【區域房市】可以買高雄蛋黃區，何必搶蛋白區：農16、美術館、中都重劃區

當高雄外圍的岡山、楠梓、橋頭，都有個案突破40萬單價時，從歷史經驗來看，可以回頭來看一下市中心，位於公園旁的重劃區。在這個時機點會是一個不錯的選擇。

2024高雄房市熱？三個房市跡象說明

1. 預售交易量翻倍

高雄長期以來的預售交易量，大約都維持在500筆上下，但2024年開始，每個月的預售交易量都超過1000筆以上，最高甚至超過2000筆。

2. 外資開始在高雄購置商辦

以往境外投資人購置商辦，會以雙北為主，但2024年Q1，外資在高雄購置超過6000坪以上的商辦面積，占了全台51.7%的比例，遠高於雙北。

3. 外圍新建案單價站上40萬

受台積電設廠的議題，北高雄的楠梓、橋頭、岡山的新建案站上四字頭。如岡山的「鳳凰信義」近期成交37~40萬，楠梓「高大之森」38-43萬，而橋頭的「清璞」地政局選擇蓋牌，但據新聞報導已接近42萬成交價，最高成交價來到47萬元。

為何不看看高雄市中心？市中心選屋有什麼指標？

從上面的數據可以看得出來，大量的市場資金正在流入高雄。但是當資金都往北高雄的外圍區聚集時，其實可以把目光投回高雄市中心區。

從歷史經驗來看，當一個區域所得逐漸提高，開發邁向飽和後，在雙北，大家最想住的地點會是大型公園+捷運，例如大安森林公園、永和四號公園。雙北以外的區域則是大型公園+重劃區，例如台中的綠園道五期重劃區、七期重劃區。因此市中心區的大型公園會是很重要的元素。

高雄市中心的十大公園包括：

前十大公園裡，衛武營都會公園、美術館園區、中都濕地公園和凹子底森林公園，旁邊就是重劃區，真正符合「市中心區+大型公園+重劃區」的條件，是可以留意的區域。

高雄市中心四大公園重劃區介紹

1. 農十六重劃區：

凹子底森林公園旁的農十六重劃區，位於鼓山區，往北就是左營的瑞豐夜市、漢神巨蛋，往東則是大順路好市多，左側有美術館特區、捷運與生活機能，是現階段高雄最精華地段。唯一可以挑剔的，大概就是區內便利商店和超市不多，需要依靠重劃區外圍的機能。

農16重劃區的開發從2002年就開始了，可開發的土地相當有限，這幾年除了2019年的雄崗信義美術館、2022年的遠雄Park16及京城IFC以外，幾乎就沒有新案推出了。

且整個重劃區在二手仲介市場上拿出來賣的案件也不多，整體呈現下降的趨勢。

房價上會因為坪數、景觀、規劃有不小的落差，此區目前沒有預售案，銷售中的新成屋案「京城天贊」為百坪以上的規劃，在今年2月的時候成交價為61萬/坪，15~20年的中古屋，成交價約36~38萬/坪。

未來農16重劃區的發展上，最重要的就是凹子底捷運共構的富邦BOT開發案，為北高雄最高的新地標，由漢神百貨、漢來大飯店進駐，最大的亮點是將打造高雄首座海洋水族館，整體規模不亞於台北雙子星開發案。

2. 美術館重劃區：

位在鼓山區，與農16重劃區相連，以41公頃的美術館園區為核心，45%的土地是由公園綠地、學校與醫院所構成，區域內沒有加油站、宗廟等嫌惡設施。與農16重劃區相比，此區的街邊店已經發展起來，尤其青海路一帶，生活機能相當便利。

此區可開發的土地較農16重劃區略多，每年都還是持續有新推案推出，但在2022年的推案高峰後，開始逐漸降低。

以往美術館重劃區的房價較受壓抑，主要原因在於二手市場的待售量較高，大約是農16重劃區的兩倍，但是在這一波房價上漲後，仲介市場的待售量下降了40~50%，賣壓的減輕，也讓房價開始上漲。

新案「惟美術」「仰德美術館」「河美術」等，成交價約50~53萬/坪，最高的「里山美術」，新聞有揭露62萬/坪的成交紀錄。如果從的中古屋成交價來推論，此區中古屋成交價約在32~36萬/坪，靠近公園綠地或美術館的建案，一坪會高8-10萬左右，可作為參考。

3. 中都重劃區：

中都濕地公園位於三民區，愛河的南岸，區內的水道與愛河是互相連通的，流貫整個園區。藉由愛河與海水連接之環境條件，成為物種豐富的濕地公園，復育本已消失的紅樹林還有螢火蟲生態；另外，南側還有已被指定為古蹟的唐榮磚窯廠，佔地面積2.17公頃，未來有機會開發為文化園區。

中都重劃區就是以濕地公園為核心發展的重劃區，透過中都願景橋與美術館園區、農16重劃區相連，右側則是熱鬧的高雄火車站商圈。

中都重劃區的發展較晚，相較美術館和農16，綠覆率更高，且最大的優勢是位置，是今天提到的大型重劃區中，最鄰近高雄精華鬧區的，高雄新車站硬體陸續完工中，未來中都重劃區可說是串連市中心的門戶位置。

鄰近早期市區的大型重劃區，例如三民和鳳山交界的文山特區，受惠於持續產生的換屋需求，長期發展都會不錯。這也是中都重劃區在歷次的土地標售中，溢價率還有脫標率都相當高的原因。

房價的部分，目前僅有「京城馥之森」正在銷售中，近期的成交價約為46萬/坪。之前的指標案，中都公園第一排的「森美樹」，成交均價52萬/坪，1年完銷220戶，銷售速度相當驚人。接下來還會有「遠雄沐蘊」、「興富發森悅」、「善寬UNI」、「福懋森美園」等案推出。

在看此區個案時，需特別留意價差的部分，從農16和美術館的成交來看，鄰近公園或重大建設的個案，通常會與一般的建案，有8-10萬/坪的價差。

中都重劃區目前屬於發展初期，可以優先選擇鄰近中都濕地公園或唐榮磚窯廠附近的個案，未來的保值性會較佳。

另外，在房地合一稅與預售禁轉手的政策下，以往大家較擔心的新重劃區會經歷的轉手潮，也不易發生，人口進駐的時間預計會較當時美術館重劃區的發展快速很多。

4. 國泰重劃區：

衛武營都會公園位於鳳山區和苓雅區交界，總佔地面積47公頃，是南臺灣最大的都會公園，公園裡的藝術文化中心也是全台最大的藝術表演場地。

公園旁邊有一個小型的國泰重劃區，位於衛武營國家藝術文化中心對面，並與鳳山市議會站接壤，而衛武營站和鳳山議會站，都有大型的商場在規劃中。鳳山議會站會興建LaLaport 購物中心，預計2026年開幕；衛武營站的五號出口，預計規劃文藝旅館、商場、辦公室與住宅的大樓，目前還在招商階段。

而夾在兩大購物中心之間的國泰重劃區，目前尚未有任何推案，但是市場矚目度甚高。加上重劃區靠近鳳山的舊市區，因此生活機能也相當得不錯，全聯也規劃了旗艦店在國泰重劃區內。

四大公園重劃區，該選誰？哪種產品保值性較佳？

高雄市區的四大公園重劃區，以長期來看，因為稀有性的緣故，單價必定會持續的提高，中都目前在前期發展階段，可以留意新開案或潛銷的產品。但要注意的是考慮未來的接手客層。

尤其是中都、美術館這種純住的住宅區，買方會是高雄資產較高的階層，坪數上不宜選擇過小的產品，但坪數過高，受到豪宅的相關限制時，也較不易脫手，因此中等坪數會較為合適。