大尺度的空間，且兼顧各項細節與建材選用，推薦給在文山區木柵一帶找房子的朋友，不妨參考看看敘文山哦！