2024-08-22
看屋筆記看屋筆記：桃園市觀音區大清仁愛錄(個案+價格分析)
閱讀重點
觀音市區是觀音區生活機能較完整的地區生活步調悠閒，鄰近台15線、台61線、台66線，交通機能良好。大清仁愛錄位於觀音市區，鄰近觀音國中、觀音國小。本案規劃24-35坪2-3房，擁有區域少有的中空樓板與電動車位規劃，一起來看看大清仁愛錄還有哪些特色吧！
大清仁愛錄3D外觀圖
建案特色
- 優質建材，精心規劃
- 觀音市區稀有規劃中空樓板(部分客餐廳)，增加隔音效果。
- 採用三道淨水過程，包含BWT反洗過濾器、長庚諧振活水、櫻花淨水器，提升用水品質。
- 電動車友善社區
- 觀音市區唯一預留電動車位的規劃，以區域來說較為罕見。
- 交通便利，串聯桃園科技產業鏈
- 距離5分鐘車程可抵達台66線，約6分鐘車程可接台15線，約5分鐘車程可上台61線。
- 鄰近觀音工業區、桃科園區、大園工業區等多個科技產業鏈，上下班方便。
大清仁愛錄生活機能圖
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大清仁愛錄格局分析
- 本案基地約為726坪，建築物為地上15層，地下3層，產品規劃為一幢，獨棟設計，共規劃117戶住家，3戶店面。標準層一層8戶，配有2部12人座電梯，梯戶比4：1，坪數規劃有24.45坪的兩房，33.83-35.31坪的三房。
- 車道出入口位於仁愛路，車位為坡道平面式123個。
- 公設位於一樓，包含：接待大廳、閱覽室、健身房、兒童遊戲區、信箱區、多功能媽媽教室等，公設比約為33.96-34.02%。
- 建材包含：櫻花三機、櫻花淨水器、AUPU多功能暖風機、HCG和成衛浴、BWT反洗過濾器、長庚諧振活水、崇友電梯、WAFERLOCK三合一電子鎖、力霸氣密窗、鴻茂電熱水器、Pintek室內對講機、台灣水泥，部分樓地板採用中空樓板施作。
大清仁愛錄標準層平面圖
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- 整體格局方正，採左右對稱式設計，藍色部分為兩房，黃色部分為三房。各戶別規劃1.5套以上衛浴，且皆為免治馬桶座，不怕上班搶廁所。本案標準配備電熱水器，安裝於工作陽台天花板上方，部分戶型安裝於廚房天花板上方，且預留冷氣室外機位置，提升工作陽台使用效益。
- 黃色部分為約33-35坪的三房。
- A1/A5戶約35坪
- 無廊道設計，高坪效規劃，邊間三面採光，進門有獨立玄關設計，有額外空間可做為鞋櫃收納。
- 有獨立的用餐區與客廳空間，用餐區約可擺下6人座餐桌，客廳空間寬敞，可擺放約6人座沙發。
- 廚房位於主臥與次臥中間，為半獨立式廚房，動線連接工作陽台。
- 三間臥室皆可擺放雙人床，旁邊有走道空間。
- 主、客浴皆為三件式乾濕分離設計，且皆有附AUPU暖風機、免治馬桶座，客衛浴洗手台規劃在廁所外側，方便日常使用。
大清仁愛錄A5傢配圖
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- A6/A9戶為約33-34坪
- 邊間三面採光，有玄關可做落塵區，門旁有額外空間可做收納使用。
- 廚房位於入門玄關旁，採開放式設計。旁邊連接工作陽台，空間為狹長型。
- 同樣有獨立的客、餐廳空間，用餐區相較A1/A5戶型來得小一些。
- 三間臥室空間方正，方便空間規劃，大間次臥有雙面採光。
- 客衛浴為三件式乾濕分離設計，主衛浴為半套式規劃。
- 藍色部分為約24坪
- 單面採光，進門旁為公共空間，兩房的坪數卻有多出+1空間可作書房或休息區彈性使用，機能性佳。
- 客廳空間方正，廚房為獨立式設計，位於採光面上，方便油煙排放。
- 主臥與次臥格局方正，皆有對外窗。
- 主臥規劃半套式衛浴，可利用門後空間規劃收納使用。客衛浴則為三件式規劃。
實價登錄分析
觀音市區生活機能完整，可連通台15線、台61線西濱、台66線，大清仁愛錄為區域百戶規劃新建案，這邊以鄰近的草漯重劃區，同樣近百戶的社區類型進行比較。
大清仁愛錄屋齡1年。平均成交價24.4萬/坪。近一年成交價24.17萬/坪。
觀音市區周圍個案
合展大觀富琚屋齡0年。平均成交價28.24萬/坪。近一年成交價27.7萬/坪。
和發首映預售屋。平均成交價27.39萬/坪。近一年成交價26.36萬/坪。
帝寳德莊德尊區屋齡1年。平均成交價28.99萬/坪。近一年成交價28.61萬/坪。
草漯重劃區周圍個案
- 草漯重劃區近年來因受到工業區發展、以及青埔外溢效果影響，就業人口遷入帶動房市交易量增加，整體價格高於觀音市區。觀音市區區域發展較早，可開發用地相對稀少，建案價格相對親民。大清仁愛錄與區域個案相比，建材配置都相當不錯，且有區域稀有的電動車友善社區規劃，略高於區域行情。
大清仁愛錄評價
觀音區是桃園市價格凹陷處，與草漯相比，觀音市區在價格上更為親民。且本區生活步調較緩慢，觀音市區提供完整生活機能，台61線、台66線提供交通機能。本案規劃24-35坪的2-3房，適合首購族或小家庭換屋，對觀音區有興趣的朋友，不妨可以多考慮大清仁愛錄！