看屋筆記：桃園市蘆竹區明日幸(個案+價格分析)

A10山鼻重劃區地處桃園國際機場和林口之間，近年來隨著機捷沿線開發，不斷推出新案而備受注目。明日幸距離山鼻捷運站步行約8分鐘，是區域內少有的埤塘景觀宅，且戶戶邊間、大部分戶型皆有3面採光。規劃29至36坪2-3房，適合首購族或小家庭需求，一起來看看明日幸還有哪些特色吧。

明日幸 案場模型實拍

建案特色

1. 區域中難得的埤塘景觀宅

• 明日幸緊鄰山鼻之舞公園，為A10山鼻重劃區最大的埤塘公園，在家便可享受埤塘景觀。

2. 戶戶邊間，採光佳

• 每戶皆為邊間設計，使大部分戶型擁有3面採光。
• 臥室、雙衛浴皆設有對外窗，擁有良好採光，通風不易潮濕。

明日幸生活機能圖

明日幸格局分析

明日幸一樓平面圖

1. 本案基地約為394坪，建築物為地上10層，地下2層，產 品規劃為一幢，分為A、B二棟設計，共規劃46戶住家，2戶店面。
    
2. A棟一層三戶，B棟一層兩戶，各棟設有一部電梯。
    
3. 車道出入口位於機捷路二段999巷，有獨立雙向車道出入口，不影響社區住戶。規劃39個坡道平面式車位。
    
4. 公設位於一樓，包含：接待大廳、健身房、兒童遊戲室、會議室、閱覽室、交誼廳等，公設比為34%。
    
5. 建材包含櫻花三機廚具、BWT砂濾設備、凱樂衛浴、樂邁石晶地板、永欣氣密窗、維夫拉克電子鎖、崇友電梯。

明日幸標準層平面圖

6. 標準層格局分析： 

• 橘色部分A1/A2/B2為33-36坪三房
• A1戶約36坪，三面採光，為面積最大的房型，整體格局較為狹長，進門處有鞋櫃擺放空間。公私領域劃分離，客廳區域方正，前方有休閒陽台。開放式單排廚房，設有對外窗，利於室內通風。用餐區域寬敞，與臥室間有+1空間可彈性規劃。主臥空間可放置雙人床，客衛浴洗手槽設置於外側，便於同時利用。
   
• A2戶約35坪，三面採光，較無玄關空間，建議可擺放鞋櫃做為區隔。客廳與景觀陽台相連，客廳右側則有較大的彈性空間，可做書房或彈性規劃。左側為開放式廚房，搭配L型檯面，無對外窗，在意廚房油煙味的朋友需要多注意。臥室相較A1戶別較大一些，皆可擺放雙人床。主臥旁邊次臥面朝公園，享有較好景觀。
   
• B2戶約33坪，三面採光，入門為用餐區，可藉由家具擺放位置分隔出玄關空間，增設落塵區。客廳有類雙面採光的大面寬設計，且面朝埤塘公園，視野景觀佳。廚房為半開放式單排規劃，工作陽台是三個房型中最充裕的。主臥室連接景觀陽台，面朝埤塘，採光、景觀條件較佳。較大的次臥有柱，較影響室內空間。
   
• 綠色部分A3/B1為29-31坪的兩房。
• A3約29坪，為雙面採光，無玄關規劃，可以考慮利用櫃子隔出獨立玄關空間，增加緩衝區域。格局為無走廊設計，使用坪效高。客廳旁有+1空間可規劃，用餐區與廚房為開放式設計，工作檯面較一字型再多一些料理空間。主臥可放下雙人床，空間稍微被室內柱影響，在裝潢上需稍加留意。
   
• B1戶約31坪，三面採光，入門為公共空間。客廳旁有+1空間可作為書房等彈性使用。廚房為半開放式規劃，與工作陽台相連，可將油煙排出室外。臥室都可放下雙人床，且都有規劃較大的收納空間，不過柱位需稍加留意裝潢。

實價登錄分析

明日幸位於A10山鼻重劃區，A10山鼻重劃區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$42.57萬/坪，A10山鼻重劃區較一年前+0.09%(屋齡0-5年)，整體呈現價量俱漲的狀態，交通仰賴機場捷運，因此以區內近1年相似個案與鄰近生活圈進行比較。
 

1. A10山鼻重劃區周圍個案
   

• 明日幸預售屋。平均成交價41.4萬/坪。近一年無交易資訊。
• 皇普La Vie屋齡0年。平均成交價38.52萬/坪。近一年成交價42萬/坪。
• 未央琚預售屋。平均成交價45.07萬/坪。近一年無交易資訊。
   

2. 三井Outlet周圍個案
   

• 山侘一生預售屋。平均成交價72.75萬/坪。近一年成交價71.97萬/坪。
• 富堡晶鑄預售屋。平均成交價76.74萬/坪。近一年成交價78.88萬/坪。
   

3. 三井Outlet有機捷A9站通過，整體發展較早，享有完整市區機能，因此房價較高；相對地，山鼻重劃區發展較慢，房價較低。與林口周遭繁忙的生活步調相比，山鼻的生活節奏較為緩慢，但其潛力逐漸受到市場看好，下半年區域內成交已站穩4字頭，相比於林口是相當親民的價格。明日幸與區域內個案相比，因其埤塘景觀，價格較周圍個案高。

明日幸評價

受惠於機捷沿線發展，A10山鼻重劃區近年來不斷推出新案，房價更是一路上漲。明日幸作為本區中罕見的埤塘景觀宅，尤其臥室、衛浴皆有開窗設計，室內採光通風效果良好，沒有暗房暗廳。坪數規劃約為29至36坪，房型為2-3房，喜歡優美埤塘景觀，注重生活步調的朋友不妨多加參考明日幸！