看屋筆記：新竹市東區豐邑1第(個案+價格分析)

關長重劃區雖然佔地不大，但是區域內生活機能相當的成熟，離新莊車站也不遠，這次就來看看日光公園第一排的大坪數個案豐邑1第有哪些的特色。

建案特點：

1. 生活機能：離新莊車站約350公尺（走路約4分鐘），2站就能到新竹高鐵。走路約2分鐘可到關新商圈一帶，延伸至光復路商圈，連鎖店家多，生活機能非常成熟。

2. 正面公園：採品字型規劃，除了C3戶別，每一戶都可以正對日光公園，棟距景觀佳。

3. 建築規畫：每一戶都是邊間3面採光，採光佳，所有衛浴皆有開窗，通風不潮溼。

豐邑1第格局分析：

1. 全區分為A、B、C三棟，為大4房75~102坪規劃。

2. A、B棟同一層2戶3部電梯，C棟同一層3戶3部電梯，使用上相當足夠。

3. 藍色區塊為大4房82~102坪規劃，皆為邊間三面採光，面對日光公園視野景觀佳，以A1、B2戶為最大戶102坪，獨立玄關、客餐廳分離，3個套房規劃，總共有4套衛浴皆有開窗，主臥有獨立衣櫥空間，橘色區塊的C3戶為社區最小戶75坪，也是唯一沒有面對公園的戶別，視野上比不上其他戶。

實價登錄分析：

1. 關長重劃區日光公園第一排個案：

豐邑1第屋齡5年，平均成交約28.44萬，近期無成交，106年11月成交約34.21萬。

富宇君鼎屋齡6年，平均成交約26.99萬，近期成交約32.23萬。

東京中城屋齡4年，平均成交約26.82萬，近期成交約33~35萬。

2. 光埔重劃區個案：

竹科悦揚目前開價约29.5萬，實際成交價會在低一些，請參考這裡的討論。

東方文華屋齡2年，平均成交約26.89萬，近期成交約25~27萬。

惠宇謙品屋齡1年，平均成交約29.36萬，近期成交約27~30萬。

3. 關長重劃區這邊較早發展，生活機能比光埔重劃區來的成熟，整體價位上，關長重劃區會比光埔重劃區高，豐邑1第與光埔重劃區相比，會比竹科悦揚、東方文華、惠宇謙品價位高，豐邑1第與同樣面對日光公園的個案富宇君鼎、東京中城相比，三個案子的價格上差不多，因為地點佳，所以個案近期成交會比個案均價高上不少，豐邑1第價格符合日光公園第一排的行情，但是為大坪數規劃，總價上會較高。

4.關常重劃區的個案，其實都上漲一波了。觀察成交的歷史紀錄，早期大概在26-27萬/坪，但目前的成交價幾乎都在3字頭以上。

豐邑1第評價：

關長重劃區內關新商圈延伸到光復商圈，整個生活機能相當成熟，豐邑1第的位置面對日光公園，位置相當不錯，大部分的戶別皆面對日光公園，格局規劃也OK，但是為大坪數規劃，總價帶相對會高許多，不是一般客群的個案，如果有在新竹找大坪數規劃的案子，可以來參考看看豐邑1第。