2024-08-06
看屋筆記看屋筆記：新北市淡水區合謙耀時代(個案+價格分析)
閱讀重點
受惠於淡江大橋及淡北道路的利多，近年湧入淡海新市鎮的人口持續增加，淡海輕軌班次也逐步增加，周邊機能日益完善。合謙耀時代位於淡海新市鎮-美麗新影城，鄰近輕軌濱海沙崙站，距離家樂福商圈僅兩站車程，離公七簡易自然公園步行時間約6分鐘。本案規劃25至36坪的2-3房，方正格局搭配VAF等優質建材。一起來看看合謙耀時代還有哪些特色吧。
合謙耀時代外觀3D模擬圖
建案特色
- 優質建材規劃，提升居住品質
- 全室搭配VAF空氣清淨系統，有效減少室內異味，病菌、PM2.5。
- 大樓採用德國BWT淨水設備，提供潔淨用水，改善居家生活品質。
- 廚具使用日本品牌Clean up，桶身為不鏽鋼材質，提高耐用性，清潔更便利。
- 均質2、3房，高坪效格局規劃
- 整體規劃坪數與格局相近，打造均質2、3房。
- 格局方正，無多餘走道空間浪費虛坪。
- 臥室皆可放置雙人床，2房也規劃2套3件式衛浴，使用方面更為順暢。
合謙耀時代格局分析
合謙耀時代1F平面圖
- 合謙耀時代基地面積約633坪，規劃為地上15層，地下4層的大樓，共有136戶住家，4戶店面。社區分A，B兩棟，2棟為鏡像設計，每棟5戶，配有2部電梯。坪數規劃為25.59坪、27.35坪的兩房，36.19坪的三房。
- 汽車規劃由靜巷出入，車位規劃為88個坡道平面車位、52個坡道機械車位。符合台電停車層規範，配合設置電動管理系統(EMS)，部分車位貼心配置EV管線，選配至當層EV分盤中，貼心滿滿，便利多多，未來住戶可依需求自行安裝充電樁。
- 公設規劃有接待大廳、健身房、交誼廳、會議室、信箱區、曬被區等。
- 建材包含CLEAN UP廚具、林內三機，TOTO衛浴(含免治馬桶蓋)，石塑木地板、BWT淨水設備、VAF空氣清淨系統、永佳捷智能電梯、銀立淨乳膠漆、愛惠普淨水器、國際牌暖風機、三星電子鎖、電動曬衣架，另可選配智慧化家居系統。
合謙耀時代標準層平面圖
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5.黃色部分，為約25-27坪2房2衛設計。
- A1/A6/B1/B6為約27.35坪。
- 邊間雙面採光，進門為獨立玄關，有充足落塵區，側邊有鞋櫃收納空間。
- 格局方正，雙衛浴皆為3件式設計。
- 有獨立客、餐廳規劃，客廳約可擺放4人座沙發。
- 廚房為獨立式設計，動線連接工作陽台，使用方便。
- 臥室皆可放下雙人床，次臥採光需透過工作陽台。
合謙耀時代B6傢配圖
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- A3/B3為約25.59坪。
- 單面採光，進門為客廳空間，客廳為透過廚房的間接採光。
- 廚房位於採光面上，利於排出油煙。為開放式設計，整體公共空間不壓迫。
- 主臥空間寬敞，相比A1/A6/B1/B6戶別的臥室更大，有額外空間可規劃為更衣室收納使用。
- 格局方面無多餘走廊規劃，使用坪效高。
- 藍色部份，A2/A5/B2/B5為約36.19坪3房2衛設計。
- 邊間雙面採光，入門為獨立玄關，有額外鞋櫃空間，無多餘廊道空間，使用高坪效。客廳面寬大，安定面充足。
- 雙陽台規劃，休閒陽台位於客廳前方，工作陽台以3房格局而言空間偏小。
- 獨立式單排廚房，有預留冰箱位置，廚房有對外窗。用餐區採開放式設計，可放下6人座餐桌。
- 三間臥室皆可放置雙人床，且三面皆有走道空間。
合謙耀時代A2傢配圖
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實價登錄分析
合謙耀時代位於淡海新市鎮-美麗新影城，未來淡江大橋通車，銜接61線更為方便，大幅提升區域交通機能。這邊以交通動線更為鄰近的林口，三井Outlet生活圈周邊的類似個案作比較。
- 淡海新市鎮-美麗新影城周邊個案
合謙耀時代預售屋。平均成交價36.57萬/坪。近一年成交價38.74萬/坪。
- 三井Outlet生活圈周邊個案
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富堡晶鑄預售屋。平均成交價76.74萬/坪。近一年成交價78.88萬/坪。
山侘一生預售屋。平均成交價72.75萬/坪。近一年成交價71.97萬/坪。
- 整體而言，林口發展較為成熟，生活機能更為完整，總體價格更高，價格相較區域市場相較較高一些。淡海新市鎮相對來說仍有發展空間，因此在總體價格帶上更有優勢，隨著淡江大橋、淡北道路的完工，淡海新市鎮仍有許多成長空間。目前淡海新市鎮-美麗新影城已站穩3字頭，合謙耀時代在建材及格局的規劃上都十分細心，價格略高於區域行情。
合謙耀時代評價
合謙耀時代位於淡海新市鎮-美麗新影城，此區域因淡江大橋與淡北道路等公共設施，未來發展可期。基地離千坪公園步行距離約6分鐘，距離輕軌站步行距離約8分鐘，和家樂福商圈僅有兩站距離。本案規劃2-3房，適合小家庭、在地客或置產族，不論自住或長期出租，皆具有未來潛力。對淡海新市鎮的個案有興趣的朋友，都不妨可以參考看看合謙耀時代喔！