【區域房市】台積電效應最看好台南善化？用廠區和員工數算給你看！

在南台灣買房，一定要跟著台積電走。但是跟台積電有關的區域其實很多，哪一區才是真正有潛力的區域呢？今天就要跟大家仔細介紹：南部半導體S廊帶的起點-善化南科！

南部的房市熱區在哪？從台積電的廠區佈局看端倪

台灣的科學園區，從北到南共有15個，台積電進駐有的7個，竹南、銅鑼、嘉義是屬於封測廠區，屬於晶圓廠的是竹科、中科、南科與高雄。

當然，這些區域的房市都會不錯，不過還是有相對的強弱的。晶圓廠必定會優於封測廠的園區，因為員工的薪資與人數是有差異的；再來，科學園區的面積大小，還有台積電員工的人數也是很關鍵的因素。

科學園區的大小，決定了發展的上限，是否可以容納更多的上下游廠商，帶來更多的就業機會。台積電員工的人數，則決定高薪就業者的人數多寡，直接決定購買力的強弱。
 

為什麼要看南科？

這些園區的面積，由大到小依序是善化南科、新竹竹科、台中中科、高雄橋科。值得注意的是，善化南科的園區用地，規劃就達到了1127公頃，比竹科還要大，未來會有不小的發展潛力。

台積電的員工人數：台積電在南科有6、14、18等3個廠區，合計18個晶圓廠，且有1個晶圓廠興建中，再加上2座先進封裝廠，共有21個廠，以每個晶圓廠1200人來預估，再加上兩座人數較少的封裝廠，台積電目前有超過2萬的員工在南科工作，且未來還會持續增加。另外，南科特定區中尚未開發的的ABC區，緊鄰台積電廠區，等同是幫未來台積電的擴廠，預留了空間。

高雄的台積電效應 V.S 台南善化　

最近台積電熱度最高的高雄。前面講的科學園區是橋頭科學園區，不過台積電最快設廠的卻是在旁邊的楠梓，預計設置晶圓22廠，將會有3期廠區，第1期目前興建中，如果以每期廠區1200人來預估的話，3期都完工後，約會有3600名台積電員工

台積電員工數2萬人與3600人，你會怎麼選？不是說橋頭楠梓不好，3600名超高薪資的台積電員工，就足以讓區域產生改變，且依經濟部的估算，用台積電員工數的6.67倍作為帶動周邊就業的人口數，楠梓橋頭約會新增約2.4萬人的就業效果，對於房市自然會有強烈的需求。但是南科善化這邊的員工數超過2萬人，帶動的就業效果會達到15萬人，有6倍之多。

有這樣的房市需求，但靠近南科的新市(500戶)、善化(900戶)、永康(1500戶)一年的新推案僅約3000戶，明顯的需求會強於供給，房子好賣會是必然的。

再來看房價，目前橋頭新市鎮最新的個案興連城「清璞」，成交價已經達到42萬/坪，最高有47萬/坪，「達麗未來市」最新也到了46萬/坪。但南科旁的善化市區，指標新案「陞發icon」及「春福一遇」成交價約40萬/坪，比橋頭還要略低一些。因此從買方角度來看，如果沒有地緣性的考量，單純從性價比來看，善化會有不錯的吸引力。

善化與南科的連結

整個善化很大，共有四個人口聚集的生活圈，台鐵東側的的茄拔國小生活圈、善化啤酒廠南側的小新營生活圈、南科LM特區、以及西側的善化車站生活圈。真正的台積電受惠區，會以LM特區與善化車站這兩個生活圈為主。

南科特定區內規劃為住宅的，除了目前的LM區以外，未來還會有FG區，目前階段為領回抵價地，土地開價已達40萬/坪以上，FG區大多為住二、住三及商業用地，為低密度開發，建蔽率不高，加上緊鄰南科，剛性需求強，未來新案預期將帶動善化市區的房價。

善化商圈如何形成？

南科旁的善化市區的生活機能是由3個商圈構成，依發展順序為，慶安宮商圈，善化火車站商圈，大成路商圈。

1.慶安宮商圈

善化最早的發展區域，位於主要幹道中山路上，沿路的街邊店林立，超商、小吃、銀行、傳統市場均聚集在這。

2. 善化火車站商圈

相對於慶安宮反而是比較晚發展的區域，也因此，不同於一般火車站商圈的印象，這裡的使用分區為有不少住宅區，街廓方正、棋盤式的道路規劃，整體環境更加住宅導向。

但因善化車站為南科三個火車站中，自強號唯一停靠的站別，且具備轉運站，在此加持下，商圈規模逐漸發展，已有趕超慶安宮商圈的跡象，善化車站及中山路幹道上除了藥局、診所、餐廳、黃昏市場、夜市、小北百貨等外，還有兩間全聯，其中一間還是日式調性的旗艦規格店。

3. 大成路商圈

發展最晚的商圈，以大成路為發展軸線，沿路有善化高中、大成國小，進駐的商家是以連鎖店、診所、與學校相關的補習班為主。例如星巴克、麥當勞、World Gym....等等，與慶安宮那邊的以飲食小吃的商家為主不同，這裡的店面都較具規模。

比較特別的是大成路商圈南側的興華重劃區，占地5.7公頃，分為A~E區，主要為住宅與公園綠地的規劃，周圍預期將會是善化市區唯一有電纜地下化的區域，目前興華重劃區預計2024年11月開始動工，並於2026年完成土地點交，這種舊市區旁的重劃區，同時享有重劃區的規格及舊市區的機能，與台南東區的平實重劃區的性質相似，未來會是區域的焦點。

市區目前有「春福一遇」等五個新案，均以2~3房為主，平均價格在38~40萬之間。

南科的未來發展

未來的發展上，從台積電開始於南科建廠後，政府就確立了以南科為核心的建設資源投入，2024年南科醫院進駐，2025年南科運動中心完工、2026年南科三期完工，2027年北外環全線通車，算得上是年年有發展。

另外還有正在評估中的捷運深綠線，全線規劃21.8公里，14個站點，從善化火車站開始、行經善化高中、善化戶政事務所、FG區及南科九路，最後會與藍線延伸線連結，可至台南高鐵站。

其實善化之於南科，有點像是新竹的關埔與竹科的關係。從市區的大成路或三民路都可以直通南科，與園區的發展相當密切。2萬名的台積電員工，以及衍生出的工作，這種剛性需求，對於價格的支撐性，是相當不錯的。